雙向調(diào)控有助于樓市走出困局

　　目前，中國樓市正步入困局：一邊是一、二線城市地價、房價持續(xù)上漲，高燒不退；一邊卻是三、四線城市，見樓不見人的“鬼城”頻出。

　　分析人士表示，目前樓市分化跡象日益明顯?！肮沓恰爆F(xiàn)象暴露了一些地方政府盲目“攤大餅”搞城鎮(zhèn)化建設(shè)，造成產(chǎn)業(yè)空心化。而今年政府工作報告明確提出分類調(diào)控的方針，將有助于中國樓市走出困局。

　　見樓不見人

　　2013年樓市的高燒不退至今讓許多人記憶猶新，然而春節(jié)過后，杭州個別樓盤降價以及銀行收緊房貸的傳言猶如一枚重磅炸彈，瞬時掀起市場恐慌，而“鬼城來襲”的報道也迅速引發(fā)樓市是否進(jìn)入拐點的爭論。

　　有媒體報道，去年國內(nèi)有12座城市成為“鬼城”。從最初高樓鱗次櫛比的鄂爾多斯，到房地產(chǎn)曾經(jīng)火熱無比的溫州，一些二、三線城市的新區(qū)建設(shè)也大量出現(xiàn)了“見樓不見人”的現(xiàn)象。這些新區(qū)因空置率高，到了夜晚，漆黑一片，因此被形象的稱為“鬼城”。

　　即使在經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的珠三角地區(qū)，一些縣域城市也出現(xiàn)可怕的高空置率?；葜菔胁┝_縣是一個人口僅80萬的小縣城，但卻聚集了數(shù)量驚人的房地產(chǎn)巨頭，一邊是別墅扎堆、數(shù)十層的寫字樓和酒店林立，一邊卻是高空置率和冷落的人氣。

　　廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會辦公室主任張卉芬認(rèn)為，近年來粵東西北地區(qū)商品房價快速上漲，有些城市的房價漲幅甚至是后者的2倍以上，市場泡沫現(xiàn)象嚴(yán)重。

　　令人感到憂慮的是，在許多人依然在高房價面前望樓興嘆的同時，溫州、杭州以及青島等許多城市的房地產(chǎn)庫存水平卻居高不下，且依然在不斷增長。

　　南京品建投資實業(yè)有限公司總經(jīng)理王大國表示，目前還有一些城市面臨開發(fā)商資金緊張、產(chǎn)業(yè)空心化、資源枯竭、人口增長停滯等問題，如果不加以調(diào)控解決，未來幾年還將有“鬼城”出現(xiàn)。

　　鬼城是如何煉成的？

　　去年以來，中國樓市分化趨勢越來越明顯：一、二線城市高燒難退，樓價頻頻創(chuàng)出新高，而一些中小城市房地產(chǎn)增長日益乏力。房地產(chǎn)過度投資、地方政府債務(wù)擴(kuò)張、產(chǎn)業(yè)的空心化等因素都是造成鬼城出現(xiàn)的原因。但一些地方“人造鬼城”特征明顯。

　　“‘鬼城’的出現(xiàn)與地方政府的政績沖動與盲目規(guī)劃密切相關(guān)。此外，房地產(chǎn)商無序投資、銀行推波助瀾以及市場的高房價預(yù)期等因素都發(fā)揮了作用?！蓖醮髧f。

　　與“鬼城”現(xiàn)象相互交織的是，一些地方政府對土地財政嚴(yán)重依賴，導(dǎo)致債臺高筑，缺少落實房地產(chǎn)調(diào)控的積極性，繼而出現(xiàn)大量高價土地，另一方面又大肆舉債。

　　全國人大代表、全國人大財經(jīng)委員會副主任委員、民建中央副主席辜勝阻認(rèn)為，地方政府舉債來源上過度依賴銀行貸款，償債時過度依賴土地，容易引發(fā)財政和金融風(fēng)險交叉感染。

　　據(jù)統(tǒng)計，2013年廣州土地出讓金收入達(dá)838億，占財政收入1／3左右，而2014年土地出讓規(guī)模將更大。廣州“熱衷賣地”的背后其實是巨大的債務(wù)壓力，一年付息就高達(dá)220億元。

　　日前致公黨中央一份提案就指出，隨著城市化的快速推進(jìn)，要求地方政府在建設(shè)支出方面提供更多的資金，巨大的收支缺口導(dǎo)致地方政府不得不大量舉債，管理分散、缺乏有效的償債機(jī)制已成為制約地方經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)、健康、和諧發(fā)展的嚴(yán)重障礙。

　　雙向調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展

　　近日，住建部部長姜偉新在兩會期間透露，今年房地產(chǎn)將實行“雙向調(diào)控”的政策。業(yè)內(nèi)人士表示，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)加速分化的形勢下，“雙向調(diào)控”將有助于房地產(chǎn)行業(yè)長期健康發(fā)展。

　　“今年房地產(chǎn)開發(fā)投資形勢不容樂觀。春節(jié)過后杭州樓盤降價反映我國區(qū)域性的房地產(chǎn)庫存壓力，這種趨勢年內(nèi)仍將持續(xù)，一些銀行收緊房地產(chǎn)非標(biāo)融資的風(fēng)險警示作用不容忽視?！泵褡遄C券研究院副院長管清友說。

　　房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)世聯(lián)一份報告也顯示，目前部分三、四線城市存在供給過剩、過度繁榮導(dǎo)致消耗未來市場潛力等特征，能否有效控制市場供應(yīng)節(jié)奏、去化存量是保持投資價值的關(guān)鍵，持續(xù)的過度供應(yīng)則很有可能成為脆弱或風(fēng)險型城市。

　　針對政府工作報告提出的“針對不同城市情況分類調(diào)控”，王大國指出：“在房價居高不下的一、二線城市，必須通過行政手段，比如稅收限購提高首付手段控制房價上漲。而在三、四線城市，則要根據(jù)實際情況化解供給過剩風(fēng)險，雙向調(diào)控有助于保障房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。”

　　“隨著宏觀調(diào)控的持續(xù)深入和大規(guī)模保障房建設(shè)的投入，房地產(chǎn)回歸理性的趨勢不可阻擋，向房企提出了摒棄傳統(tǒng)、尋求轉(zhuǎn)型的新要求?！睆V東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會秘書長王韶說。

　　“今年政府工作報告首次提出了針對不同城市情況分類調(diào)控，房地產(chǎn)調(diào)控去行政化已是大勢所趨，市場化的步伐又往前邁進(jìn)實質(zhì)性一步，這樣的改變無疑將有利于實現(xiàn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展?！笨硕鹱稍児狙芯繂T楊科偉說。

來源：新華網(wǎng) 武衛(wèi)紅 劉宏宇

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