“城鄉(xiāng)統(tǒng)一用地”對(duì)房?jī)r(jià)影響有多大 專家意見(jiàn)不一

　　扈志亮認(rèn)為，短期內(nèi)房企拿地的成本依然會(huì)居高不下，尤其是一二線城市

　　在《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中提出，要“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”。專家指出，城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)建立之后，將會(huì)使土地的供應(yīng)量增加，進(jìn)而會(huì)對(duì)地價(jià)起到一定的抑制作用，這將使房地產(chǎn)企業(yè)在土地的獲得和使用上更加自由。

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，三中全會(huì)公報(bào)中提到的建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)不是簡(jiǎn)單的消除兩種土地所有制的差別，而是強(qiáng)調(diào)引入市場(chǎng)化的定價(jià)機(jī)制，不會(huì)因征地成本的升高而刺激地價(jià)上漲。

　　中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)短期內(nèi)不會(huì)沖擊住宅用地市場(chǎng)，不過(guò)會(huì)對(duì)一些涉及居住屬性的用地帶來(lái)影響，而更多的會(huì)給經(jīng)營(yíng)性用地或者是集體性用地產(chǎn)生影響，后續(xù)則會(huì)使得同類型的土地供應(yīng)有所增加。

　　“對(duì)于樓市來(lái)講，城鄉(xiāng)土地雙軌制變?yōu)橐粭l軌道后，土地供應(yīng)量的增加將會(huì)緩解供需結(jié)構(gòu)，目前的高地價(jià)將也會(huì)因此而所下降?！睆埓髠フf(shuō)。

　　對(duì)此，中投顧問(wèn)產(chǎn)業(yè)與政策研究中心主任扈志亮在接受記者采訪時(shí)也指出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)對(duì)擁有大量集體建設(shè)用地、農(nóng)地的上市公司能夠帶來(lái)利好。三中全會(huì)對(duì)原有土地制度有較大的改革，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，較之前是一個(gè)較大的變化。擁有土地的上市公司可以獲取土地的經(jīng)營(yíng)性收入并且可以抵押、租賃以獲取貸款，來(lái)提高流動(dòng)資金；另一方面，盤活土地市場(chǎng)有利于公司未來(lái)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的提升。

　　就我國(guó)房企前三季度的拿地情況看，根據(jù)中原集團(tuán)研究中心公布的數(shù)據(jù)顯示，保利、富力、恒大、華潤(rùn)、金地、綠城、萬(wàn)科、雅居樂(lè)、招商和中海這十大標(biāo)桿房企前10月購(gòu)置土地金額明顯上漲，創(chuàng)造了2387億元的歷史紀(jì)錄，同比2012年前10月的865億元上漲幅度高達(dá)175.95%。值得一提的是，這些房企大部分拿地集中于一、二線城市，在三、四線城市的拿地比例下滑37%。一、二線城市和三、四線城市的分化越發(fā)明顯。

　　在標(biāo)桿房企中，萬(wàn)科前10月購(gòu)置土地金額最多達(dá)702億元，其次是保利為392億元，中海以252億元位居第三。若是與去年前10月的拿地金額相比，標(biāo)桿房企中漲幅最高的是金地，漲幅達(dá)554.17%，其次是雅居樂(lè)，漲幅為504.76%；富力以273.08%的漲幅排名第三。

　　中國(guó)社科院研究員曹紅輝分析稱，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)表明農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)將不再局限于農(nóng)村，而是跟城市市場(chǎng)并軌，相比過(guò)去將更具有可操作性，值得注意的是，這里單獨(dú)提出了“建設(shè)用地”， 接下來(lái)更多農(nóng)村土地將進(jìn)入供應(yīng)，意味著城市房地產(chǎn)價(jià)格將受到?jīng)_擊。

　　“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)在一定程度上會(huì)降低房企的拿地價(jià)格?！睆埓髠ミM(jìn)一步表示，市場(chǎng)建立前，土地主要是單一來(lái)源渠道致使的高地價(jià)，而在市場(chǎng)建立后土地將因來(lái)源渠道逐漸增多而使得拿地價(jià)格有所下降。不過(guò)他還認(rèn)為，在供需結(jié)構(gòu)緩解之后市場(chǎng)沒(méi)有很大稀缺的情況下，購(gòu)房的消費(fèi)者數(shù)量也會(huì)隨之下降。所以城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)對(duì)房企是一個(gè)偏中性的政策。

　　扈志亮則表示，國(guó)有土地主要通過(guò)“招拍掛”的方式獲取使用權(quán)，部分地區(qū)為吸引上市公司落戶該區(qū)，在用地方面會(huì)給予諸多的優(yōu)惠政策。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)會(huì)對(duì)上市公司造成一定的影響，集體建設(shè)用地市場(chǎng)更加規(guī)范，上市公司獲取集體建設(shè)用地的使用權(quán)也更有章可循；國(guó)有土地市場(chǎng)短期內(nèi)受影響不大。

　　與此同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示，10大標(biāo)桿房企購(gòu)地面積占比中，三、四線城市土地僅占15%，同比下降37%；而在一線城市購(gòu)入土地面積卻高達(dá)764萬(wàn)平方米，同比上漲幅度高達(dá)146%，加之二線城市拿地，同比上漲幅度達(dá)到176%。樓市中存在的一、二線城市和三、四線城市冷熱不均的情況，在土地市場(chǎng)表現(xiàn)得更為明顯。

　　“短期內(nèi)房企拿地的成本依然會(huì)居高不下，尤其是一二線城市。”扈志亮指出，短期內(nèi)，國(guó)有土地價(jià)格不會(huì)有很大幅度的變化，經(jīng)營(yíng)性農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)逐步建立完善并且對(duì)國(guó)有土地市場(chǎng)形成一定的影響還需要一定的過(guò)度時(shí)間，農(nóng)村集體土地確權(quán)登記工作還在進(jìn)一步的開(kāi)展。

　　在針對(duì)建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)對(duì)資本市場(chǎng)有何影響時(shí)，扈志亮認(rèn)為，土地概念股在具體改革內(nèi)容還沒(méi)有出來(lái)之前就受到資本的密切關(guān)注。亞盛集團(tuán)、海南橡膠、北大荒等都被資本所追捧，股價(jià)波動(dòng)幅度很大。土地制度改革是對(duì)相關(guān)上市公司的長(zhǎng)期利好，所謂的概念股也主要是在政策出臺(tái)前后，能夠炒作一時(shí)，之后，公司的股價(jià)還是回歸原有的價(jià)值。

來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)——《證券日?qǐng)?bào)》

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