2014年中國房地產(chǎn)行業(yè)政策趨向分析

　　2014年房價還會繼續(xù)上漲，沒有可能下跌的。2014年房價沒有下降的理由，一是基于經(jīng)濟體制改革之需要，沒有房地產(chǎn)，保增長不可能實現(xiàn)。二是基于調(diào)控長效機制建立短期不可能，因其土地制度與戶籍制度及財稅制度需要進行改革。

　　近十年來，我國的房產(chǎn)價格一直處于猛增態(tài)勢，雖然政府經(jīng)歷了幾次“釜底抽薪式”調(diào)控政策，但消費者的感覺依然越調(diào)越漲。所以導(dǎo)致了樓市走向兩個極端，從過熱迅速走向過冷，并威脅到經(jīng)濟穩(wěn)定的過程。

　　

　　2013年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策已基本完成預(yù)期目標(biāo)，調(diào)控深化的可能性依然很大，可以肯定，因2013年國內(nèi)房價的“桀驁不馴”，2014年樓市無疑將接受政府的“再教育”。

　　

　　展望2014年，中國房地產(chǎn)市場政策走勢趨向于穩(wěn)的基調(diào)，局部可能會出現(xiàn)微調(diào)與收緊現(xiàn)象。2014年的樓市表現(xiàn)可能形式多變、綜合復(fù)雜，在政府的強力維穩(wěn)下，樓市短期的情緒低落和小幅調(diào)整或不可避免。但總體保持平穩(wěn)微調(diào)，市場分化背離延續(xù)，房價穩(wěn)中有升。現(xiàn)判析如下：

　　

　　一、2014年限購令政策不會退出

　　近年來以限購、限貸、限價等為手段的行政化調(diào)控的房地產(chǎn)市場調(diào)控，有形之手無處不在隨時顯現(xiàn)。行政手段簡單靈活反應(yīng)直接，出手快見效也快，容易實現(xiàn)短期目標(biāo)，這是其突出優(yōu)點。

　　

　　目前全國已經(jīng)出臺限購令的城市共有45個，包括北京、上海、天津、重慶4個直轄市、26個省會級城市和大連、寧波、廈門、青島、深圳5個計劃單列市，以及無錫、蘇州、三亞、佛山等熱點城市。

　　

　　以“限購令”為代表的行政手段退出，也是漸進的過程。以廣州為例，廣州在年底剛剛加碼樓市限購措施，隨后又提出2014年將繼續(xù)加大住宅用地和普通商品住房供應(yīng)，探索逐步取消限價、限購等行政干預(yù)措施，很明顯，關(guān)于限購何時退出房地產(chǎn)市場又成為市場焦點問題。

　　

　　二、2014 年將是行政性調(diào)控向市場化改革的過渡

　　2014年區(qū)域分化的態(tài)勢將延續(xù)，一二線供求格局難改，房價上漲壓力下仍是調(diào)控焦點區(qū)域，三四線城市房地產(chǎn)問題的解決在于新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)力度。 房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)收緊，地產(chǎn)調(diào)控政策在2014年處于摸石頭階段，各地開始試點。事實上，新一屆政府一直在關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化，不提“調(diào)控”不代表不調(diào)控了。

　　

　　2014年，樓市調(diào)控政策會在很大程度上影響房價變動，尤其是不動產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅如何實施以及對農(nóng)村土地入市的推進，都將給這個敏感行業(yè)帶來更多的未知數(shù)。同時，要繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場監(jiān)管，堅持開展房地產(chǎn)市場形勢分析，研究房地產(chǎn)市場調(diào)控的長遠機制。此外，包括經(jīng)濟降速、制度變革、需求透支等風(fēng)險進一步積聚，在2013年商品房量價創(chuàng)下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，未來理性回歸勢在必行。

　　

　　2014年是我國整個房地產(chǎn)新一輪改革的元年，我們未來整個房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了一個新的周期，眾多房企對中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整轉(zhuǎn)型非常期待。毋庸諱言，在現(xiàn)實版的調(diào)控政策訴求上，我們顯然過多地強調(diào)了短期調(diào)控目標(biāo)，尤其是房價控制目標(biāo)。

