南京立體優(yōu)化調控 將穩(wěn)定樓市供需兩端

　　兩會尚未結束，各地樓市頻傳降價，南京選在此時率先出臺加緊調控的新政，出乎了不少人的意料。不過在不少業(yè)內人士看來，這又在情理之中。因為根據中央“分類調控”的精神，南京目前還處于漲幅較高的勢頭，適時加強對房價的監(jiān)管，對2014年的樓市穩(wěn)定很有益處。
　　

　　1樓市走低，南京為何還在控價？
　　

　　庫存太低供小于求，南京房價仍有漲勢

　　
　　首先從南京今年的樓市形勢來看，明顯不同于杭州、常州、武漢等傳出降價的城市。南京工業(yè)大學天誠不動產研究所副所長吳翔華認為，南京庫存量非常低，目前僅為3.2萬套，而且其中還包含大量車位、商業(yè)等產品。因此整體上仍然是供小于求的狀態(tài)，房價只存在上行壓力。
　　

　　其次，南京去年房價漲幅較大，完成年度房價控制目標幾無可能。今年率先有所行動，也是向市場表明嚴控的態(tài)度和決心。南京房地產開發(fā)與建設促進會秘書長張輝表示，今年兩會的政府工作報告已釋放出有保有壓，分類調控的政策取向，南京此舉正是地方政府落實中央提出的分類調控思想，根據南京樓市的實際情況和關鍵問題，以增加供應、穩(wěn)定地價房價、保剛需、做好保障房為核心目標來優(yōu)化樓市調控。
　　

　　2新政哪一條最有殺傷力？

　　
　　核準精裝修最亮眼，但須細化第三方評估制度

　　
　　對于新政包含的7個條款的不同作用，吳翔華認為對精裝修進行價格評估制度最具殺傷力。對申報裝修價格及裝修標準，由專業(yè)機構進行第三方裝修價格評估，并對外公布，這等于堵住了目前最流行的樓盤“暗漲”方式。據記者了解，目前南京樓盤在申報銷售許可時，只針對毛坯價格進行審批備案，精裝修價格一般會出現在銷許上，但并無統(tǒng)一標準和評估體系。這造成了去年在物價部門嚴控價格時，許多樓盤通過毛坯改精裝修的方式來暗中漲價。而精裝價格也有越來越高的趨勢，但買房人受制于供不應求的市場，也只能被動接受。孟祥遠博士認為，確實要對精裝修標準有所監(jiān)督，但其中的第三方評估是誰？評估費誰來支付，如何保證公正、透明和公開，還需要進一步細化。
　　

　　不過吳翔華同時也表示，通過精裝不能暗中漲價，還有綁具、綁定車庫搖號等其他許多附加方式來暗漲，只不過難度要大很多。所以政策具體執(zhí)行還須細化，不然會造成治標不治本的結果。
　　

　　3新政對樓市走勢有何影響？

　　
　　立體優(yōu)化調控，將穩(wěn)定樓市供需兩端

　　

　　雖然對新政有各種解讀，對樓市的影響才是最引人關注的。張輝認為，新政從限價、增加供地、控地價、保剛需、抓保障和嚴控資金鏈風險六點優(yōu)化了樓市調控，對后市影響也集中在這些方面。每年保障500公頃商品住宅用地傳遞出土地和住房供應長期充足的信號，穩(wěn)定市場預期；通過限定90平方米以下住宅面積大于50%來保障剛需供應量，可能會對購房者的搶房熱情產生冷卻效應。通過季度化指標使?jié)q幅控制及時化、精細化；堵住精裝繞過限價的可能性；限價監(jiān)管覆蓋溧水、高淳等全市范圍，都讓今后樓盤價格短期瘋漲的可能性變得更小。而加強對延期交付、爛尾盤開發(fā)商的監(jiān)管，則會嚴控開發(fā)商資金鏈。
　　

　　綜上幾個方面，張輝認為此次新政顯示出調控手段的多樣化和立體化，表明地方調控手段充足，也有決心穩(wěn)定房地產的供需兩端。這至少會對后市產生很大的預期心理影響，如果政策落實到位，也會對市場產生下行壓力。
　　

　　4南京樓市拐點到了嗎？
　　

　　未見得，要看落實力度及市場反應
　　

　　外地不少城市樓市遭遇供大于求出現降價，恰逢此時南京又推出調控新政，南京樓市的拐點到了嗎？對此專家看法不一。有業(yè)內人士認為今年南京樓市整體供應如果充足，下半年本身就很可能出現交易下滑、價格企穩(wěn)的趨勢。因此再加上新政對心理和市場兩方面的壓力，一個樓市低谷是有可能就此出現的。

　　
　　吳翔華則認為此次政策會對后市產生降溫作用，但還不能明確判斷樓市是否會就此迎來拐點。他認為，主要是無法明確判斷新政是否能在有效住宅供應上形成足夠供給。吳翔華認為，保障房、限價房等“低價有效供應”增加才能對市場產生明顯作用。不然土地雖多，但地價屢創(chuàng)新高，房價也降不下來。

來源：中國行業(yè)研究網

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