房地產(chǎn)發(fā)展新模式新在何處

　　房票亮點(diǎn)在于拓寬了安置渠道，被征收人可根據(jù)自身需求和喜好，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)在“房源超市”自由選擇合適的物業(yè)類型、戶型、面積、位置等，滿足了被征收人更加靈活、多元和個(gè)性需求，也可以推動(dòng)房地產(chǎn)市場去庫存

　　“保障性住房建設(shè)更多支持以家庭為單位的產(chǎn)權(quán)式購房需求，其制度設(shè)計(jì)是實(shí)施嚴(yán)格的封閉管理，不得上市交易，這將是區(qū)分保障性住房和市場化住房的一個(gè)重要舉措，可以最大限度地保障保障性住房的供給，實(shí)現(xiàn)保障歸保障、市場歸市場。”

　　新機(jī)制的要求是以人定房、以房定地、以房定錢，其中最根本的要求是以人定房、以房定地，即以城市常住人口來定增量土地面積，體現(xiàn)了以人為本的理念，只有把握新的住房消費(fèi)需求，才能確?！胺俊薄暗亍薄板X”等資源的有序配置，防止市場大起大落

　　房地產(chǎn)行業(yè)將從建設(shè)為主的房屋建筑業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)逐漸轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理、租賃和資產(chǎn)管理行業(yè)為主，并帶動(dòng)提供存量房的改造維護(hù)的建筑業(yè)發(fā)展

　　2024年伊始，多個(gè)城市推出房票安置政策。1月5日，廣州市荔灣區(qū)發(fā)行了全市第一批房票，標(biāo)志著廣州市房票政策正式落地。緊隨其后，嘉興市、佛山市相繼推出房票政策。

　　房票是指被征收人房屋安置補(bǔ)償權(quán)益貨幣量化后，征收人出具給被征收人購置房屋的結(jié)算憑證。從各地房票安置政策細(xì)則來看，其主要著力于短期內(nèi)定向去化新房甚至指定區(qū)域新房庫存，表現(xiàn)為房票主要用于購買安置房或新建商品房，且房票有效期普遍在6個(gè)月至24個(gè)月。

　　房票亮點(diǎn)在于拓寬了安置渠道，被征收人可根據(jù)自身需求和喜好，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)在“房源超市”自由選擇合適的物業(yè)類型、戶型、面積、位置等，滿足了被征收人更加靈活、多元和個(gè)性需求，也可以推動(dòng)房地產(chǎn)市場去庫存。

　　房票本身并非新制度，此前在全國房地產(chǎn)“去庫存”大潮下，被多個(gè)城市所使用，取得積極成效。作為激發(fā)市場需求、去庫存的重要舉措，房票將為各地構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式提供新思路。

　　聚焦近年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署，2021年首次定調(diào)房地產(chǎn)“探索新的發(fā)展模式”，2022年要求推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，2023年要求加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式同時(shí)，還提出要完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度。從中央相關(guān)表述到住建部門的部署，再到各地優(yōu)化調(diào)控政策，預(yù)示著構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式工作進(jìn)入了制度完善的新階段。

　　在堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位下，房地產(chǎn)發(fā)展新模式是穩(wěn)定當(dāng)前市場、扭轉(zhuǎn)供需錯(cuò)配發(fā)展困局的關(guān)鍵路徑。構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，需要適應(yīng)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，推動(dòng)商品房和保障房的“雙輪驅(qū)動(dòng)”，科學(xué)配置“人房地錢”等資源要素，把握中長期發(fā)展新方向，助力房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

　　新形勢：適應(yīng)市場供求關(guān)系變化

　　廣州120平方米以上住房不再限購；上海優(yōu)化住房限購政策，支持非上海市戶籍單身人士購房；北京通州區(qū)取消了購房需要落戶、社保或納稅需滿3年的要求……近一段時(shí)期，部分樓市“風(fēng)向標(biāo)”城市根據(jù)自身情況優(yōu)化調(diào)控政策，以支持剛性和改善性住房需求釋放，反映出2024年各地購房限制性政策將進(jìn)一步放寬。

　　各地調(diào)控政策的持續(xù)寬松，有望帶動(dòng)購房預(yù)期的持續(xù)改善，是滿足多樣化和多元化住房需求的重要舉措，也是適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系新形勢的關(guān)鍵舉措。

　　2023年7月24日中央政治局會(huì)議指出，“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”。這是立足我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展階段和房地產(chǎn)自身發(fā)展規(guī)律作出的重大判斷，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，首先要把握住這個(gè)重大變化。