　　

　　三、2014年不同城市的量價走勢和政策導(dǎo)向的分化繼續(xù)加劇

　　十八屆三中全會召開，各個城市也都密集的推出了“京七條”、“滬七條”、 “深八條”，這些熱點城市響應(yīng)國家政策，都在做區(qū)域性或者自發(fā)性的調(diào)控，這些動作到2014年還是會產(chǎn)生一些后續(xù)性作用。從大經(jīng)濟環(huán)境來看，經(jīng)濟會議上釋放的信號也是穩(wěn)中求進，貨幣政策不會很寬松，或者馬上流動性增強，這就意味著房地產(chǎn)這種資金密集型的行業(yè)，不會出現(xiàn)大幅度的波動?；貧w到市場層面，2014年樓市走向會更趨向于市場化，尤其是北京市場，未來會向著更加尊重市場的角度發(fā)展。政策調(diào)控這只無形的手會慢慢的撤出市場，并通過自住型商品房等改變供應(yīng)結(jié)構(gòu)來實現(xiàn)市場的自我平衡。

　　

　　面向2014年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)趨涼，全年商品房的銷售面積和銷售金額跟去年相比不會有起色，所以2014年房地產(chǎn)企業(yè)的利潤同比增速幾乎沒有或者略微下降。

　　

　　2014年房地產(chǎn)將會出現(xiàn)新的量價走勢，每個地區(qū)的房價走勢和當(dāng)?shù)氐恼邔⒗^續(xù)加劇。一線城市和熱點二線城市供不應(yīng)求壓力將持續(xù)，房價上漲壓力依然突出，政策有加碼的可能性。與此同時，多數(shù)二線城市供需均衡、價格平穩(wěn);大多數(shù)三四線城市供應(yīng)充足，部分城市需警惕供應(yīng)過剩和價格下行風(fēng)險，少數(shù)城市或?qū)⒗^續(xù)松綁政策鼓勵需求。

　　四、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控受《決定》的影響仍將持續(xù)

　　無論是十八屆三中全會公報，還是《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》以下簡稱《決定》，本次會議相關(guān)文獻提及房地產(chǎn)的內(nèi)容有限，有關(guān)表述往往簡明扼要甚至輕描淡寫，如何推斷和預(yù)測三中全會后房地產(chǎn)政策的新趨向?三中全會《決定》提出市場在資源配置中的決定性作用，并強調(diào)經(jīng)濟體制改革的所有領(lǐng)域均須遵循這條規(guī)律?？梢灶A(yù)期，去行政化調(diào)控，回歸市場化方向?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)政策的必然選項。

　　

　　由于房地產(chǎn)的特殊行業(yè)屬性，這些從宏觀全局到相關(guān)專門領(lǐng)域的綜合系統(tǒng)改革將不同程度地對其產(chǎn)生影響，甚至將深刻改變行業(yè)發(fā)展格局。比如《決定》對于政府與市場關(guān)系的厘定，對于市場在資源配置中決定性作用的強調(diào)將有助于扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)調(diào)控中的行政化偏向;提出鼓勵金融創(chuàng)新，提高直接融資比重必將改變房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境;對于新型城鎮(zhèn)化的改革推進將根本改變我國城鄉(xiāng)格局、城市格局從而改變房地產(chǎn)市場格局等。

　　

　　注重短期目標(biāo)，忽略長期訴求給行業(yè)發(fā)展帶來的弊端是顯而易見的，它容易導(dǎo)致政策的短期化取向，關(guān)注短期效應(yīng)，追求短平快，忽略中長期的供求平衡問題和結(jié)構(gòu)調(diào)整問題，忽略基礎(chǔ)制度的完善優(yōu)化，忽略長效機制的構(gòu)建與改進。

　　

　　五、2014年全國的房價又會呈現(xiàn)房價不斷上漲

　　2014年房價還會繼續(xù)上漲，沒有可能下跌的。2014年房價沒有下降的理由，一是基于經(jīng)濟體制改革之需要，沒有房地產(chǎn)，保增長不可能實現(xiàn)。二是基于調(diào)控長效機制建立短期不可能，因其土地制度與戶籍制度及財稅制度需要進行改革。

