"商改辦"現(xiàn)身京城 業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型成市場周期趨勢

　　商業(yè)和辦公樓發(fā)展周期不匹配，一個處于下滑期，一個處于上升期，政策也沒有對這些方面的監(jiān)管，在建設(shè)用地日漸減少的情況下，適應(yīng)不同市場時期的業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型就成為發(fā)展趨勢。

　　繼“商改住”之后，“商改辦”成為北京房地產(chǎn)市場又一新潮。

　　近來，北京多地傳出將改變業(yè)態(tài)由商場調(diào)整為寫字樓。其中位于西直門商圈附近的大鐘寺中坤廣場即將進(jìn)入大規(guī)模業(yè)態(tài)調(diào)整期，而位于東三環(huán)燕莎橋西北角的都匯天地則也意圖向?qū)懽謽寝k公方向轉(zhuǎn)型，今年年初開始確定調(diào)整方向，目前還未調(diào)整完畢。

　　業(yè)內(nèi)專家表示，這是由于目前北京商業(yè)空置率上升，傳統(tǒng)商場的增長勢頭出現(xiàn)下滑，而寫字樓市場則因為租金的上揚，出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象引起的。

　　“辦”升“商”降

　　“一直以來，中坤廣場經(jīng)營都不太好，這里的客流量很小，即使是周末人流量也不行?！敝欣V場某商戶對中國房地產(chǎn)報表示。

　　據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這個體量超過40萬平方米、被稱為北三環(huán)最后一家大型商場的大鐘寺中坤廣場，盡管宣布開街已近6年，但商場整體空置率依然很高。由于商場的客流量不大，此前一些品牌甚至選擇入駐不開業(yè)。而由于空置率高，其在商業(yè)運營上的投入，回報率也不高。

　　據(jù)悉，大鐘寺中坤廣場于2004 年年底開工，2007 年完成主體工程并宣布開街，招商籌備時間就花了近4年。受外部環(huán)境制約，大鐘寺中坤廣場的商鋪開業(yè)率不高，與其所處的商圈等外部環(huán)境不無關(guān)系。因藍(lán)景麗家、金五星批發(fā)市場等商業(yè)設(shè)施的存在，大鐘寺商圈家居建材特色鮮明，商業(yè)氛圍并不濃厚。據(jù)了解，此前曾有商業(yè)項目選址于此，但運營結(jié)果都不理想。

　　中坤集團(tuán)總裁焦青亦對外坦言“這項目做得辛苦”。據(jù)其介紹，大鐘寺中坤廣場總投資近60億元，四棟樓共43萬平方米的物業(yè)，中坤自持80%以上，先后經(jīng)歷了2003年開工建設(shè)遭遇SARS、2008年招商時恰逢奧運會、后期招商團(tuán)隊調(diào)整以及2012年底和中央空調(diào)供應(yīng)商遠(yuǎn)大集團(tuán)的“口水戰(zhàn)”等挑戰(zhàn)。而眼看著就要熬過商場培育期，進(jìn)入穩(wěn)定盈利階段之時，又碰上了電商對傳統(tǒng)商場的沖擊，部分虧損的小商鋪甚至出現(xiàn)拖欠租金的現(xiàn)象。

　　與商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)下滑的態(tài)勢相比，寫字樓市場在如今的節(jié)點反而直線上揚。包括北京的其他一線城市的寫字樓租金也都出現(xiàn)大幅上漲態(tài)勢，許多優(yōu)質(zhì)寫字樓出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象，中心城區(qū)的寫字樓市場更是火爆。

　　“從供需關(guān)系看，北京市場由于寫字樓供應(yīng)短缺，租金已處于歷史最高位。而北京寫字樓租金市的上揚,使得寫字樓銷售和租賃兩個市場異?；馃?。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會主任朱凌波向記者介紹，雖然中坤廣場地處13號線大鐘寺站，但臨近西直門商圈，周邊有寫字樓的客戶需求。目前該區(qū)域一般商場租金為4~5元/天/平方米，而優(yōu)質(zhì)寫字樓租金則突破到了10元/天/平方米，業(yè)態(tài)調(diào)整后，經(jīng)營方可以快速回籠資金。

　　焦青稱，在中坤廣場傳達(dá)出向?qū)懽謽寝D(zhuǎn)型的信號后，已有多家金融機(jī)構(gòu)開始與其積極接觸，預(yù)計將來租金將輕松翻倍，而管理成本也隨之降低，項目調(diào)整后可租可售，也會給公司帶來較大的操作余地，形成雙贏局面。

　　而位于東三環(huán)燕莎橋西北角定位為高端消費的都匯天地，從去年開始也受到了一線國際品牌銷售下滑影響，運營處于虧損狀態(tài)，物業(yè)持有方平安集團(tuán)旗下的平安銀行由于急需大面積寫字樓，雙方一拍即合，從2013年初開始確定向?qū)懽謽欠较蛘{(diào)整。

　　市場周期的必然產(chǎn)物

　　近年來，“商改住”、“住改商”現(xiàn)象屢見不鮮，但商業(yè)改辦公的現(xiàn)象卻尤為少見。針對商場經(jīng)營壓力較大，而寫字樓市場火爆，“商改辦”會否成為趨勢，朱凌波對記者表示，“目前，上述物業(yè)轉(zhuǎn)型仍只是個案”。

