中央金融工作會(huì)議于10月30日至31日在北京舉行。此次中央金融工作會(huì)議系中央金融委員會(huì)、中央金融工作委員會(huì)組建后首次召開(kāi)。本次金融工作會(huì)議中,對(duì)房地產(chǎn)提及頗多,為后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展指明了方向。
中央金融工作會(huì)議指出,促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán),健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管,完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理,一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,因城施策用好政策工具箱,更好支持剛性和改善性住房需求,加快保障性住房等“三大工程”建設(shè),構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
在首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池看來(lái),資金是房地產(chǎn)業(yè)的命脈,沒(méi)有金融的資金支持則房地產(chǎn)業(yè)無(wú)從談起,因此金融在房地產(chǎn)良性循環(huán)中起著重要作用。從中央金融工作會(huì)議釋放的政策信號(hào)來(lái)看,強(qiáng)調(diào)了通過(guò)金融支持房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。一方面對(duì)不同所有制企業(yè)要一視同仁,另一方面融資的重點(diǎn)在支持剛性和改善性住房需求,保障房等“三大工程”,構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
此次,“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”被再次提及,在中央金融工作會(huì)議背景下,房地產(chǎn)發(fā)展新模式將如何構(gòu)建?
明確構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的突破點(diǎn)
中國(guó)社科院研究員、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專(zhuān)委會(huì)主任王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為,此次會(huì)議明確了構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的突破點(diǎn),包括城中村改造、規(guī)劃建設(shè)保障性住房、平急兩用基礎(chǔ)設(shè)施的“三大工程建設(shè)”是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重點(diǎn)突破方向,也是未來(lái)金融支持房地產(chǎn)的主要領(lǐng)域。
“三大工程”在今年重要會(huì)議中被多次提及。4月28日和7月24日中央政治局會(huì)議均對(duì)相關(guān)工作作出部署。4月28日,中央政治局會(huì)議指出,規(guī)劃建設(shè)保障性住房,在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造及“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。7月24日再次提出,要加大保障性住房建設(shè)和供給,積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),盤(pán)活改造各類(lèi)閑置房產(chǎn)。8月25日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》;9月4日,規(guī)劃建設(shè)保障性住房工作部署電視電話會(huì)議上,何立峰再作發(fā)言,一方面強(qiáng)調(diào)保障性住房建設(shè)是艱巨復(fù)雜的系統(tǒng)性工程;另一方面指出,保障性住房要實(shí)施嚴(yán)格封閉管理不得上市交易。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事李驍認(rèn)為,房地產(chǎn)發(fā)展新模式是指真正落實(shí)“市場(chǎng)+保障”雙軌制?!拔以谑畮啄昵熬投啻翁岢鲆皱伋燥垼褪杖腚A層在保障房這口鍋里,中高收入階層在市場(chǎng)化這口鍋里,現(xiàn)在保障房封閉管理并加快建設(shè)就是雙軌中的保障軌;同時(shí),以土地價(jià)格放開(kāi)作為標(biāo)志,以后住房限價(jià)、限購(gòu)、限貸等政策會(huì)逐漸退出,從而完善市場(chǎng)軌,住房供應(yīng)雙軌制將是中國(guó)樓市的中長(zhǎng)期定位?!?/p>
