房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)行退市加速 能否為高房價降溫？

　　近日，上市房企上海新梅發(fā)布公告稱，將旗下一家房地產(chǎn)公司剝離，并表示將逐步退出房地產(chǎn)市場。記者注意到，今年上半年標(biāo)桿房企銷售數(shù)據(jù)飄紅的同時，中小房企轉(zhuǎn)行或退出的現(xiàn)象也在不斷加劇，地產(chǎn)行業(yè)整合加速。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，部分中小房企退出市場，尚難為一些城市的高房價降溫。同時，房地產(chǎn)行業(yè)集中度提高，或?qū)艺{(diào)控效果形成不利影響。

　　中小房企加速退出　部分房企謀求轉(zhuǎn)型

　　根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，目前已經(jīng)公布銷售業(yè)績的２６家企業(yè)前７個月合計銷售業(yè)績?yōu)椋担梗埃眱|元，同比漲幅達(dá)３１．３％。在整體銷售數(shù)據(jù)攀升的同時，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也出現(xiàn)退出房地產(chǎn)或轉(zhuǎn)型的現(xiàn)象。今年以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)洗牌速度明顯加快，多家上市企業(yè)宣布退出房市，或轉(zhuǎn)變主營方向。

　　上海新梅１４日發(fā)布公告稱，已完成旗下江陰新蘭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司５５％股權(quán)的轉(zhuǎn)讓。這家公司表示，受調(diào)控政策影響，江陰地區(qū)出現(xiàn)樓市“量價齊跌”的現(xiàn)象，房地產(chǎn)開發(fā)項目已不符合公司發(fā)展戰(zhàn)略，并將考慮逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)。

　　記者注意到，今年以來，已有不少上市公司將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)逐漸剝離，一些未上市的中小房企也在逐漸向其他行業(yè)轉(zhuǎn)型。７月中旬，上市公司云南白藥以６．４６億元的價格，將旗下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)白藥置業(yè)轉(zhuǎn)讓給藍(lán)光地產(chǎn)。云南白藥公告稱，這次轉(zhuǎn)讓有利于其更加專注主業(yè)，為未來實現(xiàn)長期、健康、可持續(xù)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

　　據(jù)ｗｉｎｄ資訊統(tǒng)計，截至８月１４日，今年有近５０家房企進(jìn)行了１００％或接近于１００％的股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　湖北兆恒有限公司負(fù)責(zé)人陳恒從事房產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)有十多年。２０１２年，在將煙臺一個開發(fā)項目轉(zhuǎn)手之后，他就再也沒有進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，轉(zhuǎn)而投資煤礦和農(nóng)業(yè)?！安簧偻卸家呀?jīng)著手轉(zhuǎn)型，對我們而言，調(diào)控政策收緊后市場競爭加劇，以往的好日子已經(jīng)結(jié)束，不如早點轉(zhuǎn)行。”

　　與前幾年相比，新進(jìn)房地產(chǎn)市場的企業(yè)數(shù)量也有所減少。記者查詢部分省市住建部門網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，在住建部門登記的開發(fā)企業(yè)數(shù)量呈現(xiàn)下滑趨勢。以北京市為例，目前有開發(fā)企業(yè)２２２１家，比去年年底減少了８０余家。

　　大型房企加速擴(kuò)張　地產(chǎn)行業(yè)整合加速

　　專家認(rèn)為，國家調(diào)控、銀行資金緊張和房產(chǎn)消費市場升級，導(dǎo)致中小房企失去參與市場競爭的能力，導(dǎo)致這些企業(yè)逐漸退出地產(chǎn)行業(yè)。大型房企牢牢守住一線城市的同時，也正在加緊對二三線城市的布局，地產(chǎn)行業(yè)整合進(jìn)一步加速。

