2014是房地產調控的“過渡年”

　　都說中國樓市是個“政策市”，而新一屆政府的某些信號，又讓人感到政策走向出現了些許新變化。對此，很多人既興奮又迷茫。站在歲末年初的時點，有必要對于房地產政策進行簡要的回顧、總結與展望。

　　2013年的房地產政策，堪稱近十年來最詭異的一年。2月20日，國務院會議推出“國五條”，內容新意不多，但3月1日公布的“國五條細則”在限購、限貸、個調稅、房價控制目標等方面明顯升級。對此，資本市場反應很大，其后第一個交易日地產股便暴跌。購房者反應更大，各地交易中心暴滿，甚至部分交易中心需要加夜班工作。

　　然而，3月底4月初各地公布的相關細則中，除了北京之外，各地基本上從寬處置，多項政策都沒能落到實處。其后至年底，中央文件及領導人，不再提及“房價”，連房地產調控也少提及。只重點強調住房保障、棚戶區(qū)改造。由此可見，持續(xù)十年之久的房地產調控思路與方式，在2013年發(fā)生了明顯變化，分水嶺就是4月，之前的國五條及細則，仍是舊思路的延續(xù)，其后則暗示著進入新階段。

　　2013年的第四季度，大會不斷，人們時時關注房地產方面的措辭。10月29日中央政治局就加快推進住房保障體系和供應體系建設進行第十次集體學習，強調住房保障。11月中旬三中全會召開，文件中與房地產相關的內容很少，涉及土改、房地產稅立法、住房保障與住宅供應、公積金等。12月11-13日，中央經濟工作會議與中央城鎮(zhèn)化會議同步召開。上述四個會議皆未提及房地產調控與房價。但也應關注兩點，一是12月3日召開的中央政治局會議提出2013做好住房保障和房地產市場調控工作，二是12月下旬的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議表示2013年要繼續(xù)抓好房地產市場調控和監(jiān)管工作。

　　上述信息，以及其他諸多信息比如四季度十幾個城市出臺地方新政，進一步收緊調控，而且繼續(xù)實施行政干預綜合起來，發(fā)出的是非常復雜的信號：房地產政策將轉型，但需要一個過程。很多朋友關注的是短期政策變化與影響，接來下簡要分析與展望一下2014年政策走向。

　　首先，調控房價轉眼成煙云?！岸笾品績r過快上漲”、“使房價回歸合理水平”、“穩(wěn)定房價”……這些過去多年耳熟能詳的提法，不再會在2014年官方文件中出現了。兩層原因，第一，著眼長期，三中全會 “將市場對資源配置的作用，從基礎性拔高到決定性”，未來十年整個經濟都如此，當然包括商品房市場，而直接干預房價與之相悖；第二，2014年房價漲幅將回落、趨穩(wěn)，中央層面暫時也沒必要調控房價了。需要提醒一點：這并不代表未來永不再提“房價”了，假如幾年后房價再度飆升，仍有必將調控房價，只是更多的使用非行政類手段罷了。

　　其次，長效機制建設。頻繁波動、有時暴漲暴跌，這本就是房地產市場的特性，所以大部分時段都需要調控樓市，只是各國在方式方法上有所區(qū)別而已。近兩年來，房地產長效機制成為一個頻頻被媒體提及的名詞，這其中包含房地產調控，但又不等于同房地產調控。它應是一攬子計劃，是房地產業(yè)的系統(tǒng)工程，比如包括土地供應、稅收金融、住房保障、信息聯網、住宅產業(yè)化等。也有可能在今年出臺一個文件，對房地產業(yè)做出一個綱領性、框架性的安排。

　　相比空泛的長效機制總框架，業(yè)內外更關注2014年的房地產調控的具體動向，不妨關注以下八個方面。

　　其一，限價弱化或取消。直接干預商品價格，原本就是傷害市場機制的做法，只能偶爾、暫時的使用，在市場經濟條件下，萬不可經常使用。2011年和2013年，房地產調控文件中兩度要求地方城市制定年度房價控制目標。從中央層面看，不太可能要求各地繼續(xù)制定房價控制目標了。從地方層面看，既然不須制定年度房價控制目標了，而且2014房價上漲壓力將減小，也就沒必要限制項目售價了。

　　其二，不動產統(tǒng)一登記制度建設。建立和實施以土地為核心的不動產統(tǒng)一登記制度是產權管理體制機制的重大改革，2014年重點在于建立統(tǒng)一登記機構、統(tǒng)一登記依據、統(tǒng)一登記簿證、統(tǒng)一登記信息平臺。按國務院要求，2014年6月底前出臺不動產登記條例，并實施不動產統(tǒng)一登記制度。對于正常的商品房并無影響，原本就屬合規(guī)登記；而對于各種灰色房屋，以后將逐步納入正規(guī)登記程序，會曝露某些不合規(guī)的事實，因此屬于負面影響。比如在部分資源型城市，某些大型礦產國企所建的大量房產，皆沒有進行合規(guī)登記，就賣給本單位職工甚至非本單位人員。

　　其三，個人住房信息系統(tǒng)聯網城市擴圍。原計劃的2013年6月底完成500個城市聯網，最終還是泡湯了。這事不僅涉及技術問題，更多的還有人為障礙，在當前中央反腐力度大增的背景下，部分權貴階層擔心自己的多套房產曝光。即便阻力重重，此事還將繼續(xù)推進，這是一項基礎性工作，國家必須掌握全國住宅的“家底”，這也是制定合理的住宅產業(yè)政策和房地產調控政策的重要前提。隨著這一進程的推進，必將抑制官員和國企領導的新增多套房需求，中短期內會有少量出售二手房的行為發(fā)生。

