十字路口的房地產(chǎn)調(diào)控

　　在關(guān)涉房?jī)r(jià)問(wèn)題根源的領(lǐng)域如果不能進(jìn)行徹底改革，而僅依靠加稅等手段，效果也不會(huì)讓人滿意。

　　今年年初出臺(tái)的新“國(guó)五條”顯得空前嚴(yán)厲，但市場(chǎng)表現(xiàn)卻與政策制定者的期望背道而馳。作為房地產(chǎn)調(diào)控的主要對(duì)象，被國(guó)家統(tǒng)計(jì)局納入房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)范疇的七十個(gè)大中城市，近幾個(gè)月里除浙江溫州房?jī)r(jià)下降外，其他城市的房?jī)r(jià)基本都在上漲。北上廣深排名最前，尤其是出臺(tái)單身限購(gòu)、征收20%個(gè)稅、副市長(zhǎng)定房?jī)r(jià)等加碼措施的北京，不僅房?jī)r(jià)沒控制住，反而漲幅第一，同比高達(dá)18.3%。按照過(guò)去十年的調(diào)控邏輯，房?jī)r(jià)上漲壓不住，就應(yīng)該繼續(xù)上新手段。

　　但再看并非調(diào)控重點(diǎn)的一些三四線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)卻是另一番模樣。其中既有房?jī)r(jià)已暴跌的內(nèi)蒙古鄂爾多斯，也有岌岌可危的房產(chǎn)供應(yīng)明顯過(guò)量的遼寧省的營(yíng)口、鐵嶺以及山東省的威海等地。溫州最近對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行微調(diào)，此前有購(gòu)房資格的家庭只能購(gòu)買一套住房，現(xiàn)在如已在溫州市區(qū)擁有一套住房，可再購(gòu)買一套，名下無(wú)房產(chǎn)的共可購(gòu)買兩套。這也被人解讀為以放松限購(gòu)來(lái)避免溫州的債務(wù)泡沫崩潰。從這些城市的情況來(lái)看，似乎調(diào)控不僅不能更趨嚴(yán)厲，還需要一定的放松與刺激政策。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控壓力中發(fā)展下來(lái)，從過(guò)去幾年普漲到今天市場(chǎng)表現(xiàn)分裂，使過(guò)去以打壓為主的調(diào)控措施面臨重新調(diào)整的呼聲。媒體上對(duì)調(diào)控政策思路調(diào)整的建議，大致可分為兩類。一類是精細(xì)化、差別化的思路，房?jī)r(jià)過(guò)高的城市用一套政策，房?jī)r(jià)走低的城市用另一套政策；另一類認(rèn)為應(yīng)退出依賴行政化手段調(diào)控的路徑，要從更宏觀和長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度考慮房地產(chǎn)調(diào)控的政策體系問(wèn)題。

　　對(duì)第一類建議，從現(xiàn)實(shí)看，似乎是必然的一個(gè)推理結(jié)果。既然各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)不一樣，政府當(dāng)然要因地制宜，拿出不同的措施。如果不管高個(gè)矮個(gè)搞一刀切，要么是“城門失火、殃及池魚”，導(dǎo)致牽連性錯(cuò)傷，要么會(huì)引發(fā)各類 “上有政策，下有對(duì)策”的無(wú)效率行為。但從過(guò)去這些年調(diào)控部門體現(xiàn)出的管理能力看，人們不得不質(zhì)疑，他們能做到精細(xì)化管理，能區(qū)分出各地的差異，從而出臺(tái)有針對(duì)性的差別化政策嗎？

　　可以說(shuō)，過(guò)去這些年，房地產(chǎn)調(diào)控政策缺乏整體邏輯和連貫思路，經(jīng)常是出臺(tái)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)讓各方吃驚，然后高層領(lǐng)導(dǎo)發(fā)話，管理部門抓幾個(gè)政策就出臺(tái)。從這些年來(lái)紛繁復(fù)雜的調(diào)控政策里，唯一能看出的邏輯就是，不斷強(qiáng)化的政府行政控制，從限貸、限購(gòu)到一些地方直接管價(jià)格的手段，等于根本上否認(rèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)里價(jià)格機(jī)制的存在。這種管理不僅難稱精細(xì)化，反而是忽視市場(chǎng)的本質(zhì)特征，急于強(qiáng)化政府管理權(quán)威。

　　調(diào)控者應(yīng)該對(duì)被調(diào)控對(duì)象的各種運(yùn)行規(guī)律有充分了解，也應(yīng)該有一整套成熟的應(yīng)對(duì)策略，并能在這樣的基礎(chǔ)上，用具體的調(diào)控手段讓人們感到調(diào)控者的自信與從容。可是，眼下連基本的調(diào)控政策都做不好，調(diào)控的主要對(duì)象在不斷上漲，如何還能指望把精細(xì)化和差別化的事情做好呢？

