萬科如園承接京西高端置業(yè)需求

盡管北京西部樓市供應稀缺的基本面并未有任何改觀，但2014年對北京西北部地區(qū)高端市場的格局卻并不是“常態(tài)”的一年。在“前任”北京地王脫胎而來的萬柳書院項目將要入市之時，京西高端樓市市場格局即將迎來近五年以來的最大變革。

這一“變革”已經(jīng)“蓄勢”將近兩年之久，以萬柳——西北旺為代表的典型高端區(qū)域市場，已經(jīng)成為萬科、融創(chuàng)、保利等一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重點儲備土地以及可售房源的地區(qū)。中原地產(chǎn)的市場監(jiān)測表明，萬科、融創(chuàng)售價超過5萬元以上的高端項目銷售額中，來自京西北地區(qū)的項目貢獻，超過一半。

不過，在即將迎來市場格局變化的同時，“空檔期”也隨之而來。由于部分傳統(tǒng)項目已近銷售結案，而由于住建委對預售審批等節(jié)奏的控制原因，高端純新盤的入市節(jié)奏被明顯放緩，區(qū)域市場的階段性供需矛盾將有可能被強化。體量較大、可售房源較多的高端大盤，將在一定程度上獲得優(yōu)勢。

京西北青黃不接

即便是高端改善型的購房者，在京西北地區(qū)購房時，也會感到市場供應稀缺。我愛我家的市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2014年1~2月，北京增量和存量可售期房房源中，位于京西北地區(qū)的比例僅有12.5%，除東城、西城、宣武、崇文的傳統(tǒng)城四區(qū)之外，位于海淀區(qū)的京西北地區(qū)可售房源數(shù)量排在北京的倒數(shù)第五位，稀缺程度可見一斑。

“北京西北地區(qū)，尤其是萬柳——西北旺板塊的常年缺乏供應的局面可能在2014年會有改觀，但是，在改觀之前，可能會經(jīng)歷一段青黃不接的時期?！敝性禺a(chǎn)分析師張大偉向記者表示。

所謂的“青黃不接”即是在新的主力新盤項目入市尚未有明確的時間節(jié)點，而區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)的主力銷售項目又接近結案——目前的北京西北地區(qū)高端樓市即是如此現(xiàn)狀，在萬柳——西北旺板塊表現(xiàn)得尤為明顯和典型。

融創(chuàng)北京公司內(nèi)部人士告訴記者，融創(chuàng)位于西北旺地區(qū)的高端住宅項目西山壹號院，銷售工作目前已經(jīng)接近尾聲。西山壹號院項目從2011年開始對外銷售，銷售周期已經(jīng)超過兩年，目前除部分尾房之外，包括項目配套商業(yè)在內(nèi)，均已基本銷售完成。市場預計，2014年6月前，西山壹號院有望正式“結案”。

由于萬柳——西北旺板塊的土地供應一直稀缺，在百旺家園等早期項目入住后，該地區(qū)的可售住宅房源供應，主要由融創(chuàng)西山壹號院、萬科如園、保利西山林語等項目支撐。但是截至目前，除西山壹號院已經(jīng)進入收尾階段外，保利西山林語項目的銷售已經(jīng)結案。

在傳統(tǒng)主力項目悉數(shù)接近結案或者已經(jīng)結案時，新的主力供應卻不能立即“接續(xù)”。據(jù)了解，中赫置地開發(fā)的萬柳書院項目，已經(jīng)確定在2014年入市，但是，最終入市的時點至今未能最后確定。

區(qū)域“升值”預期強烈

上述市場格局在2014年1~2月已有顯現(xiàn)。長期專注高端市場研究的亞豪機構市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在2014年的前兩個月，萬柳——西北旺地區(qū)的一手住宅成交量較往年同期下降約11.5%，而此前我愛我家的區(qū)域可售房源監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，萬柳——西北旺地區(qū)的可售房源位列北京市倒數(shù)第五位，僅多于傳統(tǒng)的城四區(qū)。

