打破城鄉(xiāng)建設用地“雙軌制”價格將有“地基”

　　《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出了深化土地改革的指導思想，在財稅、土地、宏觀調控等方面都有原則性的要求。如何打破土地二元結構限制，推動新型城鎮(zhèn)化，進一步釋放制度紅利，成為本次土地改革的關鍵所在。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場可以很好地把控土地供應環(huán)節(jié)，從而可以更好的從源頭上做好房地產調控的基礎工作。建立房地產調控長效機制須先從打“地基”開始。

　　農地入市先要過“硬杠杠” 拆小產權房應有補償機制

　　楊紅旭稱，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地為主的農村集體經營性建設用地，將率先實現入市，與國有用地“同權、同價”

　　自《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》出臺后，這份里程碑式綱領性文件被廣為解讀，其中關于土地制度的革故鼎新更是引起全社會的廣泛關注?！稕Q定》中指出，要“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價?！?/p>

　　當前，我國土地要素市場還不完善，土地要素市場在城鄉(xiāng)之間發(fā)展不平衡、不統(tǒng)一，特別是集體建設用地基本被排出在土地市場之外。“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”，就是指針對中國當前城鄉(xiāng)用地二元化的格局，通過市場把農村集體土地和城市國有土地有機地聯(lián)系起來，讓農村集體土地能夠符合規(guī)劃的前提下進入市場，與國有建設用地享有平等權益。

　　此前，十七屆三中全會曾指出要“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”，本屆三中全會將“逐步”二字去掉，業(yè)內分析指出這是中央下決心要推進城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地市場的一大信號，明確了農村集體經營性建設用地和國有土地將享受同等待遇?！　?/p>

　　農村集體土地入市要看清

　　“前提”和“概念”

　　“必須清楚地看到，《決定》的表述中有一個前提和一個概念。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭在接受《證券日報》記者采訪時表示，所謂一個前提，是指“符合規(guī)劃和用途管制”。當前，我國實行土地用途管制制度，政府編制土地利用總體規(guī)劃，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。

　　據了解，我國農用地包括耕地、林地、草地、農田水利用地等；建設用地包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地等；未利用地指的是農用地和建設用地以外的土地。

　　楊紅旭認為，一個概念，是指“農村集體經營性建設用地”。農村集體建設用地，又分為經營性和非經營性。其中經營性用地，主要是指村組織將集體建設用地租賃、轉讓給企業(yè)和個人使用，多數已經成為廠房、倉庫、商業(yè)市場等?！暗?，宅基地并不屬于經營性用地。按《土地管理法》農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。宅基地屬于農民的基本保障范疇?！?/p>

　　“這就意味著，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地為主的農村集體經營性建設用地，將率先實現入市，與國有用地‘同等、同權、同價’。”楊紅旭說。

　　日前，國土資源部部長姜大明指出，要系統(tǒng)安排建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地市場的配套措施，包括加快推進相關法律法規(guī)修改和制度建設，抓緊研究出臺農村集體經營性建設用地流轉條例、農村集體土地征收補償安置條例；扎實做好城鄉(xiāng)建設用地確權登記發(fā)證工作；對現有違法違規(guī)城鄉(xiāng)建設用地開展全面清查并研究制定處理政策。

　　拆除小產權房應有補償機制

　　“但農村集體經營性建設用地入市必須以嚴格用途管制、符合用地規(guī)劃為前提。農用地特別是耕地轉為建設用地，必須經過嚴格的法定審批手續(xù)，任何單位和個人使用土地，必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用?！?1月24日，國土部副部長徐德明在國土部、住建部聯(lián)合召開的視頻會議上強調。

　　此前，有關“允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股”的表述被誤解為未來建設在農村集體土地上的小產權房有轉正入市的可能性，從而引發(fā)了一波成交熱潮。

　　農村集體經營性建設用地入市必須以嚴格用途管制、符合用地規(guī)劃為前提，“這是硬杠杠，絕不能違背更不可逾越”。徐德明指出，違法建設、銷售小產權房，恰恰違反了土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護紅線，擾亂了土地市場和房地產市場秩序，危害性極大。

　　“目前來看，十年內小產權房是不可能出現真正的落地?！北本┲性禺a市場研究部總監(jiān)張大偉向記者表示，新的小產權房肯定會被拆除。雖然短期來看，很多購買小產權或者之前買小產權因為炒作獲利，但是從長遠來看，小產權房只是打了政策的擦邊球，屬于違法違規(guī)。

　　社科院農村發(fā)展研究所研究員黨國英在接受記者采訪時指出：“三中全會釋放的一個信號就是體制理順后，至少不會產生新的小產權房，現有的小產權房將會是歷史遺留問題，會有一個合理的辦法去解決這個問題。”

　　“如果小產權房不轉正，那也不一定要拆除，轉正的方式是多種多樣的。如果確實危害了公共利益，確實不符合政府的規(guī)劃，要拆小產權房，首先要注意保護弱者的利益，要有一種機制對買房的人進行補償，而且要讓集體承擔責任，在這個前提下可以考慮拆除，而且這種情況應該是比較少的。”黨國英說。

來源：中國經濟網——《證券日報》

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