　　“業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)變對于上述項目來說只是亡羊補(bǔ)牢，說明項目本身的招商和運營存在問題。最初這些項目都是按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來建的，除非出現(xiàn)問題，一般不會有人大規(guī)模地進(jìn)行內(nèi)部改造和業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型。而且商場改寫字樓在硬件條件上還是有限制的，并不是說所有的商場都能改寫字樓。上述項目是因為商業(yè)樓宇之間均為獨棟，有改造優(yōu)勢。”朱凌波說。

　　也有專家表示不同意見，華高萊斯國際地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理公衍奎表示，“因為各種方面的影響，不同物業(yè)的發(fā)展波動和周期不完全重合。因為市場動力和物業(yè)周期的發(fā)展原因，不同物業(yè)之間進(jìn)行業(yè)態(tài)的調(diào)整轉(zhuǎn)變一直以來都是常態(tài)發(fā)展，無論是‘住改辦’、‘商改住’、‘酒改住’、‘住改酒’、‘工改住’等等都是不同市場周期時出現(xiàn)的必然產(chǎn)物。歷數(shù)北京甚至許多其他城市，這種業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變的例子不勝枚舉?！?/p>

　　“除了一些開發(fā)商收購一些舊的樓宇項目進(jìn)行業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變再包裝，現(xiàn)在一些基金也在尋找被低估價值的物業(yè)，然后改變其使用功能重新入市?！谈霓k’只是其中一例，這種改變一直是存在的并且是一種趨勢。無論是類似‘商改住’等的從前期規(guī)劃就入手的建設(shè)調(diào)整，還是后期舊樓宇進(jìn)行的業(yè)態(tài)改造，哪種業(yè)態(tài)更適合當(dāng)時周期市場的生存，哪種業(yè)態(tài)就會大行其道?！惫芸硎?。

　　“目前政策方面并沒有對這種業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變的政策監(jiān)管，致使很多開發(fā)商紛紛鉆此政策漏洞。而‘商改辦’暫時只能在自持租賃類物業(yè)中小范圍轉(zhuǎn)型?！惫芸f。

　　電商沖擊傳統(tǒng)商業(yè)

　　“目前因為受到電商的沖擊，傳統(tǒng)商業(yè)形勢整體出現(xiàn)疲態(tài)，百貨業(yè)、零售業(yè)開始出現(xiàn)自身造血功能不足的現(xiàn)象?！惫芸蛑袊康禺a(chǎn)報記者介紹，除了個案本身存在的問題，目前商業(yè)地產(chǎn)整體形勢欠佳?！笆茈娚虥_擊最大的百貨業(yè)，反而是商場經(jīng)營業(yè)態(tài)里占租金比例最高的業(yè)態(tài)。而必須體驗消費的餐飲娛樂業(yè)，卻占的租金比例并不高。因此，傳統(tǒng)商業(yè)的市場份額被縮減在所難免。”

　　因為宏觀調(diào)控的影響，許多房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)空置率居高不下。多位業(yè)內(nèi)人士表示，在發(fā)展城鎮(zhèn)化的背景下，部分房企提前布局商業(yè)地產(chǎn)，但由于經(jīng)營與消費力的不足，我國不少大中城市商業(yè)地產(chǎn)空置率逐步上升，已經(jīng)出現(xiàn)過剩態(tài)勢，勢必導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)泡沫急劇膨脹。

　　根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)監(jiān)測顯示，中國7大城市的購物中心每年增量數(shù)據(jù)表明，2013年的計劃開業(yè)量是2012年開業(yè)量的2.9倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了零售品牌商開店速度以及零售銷售額增速，目前電商的強(qiáng)烈沖擊，必然將導(dǎo)致商業(yè)業(yè)態(tài)空置率上升。

　　“現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)有跟風(fēng)現(xiàn)象。”北京工商大學(xué)貿(mào)易系主任洪濤表示，“由于對零售業(yè)本身需求并不了解，現(xiàn)在許多城市一味追求大規(guī)模，有的購物中心甚至占地面積達(dá)上千畝，但由于地理位置欠佳的原因，商戶資源不足、客戶資源不足，造成無人光顧的局面。而有些商圈則會在同一個商圈內(nèi)擁有多個同類型購物中心，商戶、客戶資源分流現(xiàn)象嚴(yán)重?！?/p>

　　與此同時，根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，北京已成為全球?qū)懽謽亲饨鹱畎嘿F的城市之一，過去一年間北京甲級寫字樓租金大幅上漲80%以上，市場出現(xiàn)供不應(yīng)求。而因為北京寫字樓市場租金的上揚，使得寫字樓銷售和租賃市場異常火熱。

　　“現(xiàn)在商業(yè)和辦公樓發(fā)展周期不匹配，一個處于下滑期，一個處于上升期，政策也沒有對這些方面的監(jiān)管，因此出現(xiàn)這種現(xiàn)象不足為奇。而且因為發(fā)展周期和市場動力的影響，舊物業(yè)的業(yè)態(tài)改造調(diào)整屬于常態(tài)變化，在建設(shè)用地日漸減少的情況下，適應(yīng)不同市場時期的業(yè)態(tài)改造也是發(fā)展趨勢?！惫芸鼘τ浾弑硎尽?/p>

來源：中國房地產(chǎn)報 劉陽

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