在趙秀池看來(lái),除了由提供商品房為主向更多的提供保障房轉(zhuǎn)型外,房地產(chǎn)發(fā)展新模式還有多重含義:一方面要適應(yīng)增量房時(shí)代向存量房時(shí)代的轉(zhuǎn)型;另一方面是適應(yīng)購(gòu)租并舉向租購(gòu)并舉的轉(zhuǎn)型;第三是供求方式重大變化下,“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的新城開(kāi)發(fā)模式,要向以城市更新為主、“大拆大建”為輔的房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型;第四,由住宅單一開(kāi)發(fā)模式向提供產(chǎn)業(yè)支撐、多元公共服務(wù),打造宜居宜業(yè)、居業(yè)聯(lián)動(dòng)的生產(chǎn)生活環(huán)境轉(zhuǎn)型。
保障性住房建設(shè)方向已經(jīng)明確
據(jù)新華社報(bào)道,今年9月4日,規(guī)劃建設(shè)保障性住房工作部署電視電話會(huì)議在京召開(kāi),會(huì)議明確了我國(guó)規(guī)劃建設(shè)保障性住房所面臨的問(wèn)題和今后的工作方向。其中提出,保障性住房要實(shí)施嚴(yán)格封閉管理,不得上市交易。
隨后,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱(chēng)《指導(dǎo)意見(jiàn)》)下發(fā)各地?!吨笇?dǎo)意見(jiàn)》明確,對(duì)保障性住房實(shí)施嚴(yán)格的封閉管理,禁止違規(guī)將保障性住房變更為商品住房流入市場(chǎng);同時(shí),工薪收入群體購(gòu)買(mǎi)的保障性住房不得長(zhǎng)期閑置等。
中信證券研究報(bào)告顯示,現(xiàn)階段所說(shuō)的保障性住房,主要是指配售型的保障性住房,而不是保障性租賃住房。當(dāng)前政策的重點(diǎn)從強(qiáng)調(diào)保障性租賃住房轉(zhuǎn)向強(qiáng)調(diào)配售型保障房,符合核心城市住房租金持續(xù)走低,開(kāi)發(fā)投資相對(duì)低落,特大超大城市居民居者有其屋的要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有得到滿(mǎn)足的現(xiàn)實(shí)要求,也有利于進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)和穩(wěn)定開(kāi)發(fā)投資。
從目前的政策來(lái)看,對(duì)于配租型保障房(包括公租房、保障性租賃住房)而言,政策一直強(qiáng)調(diào)“不能上市交易”。而對(duì)于配售型保障房而言,目前各地對(duì)上市交易管理規(guī)定不一。
當(dāng)前,共有產(chǎn)權(quán)房是配售型住房保障供應(yīng)的主要方式,多地已出臺(tái)政策封閉運(yùn)行。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,隨著《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》的落地,后續(xù)配售型的保障性住房將進(jìn)一步擴(kuò)容,尚未入市的共有產(chǎn)權(quán)住房的政策口徑將會(huì)越來(lái)越嚴(yán)。
以一線城市為例,上海共有產(chǎn)權(quán)住房尚未封閉管理。北京、廣州、深圳均已實(shí)施封閉流轉(zhuǎn)。
2017年9月,北京住建委等聯(lián)合印發(fā)的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》顯示,“共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)5年的,可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額……轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭。新購(gòu)房人獲得房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為‘共有產(chǎn)權(quán)住房’”。
2020年1月,廣州市住建局印發(fā)《廣州市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法的通知》,其中明確“共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)行封閉運(yùn)行?!睆V州市住建局在解讀文件中指出,封閉式運(yùn)行是指暫不允許承購(gòu)人購(gòu)買(mǎi)政府產(chǎn)權(quán)份額取得完全產(chǎn)權(quán),承購(gòu)人只能通過(guò)轉(zhuǎn)讓自持產(chǎn)權(quán)份額退出共有產(chǎn)權(quán)住房。
2023年7月,深圳市住建局發(fā)布的《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》亦明確,共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)行封閉流轉(zhuǎn)制度。購(gòu)房人自簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之日起未滿(mǎn)五年的,不得轉(zhuǎn)讓所購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房;自簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之日起滿(mǎn)五年的,可以將所購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)讓給符合條件的對(duì)象。
