房地產(chǎn)行業(yè)亟須構(gòu)建新發(fā)展模式“破題”


中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)   時間:2023-12-29





  化解房企風險,提振樓市信心,改善行業(yè)資產(chǎn)負債表……在“防風險、保民生、促消費”目標驅(qū)動之下,2023年的房地產(chǎn)行業(yè),困難和壓力仍在,但迎來了突圍和改變。


  這一年,取消限購、降低首付比例、調(diào)降房貸利率等政策接踵而至,各地共計出臺700余次房地產(chǎn)優(yōu)化政策;銷售市場表現(xiàn)為“前高中低后穩(wěn)”;行業(yè)邁入轉(zhuǎn)型調(diào)整期,倒逼開發(fā)商“節(jié)衣縮食”,全力保交付,加快債務重組,構(gòu)建新發(fā)展模式……


  “2023年是房地產(chǎn)市場‘突圍’的一年?!北本┳≌康禺a(chǎn)業(yè)商會會長黎乃超向《證券日報》記者表示,各地頻繁發(fā)布樓市優(yōu)化政策,力促房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。隨著人口結(jié)構(gòu)的變化和城市化進程的推進,房地產(chǎn)市場供需關系發(fā)生了新變化,給行業(yè)未來發(fā)展帶來諸多挑戰(zhàn)。


  政策持續(xù)落地重塑市場信心


  2023年,房地產(chǎn)優(yōu)化政策持續(xù)發(fā)力,力度空前,覆蓋面廣,利好信號強烈。


  諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關榮雪向《證券日報》記者表示,今年以來截至12月18日,各地共計出臺房地產(chǎn)優(yōu)化政策達751次,較去年增加140余次,其中,9月份出臺次數(shù)達去年以來峰值,單月出臺政策超140次。


  受政策持續(xù)落地影響,市場迎來一些變化。但不同于往年的“階梯式”復蘇,2023年樓市呈現(xiàn)“脈沖式”復蘇。具體表現(xiàn)為兩輪活躍期,先是3月份—4月份剛需、剛改需求集中釋放;后是9月份—10月份,隨著“認房不用認貸”等政策落地,市場又迎來一輪復蘇。


  “今年我們抓住了一季度末和三季度兩輪政策窗口期推盤強銷,其中重點一二線城市回籠資金規(guī)模較高?!蹦撤科蟊狈酱髤^(qū)操盤手向《證券日報》記者表示。


  另以龍湖集團為例,2023年國慶長假期間,其北京改善紅盤御湖境加推的全新樓棟全部售罄,銷售額達1億元,西安高新·云河頌成交量為3.85億元。彼時,龍湖集團相關人士稱,政策惠及之下,一二線高能級城市,改善性需求迅速進入市場,成交活躍度率先提升。


  總體而言,分化行情貫穿全年,核心城市樓市韌性較強。而對于行業(yè)全年的表現(xiàn),中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜預測,2023年全國商品房銷售面積或難以達到12億平方米。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則更為樂觀,他表示,2023年全國商品房銷售面積仍有望達12.5億平方米、銷售金額達12.5萬億元。


  土地市場表現(xiàn)和新房市場基本一致。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),2023年前11個月,TOP100企業(yè)拿地總額10855億元,拿地規(guī)模同比下降6.6%。新變化出現(xiàn)在四季度,多城取消“限地價”模式,土地市場重回“價高者得”時代,一定程度上提振了舉牌情緒,優(yōu)質(zhì)地塊競拍熱度攀升,但分化加劇。


  分化主要體現(xiàn)在兩方面,一是城市能級及區(qū)域分化,核心地塊競拍出高溢價,非核心區(qū)仍會出現(xiàn)底價成交,甚至流拍;二是房企投資擴表能力分化,經(jīng)營穩(wěn)健的央企國企及部分頭部民營房企成拿地“大戶”。


  整體來看,銷售端尚未全面轉(zhuǎn)暖之下,政府推地、房企拿地均偏謹慎。正如陳文靜所言,土地市場低溫態(tài)勢是否扭轉(zhuǎn),仍取決于房企銷售端的恢復程度及融資渠道是否暢通。


  商業(yè)不動產(chǎn)REITs正式開閘


  為改善房企流動性困難及化解債務風險,過去一年,金融支持力度不斷加碼。信貸、債權(quán)、股權(quán)“三支箭”齊發(fā),在阻斷房企風險蔓延、緩解民營企業(yè)信用收縮等方面發(fā)揮了積極作用。


  “第一支箭”信貸規(guī)模持續(xù)擴大,“第二支箭”擴容增量持續(xù)推進。關閉多年的上市房企再融資渠道正在打開,部分A股房企已拔得頭籌。據(jù)《證券日報》記者不完全統(tǒng)計,自去年年底房企股權(quán)融資開閘以來,27家A股上市房企發(fā)布相關定增預案,計劃募集資金超900億元,其中8家房企定增方案獲監(jiān)管部門批準通過,3家已完成融資,融資額約為200億元。


