促進(jìn)釋放改善型購房需求 提升樓市活躍度
多地出臺政策鼓勵購房“以舊換新”
觀點(diǎn)
當(dāng)前,房地產(chǎn)市場的一大變化是,居民的支付能力受關(guān)注。因此,如何挖掘有支付能力的購房者是近兩年各地營銷部門所關(guān)注的一大問題,而通過房子“以舊換新”的操作,能夠讓有房產(chǎn)的家庭通過換房來提高新房去化,突破居民購房支付能力偏弱的瓶頸。
——易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)
對于開發(fā)商而言,“以舊換新”的購房者提前簽訂新房認(rèn)購協(xié)議,提高了房屋銷售的確定性,有助于降低房企銷售壓力;短期來看,“以舊換新”政策有利于暢通一、二手房鏈條,提高樓市活躍度。未來,或有更多城市參與進(jìn)來,促進(jìn)改善型住房需求釋放。
——中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜
今年以來,隨著房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化,包括廣西玉林,山東淄博、濟(jì)南、青島,江蘇南通、徐州,浙江寧波、麗水等地在內(nèi)的多個城市開啟房產(chǎn)“以舊換新”模式。換房需要什么條件?鼓勵購房“以舊換新”,對于釋放改善型購房需求能起到多大作用?
多地出臺政策
住房“以舊換新”是指房地產(chǎn)開發(fā)商或政府機(jī)構(gòu)等通過收購、置換、補(bǔ)貼等方式,鼓勵和幫助已有住房的居民賣舊換新。專家表示,“以舊換新”不是新政策,這兩年各地都有創(chuàng)新。與普通中介相比,它的一個重要區(qū)別是,舊房的出售有兜底機(jī)制,這使得換房的確定性增加,對于房企加快去庫存和改善型住房消費(fèi)需求釋放等均有積極作用。
各地鼓勵購房“以舊換新”模式有何不同?11月24日,廣西玉林市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局宣布正式啟動玉林市商品房“以舊換新”省心購倡議。政策規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)公司以及意向購房者需簽訂三方合同,并向新房項(xiàng)目繳納新房意向定金,定金統(tǒng)一存入由市住建局開設(shè)的資金專項(xiàng)管理賬戶,由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對存量房進(jìn)行查證、驗(yàn)房、實(shí)勘等,存量房在約定時間內(nèi)未銷售的,退還新房意向定金,終止新房交易。
在江蘇南通主城區(qū),居民可以和房地產(chǎn)企業(yè)簽訂認(rèn)購意向書,并在一定期限內(nèi)鎖定新房房源,待經(jīng)紀(jì)公司售出舊房后,房款抵作購買新房的首付;如在一定期限內(nèi)舊房未能售出,居民可解除認(rèn)購意向書并無需承擔(dān)違約責(zé)任。南通市住建局局長王開亮表示,出售舊房日期與購買新房日期相差365日內(nèi)的,還將額外進(jìn)行補(bǔ)助。
除了類似南通這種由購房者、開發(fā)企業(yè)以及經(jīng)紀(jì)公司組成的三方合作模式外,浙江寧波房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會近期推出“換新購”服務(wù),讓購房者和房企二者之間直接簽署協(xié)議出售二手住房、換購新建商品住房。
還有城市直接對“以舊換新”進(jìn)行補(bǔ)貼,如浙江麗水11月初就發(fā)文稱,鼓勵居民住房“以舊換新”,鼓勵開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、國資公司試點(diǎn)推進(jìn)居民住房“以舊換新”,政策發(fā)布之日起至2024年6月30日,市區(qū)參與“以舊換新”活動的企業(yè)或個人,給予“舊房”交易稅費(fèi)留存地方部分100%補(bǔ)貼。其中,個人購買二手住房的,交易稅費(fèi)補(bǔ)貼與購房補(bǔ)貼就高享受。
效果有待觀察
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),截至目前,已有徐州、淄博、南京、濟(jì)南等10多個城市陸續(xù)推出購房“以舊換新”政策。那么,效果如何?
