樓市展望:市場預期逐步好轉(zhuǎn)


中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)   時間:2024-01-15





  近期,多家機構(gòu)發(fā)布2024年房地產(chǎn)市場展望與預測。據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算,樂觀情形下,2024年宏觀經(jīng)濟持續(xù)恢復,居民置業(yè)意愿有所好轉(zhuǎn),疊加城中村改造如期推進,全國商品房銷售面積同比增長1.4%,商品房銷售額絕對量預計達到12.8萬億元,同比增長4.1%。


  據(jù)中指研究院分析,市場企穩(wěn)的關(guān)鍵是居民預期的轉(zhuǎn)變及政策的支持力度。短期來看,房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力仍在,2024年房地產(chǎn)供需兩端有望持續(xù)發(fā)力,因城施策力度仍有空間。


  市場 1月市場走勢較為關(guān)鍵


  去年年末,樓市政策效果繼續(xù)顯現(xiàn),疊加年底房企積極推盤、部分項目集中網(wǎng)簽等因素,北京市場活躍度有所提升,帶動一波年末翹尾,輻射到2024年年初。


  據(jù)了解,步入1月以來,北京多數(shù)售樓處圍繞跨年、冰雪等主題,開展營銷活動,吸引客戶到訪,同時延續(xù)年末促銷優(yōu)惠活動,以購房有禮、折扣、特價房源、成交送家電等活動為主,整體優(yōu)惠力度較前期變化不大。另一方面,從供應來看,據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2023年12月下旬,北京新房取證節(jié)奏加快,元旦假期前一天(12月29日)4個樓盤獲批入市,新批入市房源超1400套。


  諸多因素疊加下,今年元旦假期北京新房表現(xiàn)不俗。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,北京新建商品住宅成交面積2.89萬平方米,較去年元旦假期日均成交面積上漲26%。二手房成交方面,易居研究院表示,北京二手房成交整體平穩(wěn),看房量和成交量呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢。


  但隨著購房需求集中釋放完畢,以及在環(huán)比基數(shù)較大前提下,今年第1周(2024.1.1-2024.1.7)出現(xiàn)預料之內(nèi)的回落。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計,2024年第1周,監(jiān)測重點15城新建商品住宅成交量為13823套,環(huán)比下降51.88%,同比下降58.23%。與此同時,京滬兩城在新政效應逐漸減弱、購房需求釋放持續(xù)性下降的情況下,成交量也雙雙出現(xiàn)下滑態(tài)勢。


  二手房韌性略好于新房,同比仍維持正增長態(tài)勢。2024年第1周,監(jiān)測重點10城二手住宅成交量為11144套,環(huán) 比 下 降26.72%,同比 上 升1.5%。其中,北京周成交1926套,環(huán)比下跌50.88%。


  多家研究機構(gòu)均表示,整體來看,今年開年市場活躍度未及去年同期。除了個別項目表現(xiàn)較好外,多個城市的樓市都相對平淡,且出現(xiàn)了進一步分化的現(xiàn)象。一線及新一線城市除個別城市成交熱度稍高外,其他城市面臨較大的短期調(diào)整壓力。


  對于1月接下來的走勢,中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示,由于今年春節(jié)假期在2月份,因此1月是完整的銷售月份,市場走勢較為關(guān)鍵,1月銷售需要保持一定規(guī)模才能為全年市場企穩(wěn)奠定基礎。


  土地 新年首場土拍繼續(xù)釋放回暖信號


  1月4日,2024年北京首場土拍落槌,共成交4宗地塊,均被央國企競得,總成交金額約122億元。其中豐臺大瓦窯“姊妹地塊”L42、L44競爭激烈,成為本場土拍的焦點。大瓦窯L42由中建信和搖號競得,L44由京能搖號競得。


  “近年來,豐臺在北京城六區(qū)中土地儲備充足,承擔主要供應作用?!北本╂溂已芯吭悍治鰩熢牢⒈硎?,自2021年以來,豐臺已出讓21宗住宅用地,涉及萬泉寺、紀家廟、大紅門、青塔、南苑、郭公莊等多個板塊,且地塊屬性、地理位置、周邊配套都較為良好。


  值得注意的是,此次搖中地塊的京能置業(yè),參與搖號地塊近十次后終有斬獲,由此可見房企對北京市場的決心之堅定。


  其實,回顧2023年北京土拍市場,可見已有多宗優(yōu)質(zhì)地塊預熱2024年北京市場。青塔地塊“未拍先火”、大紅門地塊吸引22家房企報名參與、朱辛莊引發(fā)42家房企參與搖號大戰(zhàn)中簽率僅2.38%……全年土拍市場熱點不斷。


  “2023年,近四成地塊觸及15%地價上限、屢屢搖號,均顯示北京土地市場熱度較前期顯著回升?!痹牢⒄f。


  據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2022年北京商品住宅計劃供地面積為300萬平方米,供地計劃完成率為90.18%。到了2023年,北京商品住宅計劃供地面積300萬平方米,實際供地面積為310萬平方米,供地計劃完成率達到了103.3%。


  究其原因,業(yè)內(nèi)普遍認為這與樓市的韌性高度相關(guān),北京相對穩(wěn)健的市場需求為房企帶來了更多安全感和確定性?!胺科髮κ袌龅呐袛喔叨纫恢拢l(fā)較為趨同的拿地邏輯。”中指研究院土地市場研究負責人張凱表示。


