中型房企拿下半數(shù)高價地 借機彎道超車

　　與2009年房企大鱷在土地市場一擲千金相比，中型房企成為本輪土地市場中最醒目的角色。對于本輪土地市場中型房企與大型房企表現(xiàn)出不同的拿地風格，業(yè)內(nèi)專家表示，主要與中型企業(yè)特殊發(fā)展階段有關(guān)。當企業(yè)年度銷售額達到百億元以后，如何突破市場空間和戰(zhàn)略空間，實現(xiàn)彎道超車，成為中型房企在強者恒強的競爭中不掉隊的迫切任務。中型房企在優(yōu)質(zhì)土地的爭搶中鋌而走險、孤注一擲的心態(tài)更甚，也就更容易激進拿地。

　　中型房企拿下半數(shù)高價地

　　隨著政府土地出讓力度的加大，一線城市市場成交火爆，房企搶地補倉成為今年土地市場的關(guān)鍵詞，無論是北京三環(huán)內(nèi)的地塊還是郊區(qū)地塊，均能引發(fā)數(shù)十家房企的爭搶。然而，與2009年上一輪低潮相比，在本輪搶地大戰(zhàn)中，與大型房企巨頭在競標途中知難而退不同，中型成長性的企業(yè)表現(xiàn)亢奮，頻頻在熱門地塊的競標中勝出，高成本搶地也成為今年中型房企最明顯的特征之一。

　　根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年北京通過掛牌方式成交的25宗高溢價土地（溢價率40%以上）中，中型房企競得12宗，占比達48%，大有與品牌房企一爭天下之勢。除此之外，今年以來的多宗熱門地塊也頻被中型房企斬獲。

　　到目前，北京今年最高溢價土地為5月底成交的臺湖兩宗商業(yè)用地，被北京世紀鴻和李金嶺聯(lián)合體競得，土地溢價率高達242%和230%。而在住宅地塊上，近期成交的多宗熱地，如7月3日成交的夏家胡同地塊、8月14日成交的亦莊新城地塊、8月22日成交的房山理工大學9號地等在經(jīng)過激烈的競爭后，分別被懋源、泰禾、萬年基業(yè)等中型成長型房企成功競得，樓面價屢創(chuàng)區(qū)域新高。

　　然而，回顧2009年，大型房企制造了多個天價地王。9月10日，中海以70.06億元奪下了萬眾矚目的長風地塊6B、7C地塊，平均樓板價為22409.3元/平方米，溢價率達129%，一舉成為當時的全國總價地王。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在2009年全國產(chǎn)生的90多個地王中，央企就拿下60個左右。

　　借拿地突破規(guī)模“天花板”

　　對于本輪土地市場中型房企與大型房企表現(xiàn)出不同的拿地風格，蘭德咨詢總裁宋延慶認為，主要由企業(yè)發(fā)展階段導致。目前中國房地產(chǎn)業(yè)界，已步入成熟、穩(wěn)定發(fā)展階段的企業(yè)屈指可數(shù)。萬科、綠城、綠地、保利、中海等企業(yè)暫可算作僅有的幾個典型代表。對于那些成長型企業(yè)而言，當企業(yè)年度銷售額達到百億元以后，如何突破市場空間和戰(zhàn)略空間，以實現(xiàn)翻一番的目標，“空間限制”恰是這些企業(yè)遇到的“天花板”。

　　“年銷售額100億元左右的房地產(chǎn)企業(yè)，就像成績中上游的高中生，既有力爭上游的決心和壓力，也有青春期的躁動。這一梯級的企業(yè)，如果能盡快突破資金、產(chǎn)品、人員等‘天花板’，幾年內(nèi)就可實現(xiàn)彎道超車，成功晉級到300億-500億級梯隊。反之，極有可能‘掉隊’”。宋延慶表示。多數(shù)房企都有著“抓住機遇，做大做強”的強烈欲望。各梯級企業(yè)中，處于中上游的百億級企業(yè)尤甚，都想盡快實現(xiàn)從百億向500億的跨越，成功晉級到第二梯隊之列。

　　統(tǒng)計顯示，2012年全國商品房銷售總額是64456億元，比上年增長10.0%。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認為，在房地產(chǎn)調(diào)控的制約下，高周轉(zhuǎn)已經(jīng)成為行業(yè)共識，土地存量是決定未來企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。與土地儲備相對豐富的大型房企而言，成長中的中型房企出于生存與擴張需要，在優(yōu)質(zhì)土地的爭搶中鋌而走險、孤注一擲的心態(tài)更甚，也就更容易激進拿地。

　　風控能力引業(yè)內(nèi)擔憂

　　不斷抬高的地價引發(fā)了業(yè)內(nèi)的普遍擔憂，不少業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時表示，高地價恐傳導至房價，由此帶來新的調(diào)控風險，成為中型房企拿地的風險之一。

　　中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉告訴記者，土地作為房地產(chǎn)市場的唯一原料，高地價明顯刺激房價上漲，爭搶激烈的土地市場會很快將價格信息傳遞到住宅交易市場。如果限房價競地價等地塊不加快推出，樓市房價在金九銀十依然將維持上漲的趨勢。而東亞新華地產(chǎn)市場總監(jiān)賈玉鵬也表示擔憂，“估計這些地明年推出項目的時候會引起房價的大漲?！?/p>

　　除了對房價的擔憂外，摘得這些地塊的中型房企將面臨的風險也引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。對于中型房企激進拿地的行為，高姍指出，雖然目前房地產(chǎn)銷售勢頭迅猛，但是北京房價的高位企穩(wěn)也帶來了政策風險的加大，未來樓市的不可控因素進一步增加，中型房企現(xiàn)在如此激進拿地，實際上對企業(yè)的風控能力提出了更高的挑戰(zhàn)，高成本拿地使得項目開發(fā)的靈活性與主動性受限，一旦市場行情出現(xiàn)波動，銷售情況轉(zhuǎn)差，資金流動性趨弱，被套牢的可能性就很大，資金鏈存在斷裂的風險。同時高姍認為，下半年，中型房企面臨的融資環(huán)境也并不樂觀。

來源：京華時報

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