　　我是學(xué)理工科出身的。當(dāng)年學(xué)熱力學(xué)時(shí)，老師說(shuō)，紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)情況，都是在熱力學(xué)三大定律的基礎(chǔ)上，加上各種邊界條件推演而來(lái)，如果這三大定律沒弄明白，就不要去想那些復(fù)雜的推演過(guò)程了。我想，房地產(chǎn)調(diào)控不去從價(jià)格上漲的基本動(dòng)力出發(fā)來(lái)解決問(wèn)題，而是天天想著行政性的限制手段，盯著價(jià)格本身，就是沒學(xué)好基本定理，也就不應(yīng)該琢磨去做更精細(xì)的事情。

　　其實(shí)，精細(xì)化的管控不是房地產(chǎn)調(diào)控政策能做到的。這不是說(shuō)，當(dāng)前管理者不夠聰明所以沒有出臺(tái)正確的調(diào)控措施。所有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體系里的嘗試都意圖做到這一點(diǎn)。但這一企圖早被哈耶克在《知識(shí)在社會(huì)中的利用》一文中證明為不可行。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的各類信息從來(lái)都分散在各個(gè)市場(chǎng)主體中，不可能由一個(gè)信息中樞獲得并由此得出充分應(yīng)用資源的結(jié)論，從而制定管理社會(huì)經(jīng)濟(jì)行為的具體政策。房地產(chǎn)調(diào)控者最終發(fā)現(xiàn)，自己想出的一切具體管制手段都在市場(chǎng)各類主體的消解行為下得到一個(gè)南轅北轍的結(jié)果。

　　第二類建議則有待觀察其具體內(nèi)容。新一屆政府上臺(tái)后，并未繼續(xù)出臺(tái)新的調(diào)控政策，但由于貨幣增速并未降下來(lái)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。有報(bào)道說(shuō)，國(guó)家發(fā)展改革委、住建部等有關(guān)部門已共同完成“房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制”的起草工作，當(dāng)前進(jìn)入征求意見階段，有望于十八屆三中全會(huì)后對(duì)外公布。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，最先推出的長(zhǎng)效調(diào)控手段會(huì)是房產(chǎn)稅。

　　8月初，財(cái)政部也表示要擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，為全面推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革進(jìn)一步積累經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)研究完善對(duì)工商業(yè)等單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅制度。對(duì)房產(chǎn)稅，既有重慶與上海的試點(diǎn)，又有媒體長(zhǎng)期的宣傳與討論，社會(huì)基本已形成共識(shí)，這個(gè)稅遲早要征。沒有共識(shí)的是，具體征收方案會(huì)如何，尤其是征收對(duì)象范圍和稅率的確定。

　　但需要再打一個(gè)問(wèn)號(hào)的是，如果房產(chǎn)稅降不了房?jī)r(jià)，怎么辦？至少，重慶和上海征收房產(chǎn)稅后，房?jī)r(jià)上漲并未被明顯遏制?？偛怀桑綍r(shí)生米煮成熟飯，降不了也要繼續(xù)收？

　　我們當(dāng)然支持一種長(zhǎng)效機(jī)制。問(wèn)題是，如何長(zhǎng)效？我們需要從房?jī)r(jià)上漲的根本機(jī)制出發(fā)，找到解決辦法，這恰恰是在當(dāng)前各類調(diào)控措施中缺乏的。比如，貨幣發(fā)行如何與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)同步，而不至于發(fā)生貨幣增長(zhǎng)過(guò)快引發(fā)通脹壓力，迫使人們購(gòu)買住房以尋求保值增值的趨勢(shì)？如何使收入分配均衡，避免因少數(shù)人占有大量社會(huì)財(cái)富，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡，消費(fèi)比例低，投資比例高？如何破除壟斷，放開各類資本投資領(lǐng)域，避免社會(huì)資金高度集中于房地產(chǎn)投資？這些問(wèn)題看起來(lái)與房?jī)r(jià)有些距離，但在關(guān)涉房?jī)r(jià)問(wèn)題根源的領(lǐng)域如果不能進(jìn)行徹底改革，而僅依靠加稅等手段，效果也不會(huì)讓人滿意。

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)調(diào)控走到十字路口，如何選擇未來(lái)的改革方向，不僅涉及對(duì)問(wèn)題根源的認(rèn)識(shí)，還關(guān)乎改革的決心與多方的博弈。如果進(jìn)行功利性的選擇，選阻力最小的方式，就等于放棄了真正解決問(wèn)題的可能，房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂只怕難以收拾。

來(lái)源：東方早報(bào)　　　楊遴杰

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