房地產(chǎn)開發(fā)銷售制度需要全面改革


中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)   時(shí)間:2023-11-29





  今年以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)備受關(guān)注。黨中央、國務(wù)院作出了一系列重要部署,相關(guān)部門密集出臺(tái)了一系列優(yōu)化調(diào)整政策?!罢J(rèn)房不認(rèn)貸”、降低首付比例、降低按揭貸款利率……在一系列利好政策的刺激下,市場(chǎng)小幅修復(fù),但仍待進(jìn)一步恢復(fù)。


  住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹近日表示,構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,是破解當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。過去在解決“有沒有”時(shí)期,追求速度和數(shù)量的發(fā)展模式,已不適應(yīng)現(xiàn)在解決“好不好”問題、高質(zhì)量發(fā)展階段的新要求,亟須構(gòu)建發(fā)展新模式。


  房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)轉(zhuǎn)型調(diào)整


  “當(dāng)前,我國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新發(fā)展階段,雖然已經(jīng)出臺(tái)了不少調(diào)整優(yōu)化措施,但是整體市場(chǎng)氛圍沒有大的改善,市場(chǎng)交易量沒有顯著上升,整體市場(chǎng)交易不活躍,觀望情緒濃厚,很多合理的住房改善性需求都沒有得到釋放。”中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心副主任趙大旋告訴中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,正是總結(jié)了前一階段我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的積弊而提出的未來改善切入點(diǎn)。


  當(dāng)前,我國房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于轉(zhuǎn)型調(diào)整中。國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,10月份,70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市個(gè)數(shù)略增,各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降、同比漲跌互現(xiàn)。房地產(chǎn)投資和商品房銷售同比降幅也較上月有所擴(kuò)大。


  盡管出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)調(diào)整優(yōu)化政策對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的刺激作用,但鑒于目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化,其作用有限。同時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)供過于求,“高債務(wù)、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)發(fā)展模式易產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),導(dǎo)致房企債務(wù)爆雷,所以,盡快建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)的發(fā)展新模式具有重要性和緊迫性。


  國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副研究員王瑞民在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示,上一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革,實(shí)際上是住房產(chǎn)業(yè)下游的市場(chǎng)化,即住房產(chǎn)品的市場(chǎng)化,但在上游土地和金融要素方面,市場(chǎng)化空間還沒有充分打開。進(jìn)入城市化中后期以來,人口等要素進(jìn)一步向以超大特大城市為中心的城市群集聚,但這些城市群特別是其中心城市的住宅用地供應(yīng)彈性不足,總體偏少,房價(jià)畸高,大量新市民基本體面的居住需求還沒有得到充分滿足,需要新的制度設(shè)計(jì),以合理的成本為居民提供可支付的住房。


  在趙大旋看來,上一階段,我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要問題是粗放型的增長,未能有效地解決住房需求的不同城市間差異,城市內(nèi)部差異,因而容易造成房屋供給的空間需求不匹配問題,引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。從超大城市、城市集群等供需矛盾突出的房地產(chǎn)市場(chǎng)入手就是要解決這些城市的供需錯(cuò)配問題,滿足這些城市中人民群眾對(duì)于美好生活的向往。


  加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式


  7月24日召開的中央政治局會(huì)議提出,“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì),適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”“要加大保障性住房建設(shè)和供給,積極推動(dòng)城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”。近日召開的中央金融工作會(huì)議強(qiáng)調(diào),“加快保障性住房等‘三大工程’建設(shè),構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。


  在成都理工大學(xué)副教授廖懷高看來,最理想的房地產(chǎn)發(fā)展新模式,即回到房地產(chǎn)的住宅本身屬性,房價(jià)長期保持穩(wěn)定,保障房能夠覆蓋所有年輕人、低收入人群;有錢人購置別墅等類型的房產(chǎn),需要繳納高昂的稅收;完全去掉房地產(chǎn)的投資屬性,不能將房地產(chǎn)作為賺錢的工具,購買房子以自己生活方便為原則。


  在北京工作10多年的張力告訴中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者,他理解的房地產(chǎn)發(fā)展新模式,要堅(jiān)持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,以滿足剛性和改善性需求為重點(diǎn),讓人們住上綠色、低碳、智能、安全的好房子。


  安居樂業(yè)一直是人們對(duì)美好生活最質(zhì)樸的向往。在趙大旋看來,結(jié)合當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新形勢(shì),房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建主要需要從兩方面發(fā)力。首先,始終堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,以滿足城市人民對(duì)美好生活的向往為發(fā)展目標(biāo),堅(jiān)持做好大中城市的住房規(guī)劃工作,建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制,既能夠防止市場(chǎng)大起大落,也注意滿足住房合理的改善性需求。其次,建立房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期管理機(jī)制,包括改革開發(fā)方式、融資方式、銷售方式,建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等制度。這些要求全面改革當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售制度,努力消除房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)中群眾常常面臨的不確定風(fēng)險(xiǎn),努力激勵(lì)開發(fā)商把競(jìng)爭重點(diǎn)放到住房開發(fā)質(zhì)量和服務(wù)上來。


  “構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式重點(diǎn)要降低房企債務(wù)杠桿,逐步增加現(xiàn)房銷售,減少期房銷售?!敝袊嗣翊髮W(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大表示。


  王瑞民告訴中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者,隨著房地產(chǎn)發(fā)展階段和條件的變化,需要重構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)函數(shù),實(shí)現(xiàn)新階段和新條件下的新均衡。新模式是供求關(guān)系發(fā)生重大變化后,高質(zhì)量供給引領(lǐng)下的精細(xì)增長,房地產(chǎn)發(fā)展需要回歸民生優(yōu)先的政策目標(biāo),重點(diǎn)解決好兩個(gè)問題:一是基本居住需求得到滿足、支付意愿不足的老市民“買好房”;二是基本居住需求尚未得到充分滿足、支付能力不足的新市民“好買房”,從而實(shí)現(xiàn)供給創(chuàng)造并引領(lǐng)有效需求,也能帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長。


  “新模式機(jī)制設(shè)計(jì)的關(guān)鍵是通過土地和金融要素的供給側(cè)改革來降低要素成本,例如,多元與適度靈活的住宅用地供應(yīng)降低土地要素成本,以更多股權(quán)融資等直接融資方式降低金融要素成本,為高質(zhì)量供給打開空間。同時(shí),通過居住形態(tài)躍遷釋放新的住房需求,老市民沿著住房的階梯向上升級(jí),他們置換下來的房子也能為解決好新市民住房問題創(chuàng)造有利條件,大城市的房子多了,供需關(guān)聯(lián)方式上也就有希望實(shí)現(xiàn)租購并舉與‘房住不炒’。短期怎么辦的要點(diǎn)是如何實(shí)現(xiàn)和諧地去杠桿化?!蓖跞鹈癖硎?。(記者 李曉紅)


  轉(zhuǎn)自:中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)

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