　　其四，房產稅立法與試點。 三中全會中提出“要加快房地產稅立法并適時推進改革”。再次表明中央推進房地產稅改革的決心是不變的。財政部部長樓繼偉的解讀是：減少房產建設和交易環(huán)節(jié)稅費，清費立稅，增加房產保有環(huán)節(jié)的稅收。說得明白，房產稅繼續(xù)推進。由于明確提出要立法，也即要走人大流程，那么在立法之前，不可能全國鋪開，而立法需要好幾年時間，暫也不必過憂。不過，立法之前，依然可能擴大試點范圍，先試點后立法，這是改革的“常規(guī)打法”，2014年推出第二批試點城市的可能依然較大。

　　其五，出臺《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》。中央城鎮(zhèn)化會議，提出了推進城鎮(zhèn)化的六條主要任務，這將成為2014年將出臺的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》中的主要方針與內容。其中三條與房地產業(yè)關系較大。第一，推進農業(yè)轉移人口市民化。為此必須進行配套的戶籍制度改革，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規(guī)模。第二，提高城鎮(zhèn)建設用地利用效率。三大城市群地區(qū)，要以盤活存量為主，不能再無節(jié)制擴大建設用地。減少工業(yè)用地，適當增加生活用地特別是居住用地。第三，優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局和形態(tài)?！皟蓹M三縱”的全國城市化戰(zhàn)略格局，一張藍圖干到底。已經形成京津冀、長三角、珠三角三大城市群，同時要在中西部和東北有條件的地區(qū)，依靠市場力量和國家規(guī)劃引導，逐步發(fā)展形成若干城市群。由此可見，新型城鎮(zhèn)化更注重發(fā)展城市群與中小城市，而控制超大城市。

　　其六，土地政策與土地制度改革。從短期政策看，2014年依然延續(xù)2013年，主要方針是增加普通住房、保障房用地，尤其是要求房價漲幅偏大、住宅供應緊張的城市增加宅地供應，另外還會繼續(xù)抑制地王。從改革層面看，重點在農村土地制度改革，主要包括三個方面：加快征地制度改革；完善農村宅基地管理制度；引導和規(guī)范集體經營性建設用地入市。三中全會在土改方面的一條新意是：“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。”2013年12月深圳史上第一塊集體經營性建設用成功上市，政府獲得地價款的七成，村集體獲得三成及部分建筑面積。這是繼1987年深圳首創(chuàng)國有土地拍賣后，又一次歷史性破冰之舉，意義重大。2014年，國土部將在土地改革方面制定指導意見等相關文件，長期看將有利于緩解大城市國有用地緊張的局面。

　　其七，貨幣政策與房地產融資政策。中央經濟工作會議的方針是：2014年繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。這一口徑已堅持了四年，但前三年的實際執(zhí)行情況卻有差異：2011年偏緊，2012年偏松，2013年前松后緊。2013年以來中央更重視以高利率去杠桿、控制影子銀行、約束房地產和平臺，所以20013年6月和12月的銀行間利率飆升。按照這一短期慣性，2014年仍將延續(xù)2013年下半年偏緊的執(zhí)行態(tài)勢。另外，預計2014年通脹壓力大于2013年，限制了貨幣放松空間。不過，假如2014年經濟增速下滑超過預期，或者外匯占款顯著減少，或者債務風險凸顯，則有可逼迫貨幣政策穩(wěn)中略松。

　　貨幣政策的松緊，會決定房地產信貸與融資政策。另外2014年，尤其是上半年，房價仍處高位，房地產融資難以明顯放松。相比2013年度，開發(fā)貸、個人房貸仍略偏緊。至于上市公司的再融資，2013年有段時間有消息要開閘，靴子至今未落地，估計2014年會有所放行，這也是提高房企直接融資比重的應有之義。從改革層面看，一方面調整和優(yōu)化公積金制度，另一方面將設立住房金融機構，通過提供政策性貸款、貸款擔保等形式支持普通居民融資購房。

　　其八，住房保障制度建設。住房保障，是房地產長效機制的重要組成部分。2008年四季度，國家開始發(fā)力保障房建設，到2013年底，全國累計用實物方式解決了3400萬戶城鎮(zhèn)家庭的住房困難。2011年至2013年底，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程累計開工2490萬套，十二五期間新建3600萬套的目標，前三年已完成近7成，完成五年目標沒有問題。2014年的目標任務是基本建成480萬套以上，新開工600萬套以上，其中棚戶區(qū)改造370萬套以上。從指導方針分析，總的方向是構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，也即住房供應“雙軌制”；重點發(fā)展公共租賃住房，廉租住房將并入公租房，各類棚戶區(qū)改造仍是重點，弱化傳統(tǒng)的經濟適用房，引導發(fā)展上海模式的共有產權房；制定《住房保障條例》。

　　最后，再強調一下房地產調控的形勢。2014年，正處我國房地產調控轉變方式、建立長效機制的過渡期。外部經濟與政策環(huán)境是，經濟低位企穩(wěn)，貨幣中性略緊。內部房地產市場環(huán)境是，高盤振蕩、趨于降溫?？傮w而言，2014年依然會延續(xù)2013年的調控態(tài)勢，不可能大幅放松調控，但更加強調分類指導，因地制宜。住建部的口徑是：對于房價上漲過快的城市要從嚴落實差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，增加住房用地和住房有效供應；庫存較多的城市要注重消化存量，控制新開發(fā)總量。這就意味著，2014年的房地產調控要求大體如此：一線城市從緊，二線城市維穩(wěn)，三四線城市有所放松。上半年，政策基本不變。下半年，視市場溫度變化幅度，同時參照經濟增長形勢，如有必要，則小有調整。

來源：新浪地產　　作者：楊紅旭

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