熱點(diǎn)二線城市中,杭州、南京等城市的共有產(chǎn)權(quán)住房可上市交易。對(duì)于已有的共有產(chǎn)權(quán)住房,揚(yáng)子晚報(bào)援引南京市房管部門(mén)主管住房保障相關(guān)負(fù)責(zé)人的話稱(chēng),按照“老項(xiàng)目老辦法、新項(xiàng)目新辦法”的原則,現(xiàn)有的保障房上市是不受影響的,未來(lái)新推出的保障房就要按照完全封閉管理的原則來(lái)執(zhí)行。
李驍認(rèn)為,目前總體的政策意圖是按照“雙軌制”的定位在推進(jìn)的,在這個(gè)大判斷下,保障性住房建設(shè)和供給會(huì)量速雙升應(yīng)該是合理的判斷?!拔艺J(rèn)為后續(xù)配售型的保障房規(guī)??傮w會(huì)有大幅度提升,但并不會(huì)在保障房體系中占據(jù)主要地位,配租型、配售型等為代表的全部保障房體系,最終和商品房體系相互補(bǔ)充,并駕齊驅(qū)?!?/p>
各地已著手健全保障性住房體系
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜提到,“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”是中央對(duì)新階段房地產(chǎn)形勢(shì)的重要定調(diào)和判斷,在此情況下,過(guò)去市場(chǎng)過(guò)熱階段出臺(tái)的限制性政策正在逐步退出或優(yōu)化。截至目前,多地房地產(chǎn)政策已基本放開(kāi),全國(guó)僅剩10個(gè)左右核心城市仍有一定限制性政策。短期來(lái)看,繼續(xù)降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)仍將是核心城市支持剛性和改善性住房需求的重要舉措;另外,為更好地滿(mǎn)足改善性住房需求,預(yù)計(jì)限價(jià)政策將得到優(yōu)化,促進(jìn)高品質(zhì)住房?jī)r(jià)格回歸市場(chǎng)。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為,在完善市場(chǎng)化住房政策的同時(shí),推進(jìn)保障性住房建設(shè)、城中村改造,有利于保障和改善民生,有利于擴(kuò)大有效投資,是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式的重要舉措。
隨著中央頻頻發(fā)聲,地方也在積極跟進(jìn)。廣州、無(wú)錫、合肥、無(wú)錫等城市的地產(chǎn)新政中,均提到要強(qiáng)化住房保障。在以公租房、保租房為主的籌集建設(shè)的基礎(chǔ)上,均加上了“規(guī)劃建設(shè)保障性住房”或“建立健全配售的保障性住房體系”等措辭。
以廣州為例,9月19日,廣州發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》。在供給端,提出加大保障房建設(shè)和供給。大力加快推動(dòng)公共租賃住房、保障性租賃住房和配售的保障性住房發(fā)展。提高公共租賃住房保障水平,完善戶(hù)籍家庭公共租賃住房保障方式;支持各類(lèi)市場(chǎng)主體積極參與,多主體、多渠道籌集建設(shè)保障性租賃住房;建立健全配售的保障性住房體系,穩(wěn)慎有序開(kāi)展規(guī)劃建設(shè)。
華泰證券研報(bào)指出,從地方政府的表述中可以看出,在2021年以來(lái)大力發(fā)展保障性租賃住房、與公租房共同發(fā)揮兜底保障作用的基礎(chǔ)之上,建設(shè)配售的保障性住房體系或?qū)⒊蔀榻酉聛?lái)新的發(fā)力方向。
中信證券研報(bào)還提出,城中村改造和保障房建設(shè)相輔相成,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈期待結(jié)構(gòu)性改革和周期政策共同發(fā)力。保障房建設(shè)本身受益于城中村改造,即城中村改造所創(chuàng)造的新的城市開(kāi)發(fā)空間可以部分用于保障房建設(shè)。穩(wěn)住房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈離不開(kāi)穩(wěn)商品房需求的政策,也離不開(kāi)更低的住房按揭貸款利率,但更需要結(jié)構(gòu)性改革舉措。廣州公布了城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃和城中村改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃,探索房票安置政策,拓寬城中村改造資金支持渠道,破解城中村改造難題,提升改造效率。華泰證券預(yù)計(jì),未來(lái)城中村改造也將積極推進(jìn)。城市劃撥用地用于建設(shè)保障性住房的速度可能更快,而啃硬骨頭式的城中村改造影響可能更加長(zhǎng)遠(yuǎn)。兩項(xiàng)制度性改革都有可能擴(kuò)大開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍,也托底明顯趨于下行的產(chǎn)業(yè)鏈投資。(記者 計(jì)思敏)
轉(zhuǎn)自:澎湃新聞
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