　　資金鏈?zhǔn)站o是促使中小房企退出的重要原因。陳恒說，中小房企對銀行的依賴程度很高?！叭ツ瓴糠帚y行就收緊了對中小房企的信貸，今年銀行資金更加緊張，大多數(shù)房企缺乏其他的融資渠道。如果資金鏈出現(xiàn)斷裂，項目就將陷入停滯狀態(tài)?！?br>

　　山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說：“住房消費的升級，也注定了中小房企的開發(fā)模式不再可行?！鄙w幾棟樓就可以對外銷售的時代已經(jīng)結(jié)束了。房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的發(fā)展，消費者的需求也在不斷升級，對配套條件的要求越來越高?！彼J(rèn)為，中小企業(yè)無論在拿地的能力上還是開發(fā)的成熟度上都難以與大型房企媲美，造成這些房企難以生存。

　　中原地產(chǎn)研究表明，今年上半年，十家標(biāo)桿房企的購地可建面積分布中，二線發(fā)展中城市占比最高，為５５％，一線、二線發(fā)達(dá)及三四線城市分別占７％、２２％、１５％。

　　山東財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長郭松海認(rèn)為，國家的調(diào)控政策迫使大型房企涌向二三線城市尋找新的利潤增長點，從而擠壓中小房企的生存空間。“無論是比資金實力還是開發(fā)經(jīng)驗，中小房企都難以匹敵大型房企?！惫珊Ｕf，面對這樣的競爭對手，中小房企或退往三線城市甚至四線城市，或退出市場。

　?。祝椋睿滟Y訊統(tǒng)計顯示，今年約有１２０家房企的項目參與并購，交易總額５２０多億元，平均每個項目４．８億元；前７個月平均每月有１５家房企被收購股權(quán)，行業(yè)洗牌明顯加速。

　　房企轉(zhuǎn)行能否為高房價降溫？

　　一些專家分析認(rèn)為，部分房地產(chǎn)企業(yè)退出房地產(chǎn)市場或轉(zhuǎn)行，難以緩解當(dāng)前城市房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。政府部門應(yīng)當(dāng)采取措施，防止行業(yè)集中度過高致使壟斷定價行為出現(xiàn)。

　　“部分中小房企退出，很難改變當(dāng)前房地產(chǎn)市場的格局?！焙细惠x煌山東區(qū)域市場總監(jiān)許傳明認(rèn)為，中小房企在房地產(chǎn)開發(fā)熱中的推動作用不明顯。尤其是近年來，房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提高，強(qiáng)勢房企已經(jīng)逐步滲透到三四線城市，區(qū)域分布和市場占有率都在擴(kuò)大，單宗土地的價格也大多是這些大型房企抬上去的。部分中小房企退出或轉(zhuǎn)行，難以為高房價降溫。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年１至７月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資４４３０２億元，同比名義增長２０．５％，增速比１－６月份提高０．２個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積１８７１７萬平方米，同比下降１．４％，降幅比１－６月份收窄９個百分點；土地成交價款４３９８億元，增長１４．７％，增速提高７．２個百分點。

　　專家和業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，短期之內(nèi)房地產(chǎn)市場不會形成壟斷局面，但如果長期發(fā)展，則存在影響國家調(diào)控效果的可能性?！耙淮笈行》科筮h(yuǎn)離房市，大型房企將更有能力掌握定價權(quán)，導(dǎo)致房產(chǎn)價格背離價值?！崩铊F崗認(rèn)為，大型房企掌握市場，對國家的調(diào)控政策不利。

　　對此，李鐵崗等專家建議，地方政府應(yīng)優(yōu)先保障中小戶型的住宅項目和經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的開發(fā)用地，化解行業(yè)集中度提高可能帶來的風(fēng)險。李鐵崗認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)利潤不斷下降的大環(huán)境下，政府土地供給偏重中小套型和保障性住房，并確保保障性住房用到實處，可有效化解剛性需求壓力、防止房價過快增長。

來源： 新華網(wǎng)山東頻道

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