房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制框架初現(xiàn)依靠市場(chǎng)力量

　　前11月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)維持普遍上漲格局,但“更多依靠市場(chǎng)調(diào)控”效果正在顯現(xiàn)——

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布了11月70個(gè)大中城市住房銷售價(jià)格變動(dòng)情況。總體來(lái)看，全年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，但漲幅收窄，究其原因是各地紛紛加大了市場(chǎng)調(diào)控力度。專家認(rèn)為，目前，房地產(chǎn)調(diào)控思路已經(jīng)呈現(xiàn)出明顯變化，“去行政化”正在逐步推進(jìn)——

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月份，70個(gè)大中城市中，66個(gè)城市住房銷售價(jià)格環(huán)比上漲，延續(xù)了今年以來(lái)的上漲態(tài)勢(shì)。時(shí)至年末，回顧今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，總體呈現(xiàn)哪些特點(diǎn)？明年又可能出現(xiàn)哪些變化？

　　今年樓市價(jià)格持續(xù)上漲

　　11月，一線城市繼續(xù)領(lǐng)漲房?jī)r(jià)，北京、上海、廣州、深圳同比漲幅全部超過(guò)20%。溫州是惟一價(jià)格下降的城市

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，11月份，70個(gè)大中城市中新建商品住宅與上月相比，價(jià)格下降的城市有1個(gè)，持平的城市有3個(gè)，上漲的城市有66個(gè)。價(jià)格環(huán)比上漲最高的城市是桂林的1.3%。

　　與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)。北京、上海、廣州、深圳同比漲幅全部超過(guò)20%，溫州是惟一價(jià)格下降的城市。

　　11月份，70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格變動(dòng)情況與新建商品住房的情況大致類似。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉認(rèn)為，11月份房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出來(lái)的特點(diǎn)首先是房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅繼續(xù)收窄。11月份，北京、上海、廣州新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅比10月有所縮小，深圳的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅與10月持平。從二、三線城市的情況看，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅比10月份收窄的城市也有29個(gè)。

　　劉建偉說(shuō)，究其原因，主要是前期房?jī)r(jià)上漲較快城市進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，提高了二套房交易成本，增加了保障性住房供應(yīng)。特別是國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，市場(chǎng)交易有所降溫。

　　全年房地產(chǎn)市場(chǎng)的大致走勢(shì)一直是上漲的狀態(tài)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，1至11月份，70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)分別是53個(gè)、66個(gè)、68個(gè)、67個(gè)、65個(gè)、63個(gè)、62個(gè)、66個(gè)、65個(gè)、65個(gè)、66個(gè)。一線城市房?jī)r(jià)無(wú)論是環(huán)比還是同比漲幅都領(lǐng)先于全國(guó)其他城市。與此同時(shí)，溫州、鄂爾多斯以及個(gè)別三、四線城市房?jī)r(jià)的下跌，也成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。一些三、四線城市土地供應(yīng)相對(duì)充足甚至過(guò)剩，因而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，未來(lái)，一、二線城市和三、四線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)將進(jìn)一步分化，一、二線城市由于土地供應(yīng)偏緊仍然存在房?jī)r(jià)上漲的壓力，三、四線城市樓市結(jié)構(gòu)分化將更加明顯，越來(lái)越多的三、四線城市房?jī)r(jià)將保持穩(wěn)定或者下跌。

　　調(diào)控將更多依靠市場(chǎng)力量

　　　房地產(chǎn)調(diào)控思路已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)變，即從依賴行政指令向側(cè)重市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。未來(lái)應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范商品房供應(yīng)，用市場(chǎng)手段促其健康發(fā)展。同時(shí)，政府要做好保障房建設(shè)