濟(jì)南某樓盤銷售處工作人員表示,“以舊換新”政策推出以來效果不錯,已經(jīng)有多起成交案例?!跋冗x一個樓層,價(jià)格談好后交3萬元意向金,資方再溝通您房子的價(jià)格,談妥后我們再支付老房子的房款,購房者把房款轉(zhuǎn)到我們這邊來就可以了,剩下的差價(jià)一次性付款或貸款都行?!辈糠殖鞘蟹慨a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的工作人員稱,政策剛出臺前幾天咨詢的人比較多,基本上都是有改善型住房需求的客戶,不過政策效果還有待觀察。
購房“以舊換新”和普通二手房銷售有什么區(qū)別?浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛認(rèn)為,“以舊換新”對舊房的出售有“兜底機(jī)制”,這使得換房的確定性增加,對于改善型住房消費(fèi)需求釋放有著積極作用。“和普通二手房交易相比,它能夠快速成交,因?yàn)閽煸谄胀ǘ址渴袌錾峡赡軒讉€月都無人問津?,F(xiàn)在騰出了‘房票’,拿到了資金,對于這些人來說是一件好事情?!倍〗▌傉f。
當(dāng)前鼓勵購房“以舊換新”的城市大多是二三線城市,并沒有一線城市的身影。那么,這樣的做法有可能在更多城市推行嗎?中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會專家委員張化學(xué)認(rèn)為,當(dāng)下消費(fèi)者對于住房的要求已經(jīng)從“有沒有”轉(zhuǎn)向了“好不好”。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭坦言,二手房中介在推薦這些置換者的房源時,買家的積極性依然不是很高,市場大環(huán)境還是決定了市場交易的諸多環(huán)節(jié)。
從短期來看,“以舊換新”政策有利于暢通一、二手房鏈條,提高樓市活躍度;但住房的“以舊換新”比起家電、家具等各方面操作難度要大很多,目前大范圍推廣并不現(xiàn)實(shí)。未來或有更多城市參與,促進(jìn)改善型住房需求進(jìn)一步釋放。
如何順暢推進(jìn)
目前在購房“以舊換新”政策實(shí)施中,仍存在二手房市場整體信心不足、交易環(huán)節(jié)多周期長、涉及稅費(fèi)種類較多數(shù)額較大等堵點(diǎn)。
對此,專家表示,一是要精準(zhǔn)匹配供需,相關(guān)部門需規(guī)范置換流程和標(biāo)準(zhǔn),為換房者提供高質(zhì)量全周期服務(wù)。二是優(yōu)化購房程序?!耙耘f換新”對交易周期要求更高,仍需進(jìn)一步簡化程序。針對房產(chǎn)證辦證難等問題,應(yīng)在更多地區(qū)推行“交房即交證”,切實(shí)優(yōu)化購房流程。三是降低交易成本。結(jié)合當(dāng)前的市場情況,房屋交易稅費(fèi)仍有壓降的空間。尤其是單價(jià)較高的房子,減少中間環(huán)節(jié)支出,有利于提升市場交易量。
針對市場交易環(huán)節(jié)的亂象,規(guī)范中介服務(wù)不能松勁,應(yīng)確保房源信息的真實(shí)有效,規(guī)范房屋銷售明碼標(biāo)價(jià)行為,嚴(yán)格保護(hù)買賣雙方的隱私信息,持續(xù)打擊房源捂盤惜售、制造焦慮情緒等行為。
實(shí)際上,除了明確推出“以舊換新”購房活動外,今年以來,多地針對具有置換需求的群體已出臺多方面支持政策,涉及二手房交易落實(shí)“帶押過戶”、下調(diào)存量房貸利率、執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”以及“賣舊買新”稅費(fèi)減免優(yōu)惠等。
多位分析人士稱,當(dāng)前多地新房去化率下降,二手房掛牌量攀升,新房與二手房之間循環(huán)不暢,多地相關(guān)舉措雖意在加速暢通置換住房通道,但最終政策效果仍取決于市場信心恢復(fù)情況以及政策實(shí)際優(yōu)惠程度。(林玄墨)
轉(zhuǎn)自:中國商報(bào)
【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品,轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”,違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊,僅代表作者個人觀點(diǎn),不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系:010-65363056。
延伸閱讀