“地王”命運各不同 房企拿地策略現(xiàn)分歧

　　“隨著北京城市化的發(fā)展，我們也感覺到目前整個土地市場的熱度是非常高的。這種情況下，對于開發(fā)商來說壓力也是很大的，尤其是目前的地價水平確實是‘面粉’比‘面包’貴了?！痹?月7日格林云墅的產(chǎn)品發(fā)布會上，金地集團華北區(qū)副總經(jīng)理遇繡峰這樣對《證券日報》記者闡述了其對目前土地市場的看法。

　　同時，她還透露，金地集團在上半年做了一些土地的部署，但隨著近期土地價格的升高，尤其是一些價格較高的地塊，金地還是持比較審慎的態(tài)度。

　　保利地產(chǎn)廣東公司董事長余英更是稱，現(xiàn)在拿地肯定是大家搶，因此要等年底其它開發(fā)商的“子彈”打完了，保利再底價拿地。

　　土地市場“高燒不退”

　　而目前的土地市場也確實是達到了“高燒不退”的境地。

　　以北京孫河板塊為例，2012年9月份龍湖拿地時的樓面價僅為2.01萬元/平方米，溢價率8.7%，隨后泰禾在今年1月份以2.9萬元/平方米的價格拿下了與龍湖相鄰的另一宗孫河地塊，溢價率也升至49.8%，而半年后的2013年7月23日，中糧地產(chǎn)的拿地單價已經(jīng)接近5萬元/平方米。

　　這也意味著，在不到一年的時間里，孫河的地價已經(jīng)上漲了1.5倍。但同期，北京的房價漲幅卻遠沒有達到地價的上漲速度。中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉就表示，一些區(qū)域的房價需要在一年內(nèi)再上漲50%，才能達到房企預(yù)期的“地王”項目價格。

　　不過，也有開發(fā)商認為，雖然目前的地價較此前高了不少，但由于地塊的稀缺性，拿下這些項目仍然有著足夠的利潤空間。

　　今年8月14日，融創(chuàng)葛洲壩聯(lián)合體競得北京市大興區(qū)亦莊新城兩幅宅地，其中一幅地塊的樓面價高達2.8萬元/平方米，超過了旁邊中信新城項目在售新房的價格。

　　隨后的9月4日，融創(chuàng)又“單槍匹馬”的以7.3萬元/平方米的“天價”拿下北京農(nóng)展館地塊，預(yù)計的售價則高達15萬元/平方米。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌則“淡定”的表示，價格在公司的預(yù)期之內(nèi)。

　　而在長三角，9月5日這一天，世茂在蘇州、杭州兩地同時出手，一日競得三幅地塊，總計花費84億元，三幅地塊的樓面單價也均創(chuàng)出當?shù)氐男赂摺?/p>

　　地王陷阱

　　對此，不少業(yè)內(nèi)人士都認為近期高價搶地的公司，對于未來的房價走勢可能有些過于樂觀。畢竟，房地產(chǎn)調(diào)控的“利劍”仍高懸在眾房企的頭頂上，如果房價再次大幅走高，不排除調(diào)控加碼的可能性。

　　而據(jù)記者了解，幾年前房地產(chǎn)市場火爆時被開發(fā)商拿下的一些地王項目，由于遭遇調(diào)控，不少都陷入了賠本開發(fā)或者無力開發(fā)的尷尬境地。

　　2010年9月，中國中冶旗下的中冶置業(yè)以200.34億元的價格，競得南京下關(guān)區(qū)濱江江邊路以西1號地塊和3號地塊。去年11月底中冶置業(yè)又以56.2億元的價格拿下與1、3號相鄰的2號地塊。不過，由于業(yè)績不理想且負債高企，今年7月，中冶向南京市政府提出退出下關(guān)濱江2號地塊的開發(fā)，8月30日，公司董事長經(jīng)天亮出席中冶中期業(yè)績會時又透露，濱江1號地塊也將被公司放棄。

　　也就是在宣布放棄濱江1號地塊后的第10天，經(jīng)天亮宣布辭任中國中冶董事長，同日辭職的還有集團總裁沈鶴庭。

　　此外，2010年3月15日，中信地產(chǎn)以52.4億元的總價，成功拿下了大興區(qū)亦莊地塊，該項目商品房部分折合樓面價近1.8萬元/平方米，不賣3萬元/平方米很難賺錢。但實際上，此后該項目的銷售均價一直維持在2.45萬元/平方米上下。

　　央企關(guān)注優(yōu)質(zhì)高價地

　　不過，也有“地王”項目成功脫身，比如遠洋地產(chǎn)2009年拿下的大望京地王，隨著區(qū)域內(nèi)房價的節(jié)節(jié)攀升，這個最初被認為會賠的很慘的項目，最終卻為遠洋帶來了豐厚的利潤。

　　對此，有業(yè)內(nèi)人士認為，北京、上海的地王項目，只要不是體量太大，開發(fā)商還是可以利用以時間換價格的策略，保證項目的最終盈利。畢竟，兩地市場長期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，尤其是位置比較好的區(qū)域，房價上漲的動力比較大，這也是開發(fā)商愿意在一線城市“賭一把”高價地的原因。而三、四線城市地價即使再便宜，但由于房源供大于求，銷售很難，房企也不愿意把資金投向那里。

　　謝蘇明就坦言，很多三線、四線城市地產(chǎn)銷售是很困難的，房價是很難漲上來的，他們的房地產(chǎn)市場壓力還是很大的。而一線城市各種資源豐富，同時土地資源也很有限，房價的上漲，尤其是高端房價的上漲，應(yīng)該是一種必然的趨勢。

　　“中國水電是在今年前四個月，‘面粉’還沒有漲價的時候，就已經(jīng)完成了全年的投資拿地計劃。但如果有好的地塊、合適的地塊，我們也會繼續(xù)參與市場的土地獲取，只不過我們會以比較良好、穩(wěn)健的心態(tài)去拿地?！敝x蘇明稱。

來源：中國經(jīng)濟網(wǎng)

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