  另外,北京首場土拍拿地企業(yè)均為央國企,亦顯現(xiàn)著房企拿地格局依舊延續(xù)“央國企強勢”的特征。據(jù)中指研究院統(tǒng)計,2023年北京央國企房企拿地金額占比為79%,這一數(shù)值在重點22城中位列第一。


  克而瑞地產(chǎn)研究院表示,當下,房企的投資策略大多是謹慎中保持聚焦,在這樣的投資局面中,央國企優(yōu)勢顯著,尤其是在重點城市、核心地塊的競拍上得以持續(xù)“霸榜”,有效提升了優(yōu)質(zhì)土儲、優(yōu)化了土儲結(jié)構(gòu)。


  本月首場土拍結(jié)束后,意味著北京2023年第三輪供地已全部出讓。2023年第四輪擬供應的14宗地將于2024年3月前完成。


  據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會網(wǎng)站發(fā)布《2023年度第四輪擬供應商品住宅用地清單》顯示,從地塊選址看,本輪供地計劃加大向城市副中心和平原多點地區(qū)土地投放力度,九成以上項目位于該區(qū)域。同時,本輪擬供項目全部位于“兩區(qū)”與三城一區(qū)范圍以及城南行動計劃覆蓋區(qū)域等重點功能區(qū)。


  展望 一線城市銷售或穩(wěn)中有增


  展望未來,市場企穩(wěn)的關(guān)鍵是居民預期的轉(zhuǎn)變及政策的支持力度。2023年的寬松政策為2024年政策奠定了基調(diào),市場方面有望實現(xiàn)穩(wěn)中有增。


  諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,新年第1周重點50城的情緒指數(shù)為-0.8,踩線市場低迷區(qū)間,市場情緒仍有較大上調(diào)空間。但新年伊始,多地密集出臺公積金等新政旨在繼續(xù)創(chuàng)造寬松的購房政策環(huán)境。預計隨著利好政策持續(xù)輸出并發(fā)酵,購房需求將繼續(xù)穩(wěn)步釋放,周成交量有望回升并逐步回歸常態(tài)化水平。


  “從政策趨勢上看,在需求端,降低購房成本、降低購房門檻仍是政策優(yōu)化的聚焦點,未來一線城市政策或繼續(xù)優(yōu)化?!敝兄秆芯吭悍治鰩熋闲略霰硎?,一線城市、核心二線城市有望因區(qū)施策優(yōu)化限購,更多低能級城市或通過發(fā)放購房補貼等方式促進需求釋放。


  業(yè)內(nèi)普遍認為,隨著一線城市限購、限貸等政策的優(yōu)化,以及優(yōu)質(zhì)供給對市場形成一定支撐,預計一線城市銷售或穩(wěn)中有增?!氨本├吓f小區(qū)存量仍然較大,改善需求尚有大量釋放空間?!睆垊P表示,結(jié)合目前北京在限購方面的政策仍然是全國最嚴的城市之一,因此北京強大的房地產(chǎn)市場潛力仍將吸引更多的房企來京投資。


  在供給端,克而瑞地產(chǎn)研究表示,2024年一、二季度仍是到期高峰,到期規(guī)模均在1500億以上,預計今年上半年房企的債務壓力依然較大。雖然當前融資政策持續(xù)利好,但實際受益仍僅限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企,整體行業(yè)融資面仍然疲軟。


  對此,克而瑞地產(chǎn)研究建議,對于仍能正常運營的房企而言,當務之急仍是把握好當前政策利好的窗口期,調(diào)整企業(yè)營銷策略,加快項目去化。同時,也要對企業(yè)的土地儲備進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整,尤其是加快滯重庫存的去化,加快低量級城市項目去化。


  在土地供給端方面,張凱預估2024年土拍市場整體仍將縮量,而其中大部分減量將由三四線城市承擔,核心城市仍能維持當前的規(guī)模??硕鸬禺a(chǎn)研究院同樣表示,從城市層面看,土地市場還將低熱運行、持續(xù)分化,在城市和地塊選擇上,一二線城市及市區(qū)核心地塊、配套完善地塊將更受房企青睞,當影響傳遞到企業(yè)端,則龍頭房企在獲取優(yōu)質(zhì)地塊中優(yōu)勢將持續(xù)放大。


  值得注意的是,加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式也被高頻提及。多元化業(yè)務、“三大工程”等成為了房地產(chǎn)發(fā)展方向。


  “新發(fā)展模式是‘因’、是過程;而高質(zhì)量發(fā)展是‘果’、是目標,兩者關(guān)系不能顛倒和混淆?!币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴躍進指出,要立足中國房地產(chǎn)市場和環(huán)境的基本邏輯,吻合發(fā)展的新形勢和新要求,尊重房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀和客觀規(guī)律,通過基礎制度構(gòu)建和新模式持續(xù)探索,逐漸找到一條真正適合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新模式之路。(陳天奕)


  轉(zhuǎn)自:北京晚報

  【版權(quán)及免責聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品,轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”,違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊,僅代表作者個人觀點,不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系:010-65363056。

延伸閱讀

?

版權(quán)所有:中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)京ICP備11041399號-2京公網(wǎng)安備11010502035964