  “‘三支箭’鼓勵提供有效的風險緩釋工具,或者通過優(yōu)先股、共益?zhèn)鶛?quán)模式實現(xiàn)房企紓困,將有助于防止房地產(chǎn)風險蔓延?!币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示。


  更重要的是,基礎設施領域REITs取得突破性進展,其底層資產(chǎn)已于2023年正式擴容至商業(yè)地產(chǎn)領域。


  今年3月份,相關部門明確表態(tài),支持購物中心、社區(qū)商業(yè)等項目發(fā)行基礎設施REITs。10月26日,首批四單消費基礎設施REITs項目開啟受理,僅僅月余,首批消費基礎設施REITs項目即獲準予注冊的批復,這意味著商業(yè)不動產(chǎn)REITs正式開閘。


  “目前市場上已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極變化,許多私募基金、保險資金在關注合適的商業(yè)類、產(chǎn)業(yè)園等資產(chǎn),計劃成立Pre-REITs基金提前布局培育,將來以發(fā)行REITs為導向?qū)崿F(xiàn)‘投融管退’再投資的循環(huán)發(fā)展。”戴德梁行北京公司負責人胡峰此前在接受《證券日報》記者采訪時表示,對發(fā)行人來說,REITs有其獨特的價值。一方面,作為融資工具,REITs本質(zhì)上并非債權(quán)類產(chǎn)品,可以有效降低企業(yè)負債率;另一方面,REITs作為戰(zhàn)略發(fā)展工具,可以幫助企業(yè)實現(xiàn)輕資產(chǎn)運行,轉(zhuǎn)變以往重資產(chǎn)、長周期的發(fā)展模式。


  在多位業(yè)內(nèi)人士看來,我國商業(yè)不動產(chǎn)體量龐大,這一融資通道大有可為。據(jù)共研網(wǎng)數(shù)據(jù),國內(nèi)僅購物中心這一業(yè)態(tài)的存量面積就高達5億平方米,資產(chǎn)總估值達十萬億元量級。未來,租金穩(wěn)定、回報率有上升空間、底層資產(chǎn)干凈的項目將成REITs市場的“寵兒”。另外,基礎設施REITs的加速推進,將推動開發(fā)商向房地產(chǎn)服務經(jīng)營商轉(zhuǎn)變。


  種種跡象顯示,一系列支持房企合理融資政策和金融機構(gòu)紓困舉措落地實施,將改善相關企業(yè)的融資環(huán)境及經(jīng)營環(huán)境,有效遏制債務違約增長勢頭,助其回歸正常經(jīng)營軌道,加快行業(yè)風險出清。


  行業(yè)風險逐步出清


  2023年,部分房企疏通了債務重組之路,加快行業(yè)風險出清步伐。11月下旬,努力了18個月的融創(chuàng)中國宣布境外債務重組各項條件已獲滿足,公司整體化解約900億元債務風險。這意味著其成為首家完成境內(nèi)外債務重組所有流程的大型房企。


  除融創(chuàng)中國外,富力地產(chǎn)等企業(yè)亦基本實現(xiàn)境內(nèi)外債務重組或展期。龍光集團、花樣年、碧桂園等基本完成境內(nèi)債務展期,華夏幸福、綠地控股等房企基本完成境外債務展期或重組。


  而尚未完成債務重組的房企也取得階段性成果。如旭輝控股已于2023年9月份向境外債權(quán)人及顧問提供境外債務重組最新方案。旭輝控股相關人士向《證券日報》記者表示,境外銀團和債權(quán)人小組認可“短端削債、中端轉(zhuǎn)股、長端保本降息”的重組方向,也理解公司的降杠桿邏輯,能為公司提供緩沖期,助力保交付和日常經(jīng)營。


  中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示,債務風險的化解和出清有助于出險企業(yè)恢復正常經(jīng)營、恢復自我造血能力,促進市場企穩(wěn)復蘇。


  出險房企加速風險出清之際,頭部優(yōu)質(zhì)房企則忙于筑牢安全底線。四季度,房地產(chǎn)債券市場出現(xiàn)不理性波動,多家大型房企主動出擊,穩(wěn)定投資者信心。


  12月中旬,保利發(fā)展宣布擬以10億元—20億元回購股份。同時,公司實際控制人保利集團計劃在未來12個月內(nèi)增持公司A股股份,金額不低于2.5億元,不超過5億元。


  更早之前的11月初,深圳市國資委力挺萬科。彼時,萬科大股東深圳地鐵表示,未來將以市場化、法治化方式,承接萬科在深圳的部分城市更新項目,幫助萬科盤活大宗資產(chǎn),為其注入新的流動性,交易金額預計超過100億元。


  再比如,龍湖集團近期提前償還了2024年1月份到期的20億港元銀團貸款,至此,公司已提前償還153億港元銀團貸款?!?025年前,公司將無到期需償還的境外銀團貸款;至2027年前,亦無到期美元債。此外,龍湖集團已無存續(xù)的供應鏈ABS,商票目前也已清零。”接近龍湖集團相關人士向《證券日報》記者表示。