　　黨的十八屆三中全會(huì)提出，要“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”、“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，未對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控手段專門(mén)提及。剛剛舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也沒(méi)有將房地產(chǎn)調(diào)控列入主要工作事項(xiàng)內(nèi)，而是提出，努力解決好住房問(wèn)題，探索適合國(guó)情、符合發(fā)展階段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給，做好棚戶區(qū)改造。特大城市要注重調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，提高土地容積率。

　　業(yè)界普遍認(rèn)為，這在一定程度上是“使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”這一精神的彰顯。同時(shí)向市場(chǎng)傳遞出明確信號(hào)，房地產(chǎn)調(diào)控的去行政化正在深入進(jìn)行中。

　　專家認(rèn)為，決策層不再重點(diǎn)提及房地產(chǎn)調(diào)控，說(shuō)明房地產(chǎn)調(diào)控的思路已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)變，即從依賴行政指令向側(cè)重市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。在轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，政府與市場(chǎng)的作用會(huì)劃分清楚。概括地說(shuō)，未來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控將更多地依靠市場(chǎng)力量，規(guī)范商品房供應(yīng)，發(fā)揮市場(chǎng)的決定性作用，用市場(chǎng)手段促其健康發(fā)展。同時(shí)，政府也要做好保障房建設(shè)，強(qiáng)化政策的民生托底功能，讓中低收入人群居有定所。

　　但同時(shí)，專家也表示，以“限購(gòu)”為代表的行政手段退出，是一個(gè)漸進(jìn)過(guò)程。因?yàn)樵谌狈τ行娲叩那闆r下，大規(guī)模放開(kāi)限購(gòu)，樓市有可能大幅反彈，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定有害無(wú)益。

　　抑制投機(jī)需求政策不會(huì)變

　　當(dāng)前和今后一段時(shí)期內(nèi)政策的主要方向是增加住房的有效供給。明年房地產(chǎn)行業(yè)的政策料不會(huì)有太大變化，仍會(huì)以抑制投機(jī)需求、滿足自主型住房需求為主

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，房?jī)r(jià)之所以降不下來(lái)主要因?yàn)楣┣箨P(guān)系不平衡。北京、上海等一線城市及部分二線城市，市場(chǎng)的供求關(guān)系依然不對(duì)稱。

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹也認(rèn)為，至2020年，我國(guó)每年新增城鎮(zhèn)常住人口增速將較為穩(wěn)定、適齡購(gòu)房人規(guī)模處在高位、高儲(chǔ)蓄人口所占比重大等原因會(huì)導(dǎo)致住房需求較大。此外，家庭小型化的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變也會(huì)新增大量的住房需求量。

　　從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神中可以明確判斷出，當(dāng)前和今后一段時(shí)期內(nèi)政策的主要方向是增加住房的有效供給。

　　秦虹認(rèn)為，明年房地產(chǎn)行業(yè)的政策可能不會(huì)有太大的變化，仍會(huì)以抑制投機(jī)需求、滿足自主型住房需求為主。2013年新建商品房的竣工量和開(kāi)工量都比較多，二手房的交易量也比較大，這樣會(huì)透支未來(lái)的市場(chǎng)需求?！按笾驴梢耘袛?，政府在明年和后年對(duì)投機(jī)性的抑制政策不會(huì)改變，市場(chǎng)主體仍是自住性需求?！鼻睾绫硎尽?/p>

　　專家同時(shí)表示，要徹底解決樓市中存在的矛盾，最根本的還是要加快推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。

　　梳理中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議中有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表述，綜合考慮統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)、加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革等措施，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的框架實(shí)際上已經(jīng)初步顯現(xiàn)。

　　朱中一建議，“應(yīng)該制定一個(gè)時(shí)間表、路線圖?，F(xiàn)在很多剛性購(gòu)房者也在提前消費(fèi)，就是因?yàn)轭A(yù)期問(wèn)題。”朱中一認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)涵蓋房產(chǎn)稅、住房信息聯(lián)網(wǎng)等一系列內(nèi)容，最終目的是穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)—《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》 亢 舒

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