轉(zhuǎn)型升級 讓房地產(chǎn)回歸建筑本身


作者:李鵬    時間:2013-08-22





  中國房地產(chǎn)行業(yè)的狂飆始于二十多年前的“南巡”之后。回望那個年代,我們似乎還能感受到深圳、海南的建筑工地上撲面的熱浪。而地產(chǎn)思想家馮侖一句“野蠻生長”則無意間成為了過去20年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的精當(dāng)注解。“野蠻”二字道出了行業(yè)發(fā)展的迅猛、躁動、無序和非理性。

  也許,在那個年代,這種野蠻同樣也代表了一種增長模式的“轉(zhuǎn)變”和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的“升級”,甚至代表了某種先進的生產(chǎn)力。但在今天,這種“野蠻的力量”顯然已經(jīng)無法再持續(xù)。無論業(yè)界對于中國房地產(chǎn)行業(yè)的未來走勢持何種判斷,但有一點是肯定的,那就是中國房地產(chǎn)已經(jīng)結(jié)束了以“野蠻生長”為特質(zhì)的“黃金期”。

  中國房地產(chǎn)行業(yè)“野蠻生長”的歲月,也正是建筑部品行業(yè)發(fā)展的黃金期。同樣,伴隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)的又一次轉(zhuǎn)型升級,整個建筑部品行業(yè)也在發(fā)生著許多深刻的變化。

  產(chǎn)業(yè)化“篳路”

  20年中,中國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)化的步伐已經(jīng)邁出。而在國家產(chǎn)業(yè)政策層面,產(chǎn)業(yè)化也早已被定為是中國房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型、升級的方向之一。

  前不久,醞釀多時的遠大集團“世界第一高樓”啟動開工,探索以“搭積木”的方式造樓。而“像造汽車一樣建房子”,多年來也一直是萬科掌門人王石最宏大的夢想。萬科在自己的住宅實驗中心,已將王石的理念轉(zhuǎn)化成了產(chǎn)品。而這些都向建筑部品行業(yè)提出了新的、更高的要求。與此同時,整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的整合也成為了趨勢。一方面,通過項目開發(fā),帶動設(shè)計單位、施工總包、部品生產(chǎn)等上下游企業(yè),共同邁進;另一方面,集團采購、戰(zhàn)略合作、異業(yè)聯(lián)姻等模式,越來越明顯。大型企業(yè)帶動了小范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)鏈整合。

  而作為住宅產(chǎn)業(yè)化的進一步深化———精裝修也在短短一兩年里成為了圈里炙手可熱的話題。毫無疑問,對行業(yè)來說,很多問題在實踐中開始清晰起來,住宅產(chǎn)業(yè)化的實施深度也得到了拓展;無論是對于地產(chǎn)商還是建筑部品商來說,只要略有思考,便會感受到行業(yè)轉(zhuǎn)型的危機,認識到實踐產(chǎn)業(yè)化的重要性。

  然而,正如遠大“天空之城”多舛的命運,房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)化之路也并不平坦。

  以產(chǎn)業(yè)化的先行者萬科為例。首個全鋼筋混凝土預(yù)制結(jié)構(gòu)技術(shù)項目金色雅筑曾接連出現(xiàn)質(zhì)量問題。

  在產(chǎn)業(yè)化的另一個重要領(lǐng)域——精裝修環(huán)節(jié),萬科也是狀況不斷。接連發(fā)生的“毒地板門”、“紙裝修門”等精裝質(zhì)量問題讓萬科焦頭爛額。

  無疑,房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)化需要開發(fā)商、設(shè)計單位以及包括建筑商、部品商在內(nèi)的整個產(chǎn)業(yè)鏈的共同配合,而并非一家或幾家企業(yè)可以達成。作為行業(yè)領(lǐng)頭羊和先行者,萬科在產(chǎn)業(yè)化的道路上也有些步履蹣跚。

  在歐洲和美日等發(fā)達國家,住宅產(chǎn)業(yè)化是一個成熟而龐大的市場。從混凝土構(gòu)件和制品、輕質(zhì)板材、室內(nèi)外裝修,到安裝這些制品的設(shè)備,品種達幾萬種,而幾萬種的產(chǎn)品都是分別由不同的設(shè)備提供商生產(chǎn)。

  而在日本,建筑工人已經(jīng)與其他工業(yè)產(chǎn)業(yè)的工人區(qū)別不大,每個建筑商手下都是大量的熟練技術(shù)工人。這些建筑工人入行前,必須經(jīng)過兩年系統(tǒng)的培訓(xùn)與實踐才有資格進入工地。

  反觀國內(nèi)的建筑業(yè),工人進入門檻低,各方面要求不高,低學(xué)歷、低技術(shù)的“農(nóng)民工”幾乎成了這個行業(yè)的主要從業(yè)人群;而部品行業(yè)從整體上來說,則幾乎是中國低端制造業(yè)的代表,無論是在技術(shù)、管理還是在與在開發(fā)商的深度合作方面,要應(yīng)對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化的挑戰(zhàn),都還有巨大的提升空間。