　　中國宏觀經(jīng)濟(jì)研究院投資研究所研究員劉琳說，從現(xiàn)實(shí)維度看，我國房地產(chǎn)市場已走過20年高速擴(kuò)張階段，過去追求速度和數(shù)量的發(fā)展模式，已不適應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展的新要求，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是大勢所趨。從未來維度看，在“房住不炒”定位下，打造綠色、低碳、智能、安全的好房子，成為滿足人民的美好生活需要的重要途徑，也是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的應(yīng)有之義。

　　在新形勢之下，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式需要適應(yīng)市場供求關(guān)系的重大變化，針對房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展面臨的突出矛盾和問題，需要從存量端、增量端、模式端進(jìn)行積極調(diào)整，推動(dòng)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　從存量端來看，我國住房供應(yīng)規(guī)模大，存量消化將是重要調(diào)整的方向。近十年，我國住房供應(yīng)規(guī)模持續(xù)增加，商品住宅銷售面積累計(jì)132.34億平方米，是上一個(gè)十年的2.2倍。根據(jù)“七普”數(shù)據(jù)，在2020年，全國家庭戶住房建筑面積總量超過了500億平方米。

　　國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《中國人口普查年鑒-2020》數(shù)據(jù)顯示，我國家庭戶人均居住面積達(dá)到41.76平方米，平均每戶居住面積達(dá)到111.18平方米?？梢?，無論是住宅總面積，還是人均居住面積，存量消化將是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容。

　　從增量端來看，人們對住房的需求已經(jīng)從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變，滿足市場需求是增量調(diào)整的重要方向。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，2023年1～11月，全國二手房交易量占全部房屋交易量的比重達(dá)到了37.1%，創(chuàng)造歷史新高，全國已經(jīng)有7個(gè)省和直轄市的二手住宅交易量超過了新建商品住宅交易量。二手房交易數(shù)量上升，反映出剛性和改善性住房需求的增長。

　　新形勢之下，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，人們對美好居住的生活需要不斷增長，將為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式提供重要機(jī)遇。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院教授易成棟說，房地產(chǎn)市場特征為總需求增加并且相對穩(wěn)定，存量房供應(yīng)增加，新房供應(yīng)逐步下降。因此，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)由開發(fā)建設(shè)為主轉(zhuǎn)向資產(chǎn)經(jīng)營管理等為主，由新建為主改為新建與存量維護(hù)更新并重。

　　從模式端來看，適應(yīng)新形勢的調(diào)整方向，就需要房地產(chǎn)市場的制度模式和企業(yè)的運(yùn)營模式實(shí)現(xiàn)優(yōu)化升級。

　　制度模式方面，多位受訪專家認(rèn)為，制度模式包括了住房制度、相關(guān)基礎(chǔ)性制度以及房地產(chǎn)全生命周期管理制度，需要有關(guān)部門充分運(yùn)用土地、金融、財(cái)稅等工具，不斷完善保障與市場協(xié)同、租購并舉的住房制度。

　　企業(yè)模式方面，劉琳說，新模式要求房地產(chǎn)企業(yè)更加注重產(chǎn)品的專業(yè)服務(wù)，讓企業(yè)的生產(chǎn)更專業(yè)、財(cái)務(wù)更穩(wěn)健、產(chǎn)品客戶更聚焦，新科技、高質(zhì)量、好服務(wù)將是衡量企業(yè)的重要標(biāo)準(zhǔn)。未來，房地產(chǎn)企業(yè)將分化出兩大類型，一是涵蓋增量開發(fā)、舊改、物業(yè)服務(wù)、工業(yè)產(chǎn)品、文旅發(fā)展等業(yè)務(wù)的企業(yè)，二是聚焦一類或兩類產(chǎn)品業(yè)務(wù)的小而美企業(yè)。

　　新協(xié)同：科學(xué)配置要素資源

　　2023年12月，國家開發(fā)銀行向福建省福州市雙龍新居保障性住房項(xiàng)目授信2.02億元，并實(shí)現(xiàn)首筆貸款發(fā)放1000萬元。此次貸款資金將專項(xiàng)用于支持700套配售型保障性住房建設(shè)，這標(biāo)志著全國首筆配售型保障性住房開發(fā)貸款成功落地。

　　推進(jìn)保障與市場協(xié)同發(fā)展，是新發(fā)展模式的題中應(yīng)有之義。此前商品房和保障房的“雙輪驅(qū)動(dòng)”存在一長一短的情況，保障性住房建設(shè)相對滯后，在住房供給中占比偏低。

