房地產(chǎn)調(diào)控不可能大幅放松

　　2014年房地產(chǎn)調(diào)控依然會延續(xù)2013年態(tài)勢，不可能大幅放松，但將更強(qiáng)調(diào)分類指導(dǎo)，因地制宜：一線城市從緊，二線城市維穩(wěn)，三、四線城市將有所放松。

　　都說中國樓市是個“政策市”，而決策層的某些信號，又讓人感到政策走向出現(xiàn)了些許新變化。

　　2013年10月29日中央政治局就加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進(jìn)行第十次集體學(xué)習(xí)，強(qiáng)調(diào)住房保障。11月中旬三中全會召開，文件中與房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容很少，涉及土改、房地產(chǎn)稅立法、住房保障與住宅供應(yīng)、公積金等。12月11-13日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議與中央城鎮(zhèn)化會議同步召開。上述四個會議均淡化房地產(chǎn)調(diào)控。

　　上述信息，以及其他諸多信息比如去年四季度十幾個城市出臺地方新政，進(jìn)一步收緊調(diào)控，而且繼續(xù)實(shí)施行政干預(yù)綜合起來，發(fā)出的是非常復(fù)雜的信號：房地產(chǎn)政策將轉(zhuǎn)型，但需要一個過程。業(yè)內(nèi)外更關(guān)注2014年的房地產(chǎn)調(diào)控的具體動向，不妨關(guān)注以下八個方面。

　　其一，限價(jià)弱化或取消。2011年和2013年，房地產(chǎn)調(diào)控文件中兩度要求地方城市制定年度房價(jià)控制目標(biāo)。從中央層面看，今后不太可能要求各地繼續(xù)制定房價(jià)控制目標(biāo)。從地方層面看，既然不需制定年度房價(jià)控制目標(biāo)，而且2014年房價(jià)上漲壓力將減小，也就沒必要限制項(xiàng)目售價(jià)。

　　其二，建設(shè)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。建立和實(shí)施以土地為核心的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是產(chǎn)權(quán)管理體制機(jī)制的重大改革。2014年重點(diǎn)在于建立統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)、統(tǒng)一登記依據(jù)、統(tǒng)一登記簿證、統(tǒng)一登記信息平臺。按國務(wù)院要求，2014年6月底前出臺不動產(chǎn)登記條例，并實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。對于正常的商品房并無影響，原本就屬合規(guī)登記，而對于各種“灰色”房屋，以后將逐步納入正規(guī)登記程序，會暴露出其中某些不合規(guī)的事實(shí)。

　　其三，個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)城市擴(kuò)圍。這不僅涉及技術(shù)問題，更多還有人為障礙。部分人擔(dān)心自己的多套房產(chǎn)曝光。即便阻力重重，此事還將繼續(xù)推進(jìn)，這是一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，國家必須掌握全國住宅的“家底”，這也是制定合理的住宅產(chǎn)業(yè)政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要前提。

　　其四，房產(chǎn)稅立法與試點(diǎn)。十八屆三中全會中提出，“要加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，再次表明中央推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革的決心是不變的。由于明確提出房產(chǎn)稅要立法，要走人大流程，那么在立法之前，不可能全國鋪開，而立法需要好幾年時(shí)間，暫也不必過憂。不過，在立法之前，依然可能擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，先試點(diǎn)后立法，這是改革的“常規(guī)打法”，2014年推出第二批試點(diǎn)城市的可能依然較大。

　　其五，出臺《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》。中央城鎮(zhèn)化會議提出了推進(jìn)城鎮(zhèn)化的六條主要任務(wù)，這將成為2014年將出臺的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》中的主要方針與內(nèi)容。其中三條與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系較大。第一，推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。為此必須進(jìn)行配套的戶籍制度改革，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模。第二，提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地利用效率。三大城市群地區(qū)，要以盤活存量為主，不能再無節(jié)制擴(kuò)大建設(shè)用地。減少工業(yè)用地，適當(dāng)增加生活用地特別是居住用地。第三，優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局和形態(tài)?！皟蓹M三縱”的全國城市化戰(zhàn)略格局，已經(jīng)形成京津冀、長三角、珠三角三大城市群，同時(shí)要在中西部和東北有條件的地區(qū)，依靠市場力量和國家規(guī)劃引導(dǎo)，逐步發(fā)展形成若干城市群。由此可見，新型城鎮(zhèn)化更注重發(fā)展城市群與中小城市，而控制超大城市規(guī)模。

　　其六，土地政策與土地制度改革。從短期政策看，2014年主要方針仍是增加普通住房、保障房用地，尤其是要求房價(jià)漲幅偏大、住宅供應(yīng)緊張的城市增加宅地供應(yīng)，另外還會繼續(xù)抑制地王。從改革層面看，重點(diǎn)在農(nóng)村土地制度改革，包括加快征地制度改革，完善農(nóng)村宅基地管理制度，引導(dǎo)和規(guī)范集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等。

　　其七，貨幣政策與房地產(chǎn)融資政策。中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出：2014年繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。但按照短期慣性，2014年仍將延續(xù)2013年下半年偏緊的執(zhí)行態(tài)勢。貨幣政策的松緊，會決定房地產(chǎn)信貸與融資政策。2014年尤其是上半年，房價(jià)仍處高位，房地產(chǎn)融資難以明顯放松。相比2013年度，開發(fā)貸、個人房貸仍略偏緊。至于上市公司再融資，2013年有消息稱要開閘，靴子至今未落地，估計(jì)2014年會有所放行，這也是提高房企直接融資比重的應(yīng)有之義。從改革層面看，一方面調(diào)整和優(yōu)化公積金制度；另一方面將設(shè)立住房金融機(jī)構(gòu)，通過提供政策性貸款、貸款擔(dān)保等形式支持普通居民融資購房。

　　其八，住房保障制度建設(shè)。住房保障，是房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要組成部分。2011年至2013年底，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程累計(jì)開工2490萬套，“十二五”期間新建3600萬套的目標(biāo)，前三年已完成近7成，完成五年目標(biāo)沒有問題。從指導(dǎo)方針分析，總的方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，也即住房供應(yīng)“雙軌制”，重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，廉租住房將并入公租房，各類棚戶區(qū)改造仍是重點(diǎn)。

　　總體而言，2014年房地產(chǎn)調(diào)控依然會延續(xù)2013年態(tài)勢，不可能大幅放松，但將更強(qiáng)調(diào)分類指導(dǎo)，因地制宜。筆者認(rèn)為，2014年的房地產(chǎn)調(diào)控要求大體如此：一線城市從緊，二線城市維穩(wěn)，三、四線城市將有所放松。

來源：中國證券報(bào)

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