作為樓市風(fēng)向標(biāo),一線城市有關(guān)房地產(chǎn)政策的一舉一動(dòng)都備受關(guān)注。12月14日,北京和上海相繼發(fā)布樓市重磅新政,下調(diào)了首套房與二套房最低首付比例與房貸利率下限,并對(duì)普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士紛紛表示,本次京滬接連松綁購房政策無疑向市場(chǎng)傳遞出了重大利好信號(hào),對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心重塑和鞏固回升具有積極作用。
首付比例大幅下調(diào)
12月14日,北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等印發(fā)了《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)和個(gè)人住房貸款政策的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》指出,北京首套住房貸款最低首付比例統(tǒng)一調(diào)整為30%;二套住房貸款最低首付比例,購買城六區(qū)外住房為40%,購買城六區(qū)內(nèi)住房為50%,另外,貸款最長年限也由此前的25年調(diào)整為30年。
此前,北京個(gè)人購買首套房,普通住宅首付比例為35%,非普宅首付比例為40%;個(gè)人購買二套房,普宅首付比例為60%,非普宅首付比例為80%。
記者簡單計(jì)算了一下,此次調(diào)整后,北京購房人首付比例分別降低了5%—40%,降得最多的是過去購買非普宅郊區(qū)二套房的情形,首付比例直接從80%降低到40%。
就在北京市發(fā)布《通知》后,上海市也在12月14日跟進(jìn)優(yōu)化調(diào)整了房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策,首付比例由原來普宅為50%、非普宅為70%,調(diào)整為嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)區(qū)以及上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)最低首付比例為40%,其他區(qū)域?yàn)?0%,最高下調(diào)了30個(gè)百分點(diǎn)。
以購買500萬元的二套住宅(過去被認(rèn)定為非普宅)為例,北京城六區(qū)外的住房,首付比例將由400萬元減少至200萬元;上海嘉定等區(qū)域的住房,首付比例將由350萬元減少至200萬元。
優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
在二手房交易中,稅收優(yōu)惠通常與住宅性質(zhì)掛鉤,如果是普宅,在繳納增值稅等時(shí),將享受優(yōu)惠政策。根據(jù)規(guī)定,個(gè)人出售2年以上的普宅,免征增值稅;個(gè)人出售2年以上的非普宅,差額征收增值稅,稅率為5%。
此次《通知》對(duì)普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行優(yōu)化。調(diào)整后,北京五環(huán)以內(nèi)符合普宅標(biāo)準(zhǔn)的房屋單價(jià)從過去的3.96萬元/平方米提高到8.5萬元/平方米;五環(huán)到六環(huán)房屋單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)從3.168萬元/平方米提高到6.5萬元/平方米;六環(huán)外達(dá)標(biāo)的房屋單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)從2.376萬元/平方米提高到4.5萬元/平方米。
對(duì)比政策出臺(tái)前后變化,北京普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)化主要包括單套建筑面積由140平方米以下調(diào)整為144平方米以下,價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)取消了總價(jià)限制,五環(huán)內(nèi)成交單價(jià)上限提升了1.15倍;五環(huán)到六環(huán)成交單價(jià)上限提升了1.05倍;六環(huán)外成交單價(jià)上限提升了89%。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)記者表示,2023年1—11月,北京五環(huán)內(nèi)新房成交均價(jià)為91594元/平方米,五環(huán)到六環(huán)成交均價(jià)為58566元/平方米,六環(huán)外成交均價(jià)為35656元/平方米,此次普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)明顯上調(diào),將促使更多原本屬于非普宅的住房轉(zhuǎn)為普通住宅。根據(jù)北京住建委數(shù)據(jù),全市普宅占比將提高至七成左右,明顯降低購房者的交易稅費(fèi)(主要為增值稅和附加稅),從而降低了購房成本。
上海的新政也對(duì)普通住宅認(rèn)定進(jìn)行了調(diào)整,取消了此前關(guān)于“內(nèi)環(huán)以內(nèi)每套總價(jià)低于450萬元,內(nèi)外環(huán)之間低于310萬元,外環(huán)以外低于230萬元”的要求,即可以享受優(yōu)惠政策的普通住宅應(yīng)同時(shí)滿足以下條件:一是五層以上(含五層)的多高層住房,以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;二是單套住房建筑面積在144平方米以下(含144平方米)。