　　

　　對于2014年房地產(chǎn)市場的預(yù)測不絕于耳，“看漲”、“看跌”、“看穩(wěn)健”。2013年，紅麥輿情在一項關(guān)于“如果2014年你出手買房，原因是什么?”的調(diào)查顯示，認(rèn)為“投資賺錢”占比24.85%;“個人自主需求占比29.45%;“結(jié)婚，不得不買”占比 14.11%;“改善居住環(huán)境”占比19.33%;其它12.27%。另外，在“你覺得明年房價走勢如何?”的調(diào)查中，認(rèn)為“繼續(xù)大幅上漲”占比31.29%;認(rèn)為“下跌”占比23.93%;認(rèn)為“上漲，但漲幅收窄”占比23.31%;而“不好說 與現(xiàn)在持平”占比21.47%。

　　

　　從目前的形式來看，2014年房價走勢上漲趨勢明顯，當(dāng)然如果政府重磅出擊，房價也會有下跌的可能。對于2014年房價預(yù)測，沒有人的答案是完成正確的，因為樓市本就充滿變數(shù)。至于現(xiàn)在是否適合買房，只要資金充足，有購房需求，肯定是可以買的。

　　

　　實際上房價全國基本都在漲，這是和國家整個經(jīng)濟發(fā)展的大趨勢相一致的。如果經(jīng)濟不好沒有錢，老百姓沒錢，銀行沒錢，房地產(chǎn)就不行。這是一個方面，第二方面是我們現(xiàn)在的經(jīng)濟發(fā)展階段決定的。講市場供求關(guān)系，拿“供”來解決“求”的問題，目前在中國行不通，因為它的“求”全集中在大城市，中小城市則沒有出路。

　　

　　六、2014年房產(chǎn)稅征收會漸行漸近，高端樓市或?qū)⑹艿椒慨a(chǎn)稅的強力沖擊

　　中國地產(chǎn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域更注重于用市場化手段或規(guī)律來調(diào)整2014年發(fā)展思路，把握經(jīng)濟運行的發(fā)展脈絡(luò)作出準(zhǔn)確的投資。最后，筆者結(jié)合當(dāng)前的房地產(chǎn)稅、長效機制建設(shè)、樓市調(diào)控思路展開。

　　

　　1、2014年房地產(chǎn)形勢總體會呈現(xiàn)先熱后平，升溫后穩(wěn)的趨勢，市場分化的距離會逐漸拉平。

　　房產(chǎn)稅個別城市開征，但不是影響房價的主要因素，世界上沒有一個國家因為房產(chǎn)稅征收而導(dǎo)致房價下跌。雖然房產(chǎn)稅及土地制度改革的影響短期只在局部試點，影響有限，但改革成功之前難免有中期陣痛，對不確定性的焦慮又將制約板塊估值。懸而未決的房產(chǎn)稅也一直被關(guān)注，財政部財政科學(xué)研究所所長賈康表示，目前在很多城市來看，新一屆管理層還沒有通篇講“調(diào)控”這兩個字。

　　

　　同時，房產(chǎn)稅擴容和征繳力度可能加大。北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉則不認(rèn)為，房地產(chǎn)稅可能是地方稅，其對中國房地產(chǎn)行業(yè)是一個利益格局的重大調(diào)整，一定是影響中國房地產(chǎn)運行的巨大沖擊。即便是千分之五的房地產(chǎn)稅，即便是只對多套房當(dāng)中某一部分征稅，它也將導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場的崩潰性下跌。房產(chǎn)稅落地，意味著今天這個房子是你的，明天這個房子的1/3便是政府的。這會損害富裕人群的利益，“我估計房地產(chǎn)稅未來三年里推出的可能性很小。”

　　

