業(yè)內(nèi)專家：土拍回歸市場化是順勢而為

　　10月23日，四川省成都市公共資源交易服務(wù)中心掛牌7宗宅地，土地面積總計20.43萬平方米，起始總價約28億元。此次出讓未提 “限價競買+抽簽競得”方式，且未設(shè)置成品房清水最高銷售均價。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，10月以來，已有成都、濟(jì)南、合肥、廈門等熱門城市對近期的土地拍賣規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整，在最新一批土地拍賣中取消地價上限，土拍重現(xiàn)“價高者得”規(guī)則。

　　關(guān)于限制地價的規(guī)定，廣州在2021年4月首次的集中供地期間就已開始實行，該批用地均采用“限地價+競配建+搖號”的方式進(jìn)行出讓，引發(fā)市場關(guān)注。三年多的時間里，房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)另外一番行情，廣州的土地出讓是否也會取消最高地價限制？多位業(yè)內(nèi)專家在接受羊城晚報記者采訪時表示，取消土地最高價限制，其實是房地產(chǎn)回歸市場化的舉措。

　　近三年單宗住宅用地溢價率大多不超15%

　　2021年2月26日，自然資源部自然資源開發(fā)利用司負(fù)責(zé)人公開表示，要求各地進(jìn)一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應(yīng)，讓各類市場主體和消費(fèi)者充分掌握信息，形成合理預(yù)期。另按照住宅用地分類調(diào)控文件要求，22個重點城市土地出讓將實現(xiàn)“兩集中”。所謂“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動。

　　同年首批集中供地中，熱點城市如重慶、無錫、廈門、南京平均溢價率高企，長春、青島等城市則出現(xiàn)多宗宅地底價成交，甚至流拍。在土拍規(guī)則上，22城首批供地采用的出讓方式仍以限地價為主，在觸及地價上限后，普遍要求競配建、競自持。

　　2021年3月，北京市在年度第一批次商品住宅用地出讓公告的補(bǔ)充公告中，首次公布了土地合理上限價格，將該批次29個項目地塊的溢價率限制在了15%以內(nèi)。2021年8月起，上海、天津、深圳、青島、濟(jì)南、杭州等十多個“兩集中”城市的第二批集中供地相繼宣布暫停，在后續(xù)重新發(fā)布的公告中，均出現(xiàn)了單宗住宅用地溢價率不得超過15%的表述，同時也對競配建等變相抬升地價的形式進(jìn)行了限制。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“兩集中”加上“合理土地上限價格”，是政府從土地價格上進(jìn)行了讓步，并且通過各種細(xì)致管控，使開發(fā)商必須從新房售價上讓利給購房者，以穩(wěn)定當(dāng)時不斷上漲的房價。

　　前三季度土地市場總體遇冷

　　今年以來，廣州、杭州、南京等城市出讓的宅地有多宗以接近15%上限或搖號的方式成交。廣州土地市場方面，今年以來已經(jīng)出現(xiàn)了11宗搖號地，僅番禺一個區(qū)就出了6宗，另外還有天河2宗，荔灣、白云、海珠各1宗。這當(dāng)中的部分地塊，甚至吸引了二十多家房企參拍，既有國企央企參與，也不乏民企身影。同時，今年以來，廣州樓面地價TOP10榜單已被四次刷新，比如，今年6月成功出讓的天河員村一橫路地塊，就以57281元/平方米的地價躋身榜單第二，僅次于廣州城投在2020年拿下的越秀南地塊（64576元/平方米）。

　　不過，從整體上看，在優(yōu)質(zhì)地塊以外，不少非核心的地塊以底價成交甚至流拍，企業(yè)投資意愿整體相對較弱。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年1至9月，全國300城住宅用地成交2.2億平方米，同比下降33.4%（去年全年已下降30%）。具體到9月，核心22城地價拍至上限的占比不足兩成，底價成交占比提升至77%。土拍遇冷的現(xiàn)象在已經(jīng)跟進(jìn)取消土地限價政策的部分城市尤為明顯，三季度，濟(jì)南、成都的住宅用地成交面積同比均下降，降幅分別為19.9%、12.7%。