  “無論是回購還是提前償債,都是房企釋放的積極信號。大部分頭部房企的基本面并沒有大問題,相信能夠安全穿越市場周期?!辩R鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向《證券日報》記者表示。


  但暫時謀得安全,并不意味著擁有長期優(yōu)勢。當下,房地產(chǎn)市場仍處于轉(zhuǎn)型調(diào)整期,尋得新發(fā)展動能,是制勝未來的要領。


  加快構(gòu)建新發(fā)展模式


  2023年10月份,萬科董事會主席郁亮在媒體交流會上表示,陣痛還在持續(xù)當中,但無論是否愿意或是否接受,行業(yè)都將進入新的發(fā)展階段。“只有順應時代改變的企業(yè),才有可能穿越周期?!?/p>


  無疑,房地產(chǎn)蒙眼狂奔擴規(guī)模的時代已落幕,開發(fā)業(yè)務增速放緩已成定局。那么,如何在房地產(chǎn)下半場謀得一席之地?答案或許來自兩大方面,一是抓住結(jié)構(gòu)性機會,追求開發(fā)業(yè)務的“有質(zhì)量增長”;二是探索新業(yè)務模式,拓展第二增長曲線。事實上,有想法的房企已洞悉市場變化,調(diào)整產(chǎn)品策略,逐漸轉(zhuǎn)為重點滿足改善性及多元化需求。


  如此一來,經(jīng)營性業(yè)務成為房企構(gòu)建第二增長曲線的首選。比如,在嘗試新業(yè)務方面,已有房企邁出了重要一步。例如,龍湖集團旗下商業(yè)綜合體“天街”品牌已經(jīng)越來越被人所熟知。2022年,龍湖經(jīng)營性業(yè)務的運營及服務利潤占比已達27%,其對未來5年非地產(chǎn)開發(fā)利潤占比達到50%以上有信心。


  事實上,2023年以來,多家大型房企均公開表示,經(jīng)營性業(yè)務收入增速較快,利潤占比正逐步提升。


  但這并不輕松,以目前正在實踐開發(fā)與經(jīng)營服務并重戰(zhàn)略的萬科為例,郁亮曾重點分享了兩大難點,首先需要培養(yǎng)出賺小錢、賺慢錢、賺辛苦錢的能力;其次,商業(yè)模式能否實現(xiàn)閉環(huán)。


  由此可見,新商業(yè)模式正有待房企逐步探索。不過,更值得期待的是,保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”已孕育新機,現(xiàn)已接連獲得資金支持,被業(yè)內(nèi)視為構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式的有力抓手。


  山東健康集團2023年度第二期中期票據(jù)項目成功發(fā)行,標志著全國債券市場首單“平急兩用”債務融資工具項目正式落地。而近日,建發(fā)房產(chǎn)在上交所發(fā)行一期保障房領域的企業(yè)債券,規(guī)模為9億元,部分所募資金用于廈門市安置房項目建設,是交易所債券市場支持“三大工程”建設的第二單落地項目。此外,國家開發(fā)銀行福建省分行向福州新區(qū)雙龍新居保障性住房項目授信2.02億元,并發(fā)放首筆貸款1000萬元……


  “‘三大工程’建設著眼于房地產(chǎn)長期健康運行與穩(wěn)定增長,力圖解決發(fā)展不平衡的結(jié)構(gòu)性短板以及供需錯配、需求斷層等長期問題?!睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報》記者表示,這是未來行業(yè)投資擴表的重要領域。


  當下,相關建設項目陸續(xù)啟動。例如,12月7日,重慶市“平急兩用”重點保供基地建設項目在潼南啟動。據(jù)悉,該項目總投資約25億元。


  “城中村改造亦將對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生明顯支撐?!标愇撵o表示,根據(jù)中指研究院測算,22個超大特大城市待改造城中村規(guī)模約10億平方米。另有房企高管曾直言,城市更新領域是一個10萬億元量級的黃金賽道,有望成為行業(yè)發(fā)展新的重要驅(qū)動力。


  正如黎乃超所言,2024年,新房銷售市場依然面臨調(diào)整壓力,新的業(yè)務模式和方向會成為行業(yè)發(fā)展“破題”的關鍵。比如,房地產(chǎn)企業(yè)需“輕重并舉”尋求多維度發(fā)展空間,積極探索布局代建、物業(yè)服務、商業(yè)運營、長租公寓等業(yè)務。但無論是怎樣的經(jīng)營環(huán)境,本質(zhì)在于“好產(chǎn)品、好服務才是房企立足市場的核心競爭力”。


  樹木因相依而生長,星辰因輝映而璀璨。當前,房地產(chǎn)行業(yè)正在進行重大轉(zhuǎn)型并尋找新的均衡點,道阻且長。2024年希望在各方聚力下,房地產(chǎn)業(yè)盡快實現(xiàn)從“信心修復”轉(zhuǎn)入“行業(yè)康復”,步入健康發(fā)展新階段。(記者 王麗新 見習記者 陳瀟)


  轉(zhuǎn)自:證券日報

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