　　2、2014年擴容房產(chǎn)稅將成為樓市調(diào)控的主要手段。

　　2014年房地產(chǎn)市場中國地產(chǎn)應(yīng)該注意，在政府的強力維穩(wěn)下，樓市出現(xiàn)階段性的波動與調(diào)整不可避免。一方面是房地產(chǎn)調(diào)控面臨著改革，市場分化，調(diào)控差別化。譬如推進房產(chǎn)稅試點，土地制度改革的概念與草案會明確、住房保障體系完善等。

　　

　　2014年，隨著供應(yīng)增加和消費需求更新，優(yōu)質(zhì)商業(yè)稀缺的情況將改觀，市場將呈供需兩旺勢頭，并進入結(jié)構(gòu)性更新時期。是房價上漲背后的原因是最需要解決的，主要是供求關(guān)系，首先是用地供應(yīng)。每次住宅用地負增長之后，房價都會出現(xiàn)大幅度的上漲。其次是房源供應(yīng)，分為商品房與保障房。從土地轉(zhuǎn)變成房子上市銷售，形成市場有效的供應(yīng)，短則1年半以上長則2年。

　　

　　此外，市場化發(fā)展成方向，行政化調(diào)控漸行漸遠。其深層次的原因在于，他們在房地產(chǎn)調(diào)控中的利益訴求與中央未必一致，而中央在調(diào)控政令上又往往要求地方保持步調(diào)一致。這種局面隨著市場分化的加劇已逐漸打破，取而代之的將是以差異化對策應(yīng)對分化的市場，這必然要求轉(zhuǎn)變地方政府的調(diào)控角色，提高地方的調(diào)控自主權(quán)。

　　

　　3、2014 年房地產(chǎn)長效機制建設(shè)有望取得實質(zhì)進展。

　　在2013年的房地產(chǎn)調(diào)控中，決策層曾經(jīng)提出過諸如“兩個促使”的調(diào)控發(fā)展目標(biāo)：即“促使房價合理回歸，促使房地產(chǎn)回歸平穩(wěn)健康發(fā)展軌道”。諸多信號表明，房地產(chǎn)政策正處于調(diào)整進行時，市場化發(fā)展將成方向，政策訴求將由短期化趨向長期化，地方調(diào)控的自主權(quán)將增加，外部綜將重塑房地產(chǎn)格局。筆者認(rèn)為，宏觀政策和微觀政策既要穩(wěn)也要活，這樣房地產(chǎn)政策才會相對穩(wěn)定。

　　

　　如果要從根子上解決房價問題，就必須建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制，就要對當(dāng)前的土地制度和戶籍制度及金融制度、財稅制度、住房保障制度進行改革。購政策最好的替代政策是稅收制度調(diào)整，但現(xiàn)在調(diào)整稅收制度還比較難。

　　

　　主要原因是房產(chǎn)調(diào)控長效機制建立的前提基礎(chǔ)涉及到稅法修改、不動產(chǎn)登記制度、住宅房屋聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)、全國住宅房屋普查、房產(chǎn)稅擴容城市基礎(chǔ)工作等多方面內(nèi)容，去年與2014年短期之內(nèi)很難形成完整方案并落地，不過，土地、金融、財稅等方面的改革信號已此起彼伏。同時，房地產(chǎn)調(diào)控長效機制建設(shè)的基礎(chǔ)缺乏，依然是圍繞著完善其配套政策上做文章。從目前決策層這種共識到確立長效機制之間還有段距離。

　　

　　綜合當(dāng)前媒體報道預(yù)測，當(dāng)前房地產(chǎn)市場重現(xiàn)房價上漲的預(yù)期的市場背景下，中央對待房地產(chǎn)的態(tài)度已經(jīng)從“強調(diào)調(diào)控”轉(zhuǎn)為“建立長效機制”，對于現(xiàn)有的財稅體制、土地政策、金融體制都會有所改革。盡管樓市長效調(diào)控機制方案尚未出臺，也不知其真實性與落地的可能性，相關(guān)部門對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場走勢的擔(dān)憂以及對于中長期房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的設(shè)想。而建立起長效機制，面對熱點城市需求，從短期調(diào)控政策來講，一些限購等政策是必不可少。

來源：前瞻網(wǎng)

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