下調(diào)房貸利率下限
此次調(diào)整,北京、上海同步降低了房貸利率下限。北京城六區(qū)首套、二套利率下限分別為LPR+ 10BP、LPR+60BP;非城六區(qū)首套、二套利率下限分別為LPR、LPR+ 55BP。上海房貸利率下限下調(diào)幅度整體高于北京,首套房貸利率由LPR+35BP降至LPR-10BP,下調(diào)了45BP;二套房貸利率由LPR+105BP降至嘉定等區(qū)域?yàn)長PR+20BP,其他區(qū)域降至LPR+30BP,最高下調(diào)了85BP。
據(jù)記者簡單測(cè)算,與原來北京首套房貸利率下限為LPR+55BP、二套利率下限為LPR+105BP相比,此次房貸利率均明顯下調(diào),其中非城六區(qū)二套房貸利率下降幅度最大,下調(diào)了50BP。
陳文靜對(duì)記者表示,房貸利率下限的調(diào)整降低了購房成本。以貸款200萬元為例,北京非城六區(qū)二套住房,按還款25年、房貸利率由5.25%降至4.75%計(jì)算,每月還款額將由11984.95元減至11402.35元,每月減少582.6元;上海嘉定等區(qū)域二套住房,按還款30年、房貸利率由5.25%降至4.4%計(jì)算,每月還款額將由11044.07元減少至10015.22元,減少了約1029元。
另外,北京將貸款時(shí)間由25年延長至30年,有利于降低購房者單月的還款壓力。以貸款200萬元為例,利率統(tǒng)一按4.75%計(jì)算,貸款時(shí)間延長后,每月還款額將由11402.35元減少至10432.95元,每月減少969.4元。
帶動(dòng)市場(chǎng)升溫明顯
此次京滬兩地樓市新政出臺(tái)后,對(duì)市場(chǎng)的影響立竿見影。12月15日,正在上海出差的姜女士對(duì)記者表示:“我得趕緊買票回北京,周末房子的帶看量肯定起來了,已經(jīng)接到好幾個(gè)銷售員的電話了?!?/p>
12月16日,記者走訪了鏈家、我愛我家等多家中介機(jī)構(gòu)了解到,中介門店咨詢量明顯上漲,但因天氣嚴(yán)寒,帶看量沒有想象中那么多。不過,部分之前觀望的客戶果斷出手了,有置換的客戶迅速實(shí)現(xiàn)了“賣一買一”。
“今天看房的人一下子就多了。”在北京麗澤橋某樓盤售樓處,銷售經(jīng)理對(duì)記者表示,新政之后購房成本更低了,買房人購房意愿也有明顯提高?!靶抡l(fā)布當(dāng)晚就有很多客戶主動(dòng)聯(lián)系置業(yè)顧問,咨詢房源情況,當(dāng)晚客戶主動(dòng)咨詢量是平日晚間的5倍以上,不少客戶加快了購房節(jié)奏。”
也有新房銷售人員對(duì)記者表示:“情況沒有料想得那么夸張,在目前的市場(chǎng)情況下購房人都很謹(jǐn)慎?!?/p>
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,北京、上海新房成交量出現(xiàn)了較為明顯的積極變化,尤其是12月16日和17日周末兩天,新房成交量明顯高于以往同期的成交水平,其中,北京漲勢(shì)更為強(qiáng)勁,12月17日新建商品住宅單日成交364套,高于近一周平均水平89.02%,且創(chuàng)10月份以來日度成交新高。上海新建商品住宅成交量于12月16日達(dá)到月內(nèi)次高峰558套,次日有所回落,但仍高于近一周的平均水平。不僅新房出現(xiàn)較為明顯的回升態(tài)勢(shì),二手房成交量也改善上升。周末2天,上海二手房成交量持續(xù)攀升,12月17日單日成交639套,高于近一周平均水平28.24%,且創(chuàng)12月份以來日成交新高。北京二手房市場(chǎng)成交相對(duì)平淡,熱度不及新房。
58安居客研究院院長張波對(duì)記者表示,此次北京、上海的樓市新政整體超出預(yù)期,普宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整和預(yù)期一致,但大幅度下調(diào)二套房首付比例明顯給了市場(chǎng)更大的刺激,也向市場(chǎng)傳遞出拉動(dòng)樓市回歸穩(wěn)定的堅(jiān)定決心。
“從深圳11月底出臺(tái)優(yōu)化購房政策的效果來看,安居客線上熱度出現(xiàn)快速上漲,并持續(xù)了近半個(gè)月,同時(shí)也帶來11月市場(chǎng)成交量有效提升。因此,京滬的政策效力預(yù)計(jì)也將在12月帶來樓市熱度提升和成交量提升?!睆埐ㄕJ(rèn)為,目前“認(rèn)房不認(rèn)貸”“首付比例下調(diào)”“普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整”政策工具箱中的三項(xiàng)重大內(nèi)容悉數(shù)出臺(tái),從后續(xù)來看,預(yù)計(jì)春節(jié)前不會(huì)再有大的政策落地。明年一季度末,一線城市或會(huì)根據(jù)市場(chǎng)反饋再進(jìn)行政策跟進(jìn),其中最值得關(guān)注的是限購政策能否放松,這也是一線城市中政策效力最為明顯的內(nèi)容。2024年,樓市在分化的基礎(chǔ)上,有望更堅(jiān)定向“穩(wěn)”的方向有序邁進(jìn)。
中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉也表示,北京房地產(chǎn)市場(chǎng)政策依然是全國調(diào)控力度最嚴(yán)格的,此次發(fā)布的新政有利于市場(chǎng)走出低迷,預(yù)計(jì)2023年最后半個(gè)月直到2024年一季度,市場(chǎng)有望出現(xiàn)一個(gè)“小陽春”。(記者 孫蔚)
轉(zhuǎn)自:中國消費(fèi)者報(bào)
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