在這樣的背景下，區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)“升值”的預期十分強烈。這種強烈的訴求從二手房市場即可窺見一斑——麥田房產(chǎn)對萬柳區(qū)域內(nèi)二手房掛牌價格的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2014年1~2月，萬柳區(qū)域內(nèi)二手住房的掛牌價格同比上漲了約10%，價格也已經(jīng)達到每平米55000-70000元左右。

“主要是基于兩個原因，一是萬柳——西北旺這個區(qū)域里新盤的供應量，從未來幾個月看，新盤入市的可能性較小，但這個區(qū)域內(nèi)改善和置換的需求正在增加；另外一點，萬柳地王的接近入市，也提高了市場對于萬柳——西北旺板塊的價值預期?！丙溙锓慨a(chǎn)一位店長分析。

盡管至今尚未對外公布正式的入市時間，但是，記者從多位市場人士處獲悉，中赫置地開發(fā)的萬柳書院項目，其售價已經(jīng)基本確定在15萬元/平方米以上。目前，該項目仍處在蓄客階段，截至2014年2月，蓄客量已經(jīng)達到1000多組。

萬柳書院項目由北京前任地王轉化而來。在此之前，中赫集團以當時折算回購安置房后創(chuàng)紀錄的價格摘得北京萬柳地塊，樓面價超過8萬元/平方米。直到此后融創(chuàng)摘得農(nóng)展館地塊，萬柳“地王”才得以“摘帽”。在萬柳地王成交之后，區(qū)域內(nèi)的二手房價格即迎來一輪上漲。

相比之下，同期在售的同區(qū)域板塊項目其市場售價多在6~8萬元/平方米不等，正是這樣的價格差距，制造了萬柳——西北旺區(qū)域板塊強烈的升值預期。

誰能抓住“空檔期”

“世紀城、萬泉新新家園的第一批業(yè)主已經(jīng)入住超過了10年，他們中的很大一部分隨著自己事業(yè)的發(fā)展、家庭結構的變化以及區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)的升值，升級置換的需求都十分強烈?！鼻笆鳆溙锓慨a(chǎn)的店長分析稱，由于萬柳——西北旺板塊擁有教育、醫(yī)療、居住環(huán)境等方面的優(yōu)勢，大部分升級置換的業(yè)主，都希望在本區(qū)域內(nèi)完成置換，這就導致了區(qū)域內(nèi)置換需求十分強烈。

但是，區(qū)域內(nèi)可供選擇的新盤不多，特別是在萬柳書院入市節(jié)奏尚不能確定，保利西山林語已經(jīng)結案，融創(chuàng)西山壹號院已經(jīng)接近結案的環(huán)境下，“空檔期”內(nèi)，由誰來“消化”西北區(qū)域巨大的置換和改善需求，將是個“收益十分豐富的命題”。

目前，在萬柳——西北旺板塊，仍有較大房源儲備的高端住宅項目只剩下萬科如園一個樓盤。業(yè)界預計，該樓盤有望成為空擋期內(nèi)消化區(qū)域內(nèi)置換需求的主力項目。

“我們沒有太研究過這個市場節(jié)奏的問題，我們還是做好自己，按照自己事先已經(jīng)確定的銷售節(jié)奏推進?！比涨?，萬科北京高端事業(yè)部相關負責人向記者表示。他告訴記者，如園項目目前已經(jīng)逐步成熟，在一期交房之后，后期已經(jīng)逐步進入現(xiàn)房、準現(xiàn)房銷售的階段。項目整體還有近800套房源的可供應量，預計今年整體可供應300套。項目計劃在3月8日推出60套新品樓王，主力戶型是230-260平米精裝修產(chǎn)品，新增新風系統(tǒng)。在今年5月將向市場推出該項目的350平米中央樓王產(chǎn)品，同時，實樓樣板間也將投入使用。

與此同時，如園項目為了提升自身的競爭力，還從意大利引進了恒溫恒濕系統(tǒng)，從而使其成為西北旺——萬柳區(qū)域內(nèi)在售樓盤中首個科技豪宅項目。而這些因素能否使其在空檔期之中占據(jù)競爭優(yōu)勢，還將等待市場的檢驗。

來源：城市生活在線

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