　　專家觀點

　　取消地價上限是土地回歸市場化的舉措

　　土地市場的成交，也可視為房地產(chǎn)行情的一個晴雨表。地價限制的取消，讓其回歸市場化，或有望在一定程度上促進(jìn)市場信心回穩(wěn)。多位專家向羊城晚報記者表示，土地價格上限是特殊時期的特殊產(chǎn)物，如今取消，是讓土拍回歸市場化的正常舉措。

　　廣東省房協(xié)理事、廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場、土地市場正在發(fā)生重大改變，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期壓力前所未有，2021年的一系列土地價格限制性措施，本意在于通過控制土地成本限制房價上漲，但是一定程度上與市場規(guī)律相違背，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場環(huán)境下再限制土地拍賣價格已經(jīng)沒有必要，回歸“價高者得”是符合時機(jī)的合理舉措。

　　取消地價上限后，包括廣州在內(nèi)的大城市土地市場是否會過熱？資深業(yè)內(nèi)專家鄧浩志認(rèn)為，如果地價取消上下限，大城市核心城區(qū)地價會出現(xiàn)上漲。過去兩年，盡管樓市不景氣，但大城市房價依然堅挺，核心板塊甚至逆勢上漲。如果取消價格封頂搖號，則一線及實力較強(qiáng)的二線城市核心地段甚至有望突破前幾年的地價天花板，土地市場會分化明顯，并不奇怪。取消限價，回歸價高者得是市場化行為，有利于通過價格進(jìn)行供求關(guān)系的調(diào)節(jié)。以廣州為例，作為高能級城市，如果放開土地限價，本就受開發(fā)商青睞的海珠、天河等中心區(qū)域或其他熱門區(qū)域的核心地段地塊，也將有望出現(xiàn)新的高價。

　　中指研究院分析師孟新增認(rèn)為，取消土地最高限價，讓地價回歸市場，有利于提振土地市場情緒，后續(xù)或有更多城市跟進(jìn)。但當(dāng)前土拍情緒扭轉(zhuǎn)仍依賴銷售端恢復(fù)程度，在銷售尚未出現(xiàn)持續(xù)性、實質(zhì)性轉(zhuǎn)暖下，土拍規(guī)則調(diào)整帶動市場效果或比較有限。

　　相關(guān)鏈接

　　多城取消土地限價

　　據(jù)報道，9月底，自然資源部給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包含：建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。近日，已有多個城市取消土地限價。

　　10月9日，濟(jì)南公共資源交易中心、濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布兩批土地補(bǔ)充公告出讓文件顯示：本次國有建設(shè)用地使用權(quán)采取網(wǎng)上掛牌方式出讓，按照價高者得原則確定競得人。不含“城鎮(zhèn)住宅用地設(shè)立最高限價，網(wǎng)上交易達(dá)到最高限價的采取‘限地價、競建筑品質(zhì)、現(xiàn)場搖號’”相關(guān)表述。

　　10月12日，據(jù)合肥土地市場網(wǎng)消息，安徽省合肥市發(fā)布市轄區(qū)2023年擬出讓居住用地詳細(xì)清單(第三批)。其中有6宗地塊明確將于11月2日出讓。同時，地塊出讓規(guī)則有所調(diào)整，未顯示上限價格。

　　10月17日，廈門市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告，計劃于11月7日出讓湖里區(qū)2023P12一宗商住用地。地塊起拍樓面價45000元/平方米，起拍總價47.4億元，地塊采用拍賣方式出讓，不設(shè)拍賣底價，按照價高者得原則確定受讓人。

　　10月23日，青島2023年第三批次預(yù)公告中首宗地塊掛牌出讓，將于11月7日出讓一宗宅地，該宗地塊將采用拍賣方式出讓，僅設(shè)置起拍樓面地價3800元/平方米，起拍總價3.93億元，不設(shè)底價，采用增價拍賣方式，按照價高者得的原則確定競得人。（記者 范晗越）

　　轉(zhuǎn)自：羊城晚報

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