　　中國社會(huì)科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說，目前房地產(chǎn)市場面臨著結(jié)構(gòu)性問題，商品房出現(xiàn)過剩，保障房供應(yīng)不足，尤其是青年人口和新市民的住房問題仍然突出，需要進(jìn)行房地產(chǎn)存量結(jié)構(gòu)的調(diào)整，商品房內(nèi)部的調(diào)整，以及商品房和保障房之間的調(diào)整。

　　規(guī)劃建設(shè)保障性住房，是完善住房制度和供應(yīng)體系、重構(gòu)市場和保障關(guān)系的重大改革。本次改革的重點(diǎn)是拓展了配售型保障性住房的新路子，滿足新市民和青年人的剛需型首套購房需求，實(shí)現(xiàn)政府保障基本需求、市場滿足多層次住房需求，建立租購并舉的住房制度。

　　“保障性住房建設(shè)更多支持以家庭為單位的產(chǎn)權(quán)式購房需求，其制度設(shè)計(jì)是實(shí)施嚴(yán)格的封閉管理，不得上市交易，這將是區(qū)分保障性住房和市場化住房的一個(gè)重要舉措，可以最大限度地保障保障性住房的供給，實(shí)現(xiàn)保障歸保障、市場歸市場?！眲⒘照f。

　　作為“三大工程”的重要內(nèi)容，保障性住房建設(shè)著力解決新市民和青年人住房問題，推動(dòng)政策與市場機(jī)制進(jìn)一步發(fā)揮作用。預(yù)計(jì)未來保障房規(guī)模總體會(huì)有大幅度提升，最終和商品房體系相互補(bǔ)充，并駕齊驅(qū)。

　　全國人大代表、山西省長治市委書記陳耳東說，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，既是發(fā)展問題，更是民生問題。下一步，我們將繼續(xù)大力支持剛性和改善性住房需求，加大保障性租賃住房、普通住宅及用地供應(yīng)，推進(jìn)房地產(chǎn)市場供需平衡，并從土地出讓、規(guī)劃審批、開發(fā)建設(shè)、上市銷售等環(huán)節(jié)全鏈條加強(qiáng)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，堅(jiān)決保交樓、穩(wěn)民生、保穩(wěn)定，更好滿足群眾的“安居夢”。

　　“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)，是科學(xué)配置要素資源的重要機(jī)制，也是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容。新模式需要解決過去這四個(gè)要素錯(cuò)配帶來的供求、房價(jià)收入、租金等失衡問題，適應(yīng)人口流動(dòng)趨勢、人口結(jié)構(gòu)變化等新形勢，建立以人為核心的要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

　　劉琳認(rèn)為，新機(jī)制的要求是以人定房、以房定地、以房定錢，其中最根本的要求是以人定房、以房定地，即以城市常住人口來定增量土地面積，體現(xiàn)了以人為本的理念，只有把握新的住房消費(fèi)需求，才能確?！胺俊薄暗亍薄板X”等資源的有序配置，防止市場大起大落。

　　在以人為核心的要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制下，科學(xué)配置資金是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容?！耙灰曂蕽M足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”自2023年10月底的中央金融工作會(huì)議被首次提出后，成為對房企進(jìn)行融資支持的重要準(zhǔn)則。

　　截至2月20日，全國29個(gè)省份214個(gè)城市已建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，分批提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”并推送給商業(yè)銀行，共涉及5349個(gè)項(xiàng)目。自1月份城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制工作部署以來，各地和相關(guān)金融機(jī)構(gòu)緊鑼密鼓抓好落實(shí)，協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效持續(xù)取得新進(jìn)展。

　　對于金融機(jī)構(gòu)的角色轉(zhuǎn)變與功能作用，劉琳認(rèn)為，金融機(jī)構(gòu)須配套住房制度、房地產(chǎn)市場的新變化，進(jìn)一步優(yōu)化完善相關(guān)配套措施。例如，根據(jù)預(yù)售制度改革要求，調(diào)整完善相關(guān)貸款政策，在存量市場資產(chǎn)管理發(fā)展較快情況下，提高不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）、權(quán)益融資比例等等。

　　構(gòu)建新發(fā)展模式，須建立房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期管理機(jī)制，實(shí)現(xiàn)居住與服務(wù)的協(xié)同。這一機(jī)制包括改革開發(fā)方式、融資方式、銷售方式，加快推進(jìn)商品房現(xiàn)房銷售，探索建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等制度，形成房屋安全長效機(jī)制，讓房屋全生命周期安全管理有依據(jù)、有保障。