  一家衛(wèi)浴廠商曾不無感慨地對筆者說,對于工程市場的迅速崛起,他們面臨著銷售模式、產(chǎn)品類型、營銷渠道、質(zhì)量控制等等各方面的深刻變化。這堪比一場革命,誰能順應(yīng)這場革命,誰就能在新的市場環(huán)境下占得先機。

  轉(zhuǎn)型升級之痛

  當(dāng)我們把房地產(chǎn)業(yè)定位為支柱產(chǎn)業(yè)時,才尷尬地發(fā)現(xiàn),這個“支柱產(chǎn)業(yè)”背后卻是一個極為龐大的低端制造業(yè)——建筑部品業(yè)。龐大而低端——這似乎是對中國經(jīng)濟“奇跡”全部真相的一個絕妙隱喻。而政府整治房地產(chǎn)業(yè)痼疾時的進退失據(jù),也往往源自對這個龐大而脆弱的低端制造業(yè)的投鼠忌器——房地產(chǎn)市場的任何風(fēng)吹草動將直接影響其龐大的上下游產(chǎn)業(yè),從而危及整個中國經(jīng)濟。

  顯然,這樣一個行業(yè)的產(chǎn)業(yè)升級是艱難的,也是緊迫的。從鋼鐵、水泥、玻璃等基礎(chǔ)建材到陶瓷潔具、地板、門窗、五金等裝修裝飾材料,再到建筑施工、裝飾裝修行業(yè),除了少數(shù)綠色建材、新型建材外,整個建筑部品業(yè)要么是污染大、能耗高、產(chǎn)能過剩、附加值低的低端制造業(yè);要么是從業(yè)者素質(zhì)不高、整體技術(shù)水平落后的低端加工業(yè)。

  正如開篇所述,高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)強力拉動了一個同樣高速發(fā)展的建筑部品業(yè)。同時,房地產(chǎn)粗放式發(fā)展方式的烙印也深深打在了建筑部品業(yè)的身上。這樣的行業(yè)現(xiàn)狀不但無法支撐中國房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級,甚至連其自身的生存和發(fā)展都將成為問題。

  回歸建筑本身

  然而,建筑部品業(yè)在同樣背負“野蠻生長”原罪的同時,卻從未真正共享過房地產(chǎn)行業(yè)的榮光。首先,房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤從來都是建筑部品行業(yè)不敢奢望的。其次,那些衣著光鮮、非富即貴的房地產(chǎn)開發(fā)商不是媒體寵兒便是意見公知或者人生導(dǎo)師,其在聚光燈下靚麗的商業(yè)人生引人艷羨。而建筑部品商則更多是草根出身,這些當(dāng)年的包工頭、泥瓦匠、水暖工雖然最終憑借吃苦耐勞和拼搏精神成功逆襲,但在房地產(chǎn)圈卻依然是一個邊緣群體。甚至在媒體報道方面,建筑部品也往往都位于邊緣版面,建筑部品業(yè)也一直缺乏應(yīng)有的地位和話語權(quán)。

  由于房地產(chǎn)行業(yè)擁有類金融等許多龐雜的屬性,行業(yè)關(guān)注更多的是房價、政策、土地(地王)、金融等“大話題”,至于怎么蓋房子是無法與上面的話題相提并論的。然而,房子無疑是房地產(chǎn)行業(yè)的最終目的和產(chǎn)品,“蓋房子”無疑是對房地產(chǎn)行業(yè)最簡單、最直接的概括。一個幾乎不重視自己產(chǎn)品的行業(yè),無論如何也不會是一個健康和可持續(xù)的行業(yè)。也無怪乎,建筑質(zhì)量問題層出不窮、各種“質(zhì)量門”屢禁不止了。這種浮躁的行業(yè)氛圍顯然是行業(yè)“野蠻生長”的癥狀之一。

  而另一方面,我們也能看到一些可喜的變化。隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級的開始,隨著房地產(chǎn)市場的不斷成熟和理性,建筑本身開始進入主流話語體系。綠色建筑、智能建筑、被動建筑、精裝修、產(chǎn)業(yè)化也開始成為行業(yè)議論的話題。這也許尚不能成為房地產(chǎn)行業(yè)的主流,但無疑已經(jīng)成為了行業(yè)發(fā)展趨勢。

  而房地產(chǎn)行業(yè)在這個意義上的升級,其實更是一種回歸,一種救贖。一種讓房地產(chǎn)行業(yè)重返最初目的的回歸,一種對曾經(jīng)“野蠻生長”的救贖。


來源:中國房地產(chǎn)報  作者:李鵬



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