　　多位受訪專家認(rèn)為，房地產(chǎn)發(fā)展舊模式著重于大規(guī)模建設(shè)房子，對于后期的安全性、舒適性關(guān)注度不夠。而全生命周期管理機(jī)制，即解決有沒有向好不好、安全不安全的轉(zhuǎn)變，尤其對房地產(chǎn)企業(yè)提升房屋安全、服務(wù)質(zhì)量等方面提出新要求，為相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供新的方向。

　　新方向：向宜居宜業(yè)轉(zhuǎn)型

　　著眼于房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式需要適應(yīng)中長期發(fā)展趨勢，在完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度、激發(fā)市場有效需求、轉(zhuǎn)變企業(yè)經(jīng)營發(fā)展模式方面，需要政府、企業(yè)、居民等多主體共同參與，在新形勢下推動(dòng)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　從房地產(chǎn)市場的中長期趨勢來看，滿足剛性和改善性住房需求仍有發(fā)展空間。

　　從增量看，“十四五”時(shí)期我國城鎮(zhèn)化率仍將保持上升態(tài)勢，對城市的住房、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等需求持續(xù)增長。2023年我國城鎮(zhèn)常住人口93267萬人，比上年末增加1196萬人，城鎮(zhèn)人口占全國人口的比重（城鎮(zhèn)化率）為66.16%，比上年末提高0.94個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要提出的目標(biāo)，“十四五”時(shí)期我國常住人口城鎮(zhèn)化率將提高到65%。如今，“十四五”尚未過半，目標(biāo)已經(jīng)達(dá)成，持續(xù)提高的城鎮(zhèn)化率將給房地產(chǎn)市場帶來更多有效需求。

　　從存量來看，各地城市已經(jīng)進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期，城中村改造、老舊小區(qū)改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板等，將為房地產(chǎn)市場注入大量需求。截至2023年11月底，全國全年共實(shí)施各類城市更新項(xiàng)目約6.6萬個(gè)。其中，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個(gè)，惠及882萬戶居民；加裝電梯3.2萬部，增設(shè)停車位74.6萬個(gè)，增設(shè)養(yǎng)老、托育等社區(qū)服務(wù)設(shè)施1.4萬個(gè)；改造城市燃?xì)獾雀黝惞艿兰s10萬公里。

　　著眼于房地產(chǎn)中長期發(fā)展趨勢，各地政府應(yīng)針對房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展面臨的突出矛盾和問題，完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場形成良性循環(huán)，為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式奠定良好的體制基礎(chǔ)。

　　穩(wěn)市場、防風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)，將繼續(xù)成為今年各地政策重心。2023年以來，各有關(guān)方面認(rèn)真貫徹黨中央決策部署，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，陸續(xù)出臺了首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”“降低首付比例和利率”“支持金融機(jī)構(gòu)滿足房企合理融資需求”等系列政策措施，取得了積極效果。

　　劉琳說，隨著住房建設(shè)量的減少，地方政府對土地財(cái)政的依賴有所下降，將對城市地方政府的財(cái)政制度、投融資模式等產(chǎn)生影響，地方政府需要改革相關(guān)制度，適應(yīng)房地產(chǎn)市場的新變化。

　　“將存量商品房轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ戏?，可以適當(dāng)消化和解決商品房市場出現(xiàn)的循環(huán)不暢問題?！蹦啭i飛說，政府可以向房地產(chǎn)系統(tǒng)注入資金，恢復(fù)和暢通房地產(chǎn)資金及實(shí)物循環(huán)，有利于盤活存量資產(chǎn)、恢復(fù)市場信心，填補(bǔ)新市民和青年人住房保障的缺失，消解開發(fā)企業(yè)住房供給過度，促進(jìn)房地產(chǎn)新發(fā)展模式的構(gòu)建，同時(shí)通過貨幣乘數(shù)效應(yīng)可以有效釋放內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。

　　著眼長遠(yuǎn)持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)需要轉(zhuǎn)變經(jīng)營發(fā)展理念，在由住宅單一開發(fā)模式向提供產(chǎn)業(yè)支撐、多元公共服務(wù)，打造宜居宜業(yè)、居業(yè)聯(lián)動(dòng)的生產(chǎn)生活環(huán)境轉(zhuǎn)型。

　　隨著房地產(chǎn)發(fā)展階段的變化，積極推動(dòng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級勢在必行。

　　易成棟說，房地產(chǎn)行業(yè)將從建設(shè)為主的房屋建筑業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)逐漸轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理、租賃和資產(chǎn)管理行業(yè)為主，并帶動(dòng)提供存量房的改造維護(hù)的建筑業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營模式從增量生產(chǎn)轉(zhuǎn)向存量服務(wù)為主。（記者 陳燕 李紫薇）

　　轉(zhuǎn)自：新華社新媒體

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