商業(yè)地產(chǎn)初現(xiàn)創(chuàng)意商業(yè)模式投資仍是熱點(diǎn)

　　錢存銀行，利率跑不過(guò)CPI；股市、黃金漲漲跌跌，不好把握；投資住宅，又面臨政策打壓和市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。那么在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，津城廣大投資者如何規(guī)避通貨膨脹，使自己的錢包不“縮水”呢？

　　記者為此采訪了天津部分房地產(chǎn)業(yè)界的專家，他們建議，對(duì)于那些仍舊熱衷房產(chǎn)的投資者，當(dāng)下暫時(shí)不要考慮投資住宅，而“不限貸、不限購(gòu)”的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目憑借“穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)”和“超高回報(bào)”將是非常好的投資品種，其中商鋪則是最佳之選。

　　不過(guò)，記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)津城涌現(xiàn)出不少商業(yè)項(xiàng)目，直接導(dǎo)致了同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，同樣為商鋪投資“增值”帶來(lái)了考驗(yàn)。那么投資什么商鋪，怎樣獲得更好的收益呢？這些是津城投資者考慮的首要問(wèn)題。天津中原地產(chǎn)投資分析經(jīng)理陳晰指出，商鋪投資重要的是要考慮商鋪的客觀條件、定位、環(huán)境等綜合因素。

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)量激增 武清、津南過(guò)剩

　　天津中原地產(chǎn)投資顧問(wèn)部的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，2014年前2個(gè)月天津商業(yè)地產(chǎn)成交量和成交均價(jià)與2013年同期相比持平。由于受春節(jié)假期、淡季等因素影響，商鋪成交量處于低迷狀態(tài)，成交量近5萬(wàn)平米，成交均價(jià)為15871元/平米。

　　從前2個(gè)月的市場(chǎng)供應(yīng)量來(lái)看，較2013年同期激增，翻了近四番。尤其是武清、津南出現(xiàn)供應(yīng)量過(guò)多的情況，武清區(qū)的“第六城”和津南區(qū)的“盛旺商業(yè)街”分別供應(yīng)74261平米和74033平米，成為供應(yīng)體量最大的項(xiàng)目。米立方和建鑫城等項(xiàng)目的加入，更是加劇了津南商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量的過(guò)剩。

　　從區(qū)域成交價(jià)格來(lái)看，中心城區(qū)商鋪成交價(jià)格最高，遠(yuǎn)郊區(qū)縣價(jià)格次之。和平區(qū)商鋪售價(jià)普遍在50000元/平米以上，為天津商鋪價(jià)格最高的區(qū)域，其次為南開(kāi)和河西區(qū)，南開(kāi)區(qū)以沿南京路及延長(zhǎng)線和長(zhǎng)江西道板塊、奧體板塊商鋪價(jià)格高達(dá)40000元/平米，例如金融街南開(kāi)中心項(xiàng)目，商鋪區(qū)間價(jià)格在30000-70000元/平米之間，奧體板塊的融創(chuàng)奧城商業(yè)廣場(chǎng)商鋪均價(jià)達(dá)43000元/平米以上，河西區(qū)以大沽南路沿線的商鋪價(jià)格最高。

　　商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈 創(chuàng)意商業(yè)模式初現(xiàn)

　　據(jù)了解，天津目前租售及待售商業(yè)項(xiàng)目共70余個(gè)，主要集中分布在南開(kāi)區(qū)、河北區(qū)、津南及西青區(qū)等人口密集區(qū)。陳晰預(yù)測(cè)，未來(lái)幾年還將會(huì)有更多的商業(yè)項(xiàng)目入市，其主要原因是去年9月至11月的“拿地?zé)帷?，天津多個(gè)地塊拍賣成功，為商業(yè)市場(chǎng)提供了足夠的土地資源。

　　記者通過(guò)咨詢多家商業(yè)項(xiàng)目了解到，除1月份開(kāi)業(yè)的永旺夢(mèng)樂(lè)城外，今年預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)的還有紅星國(guó)際廣場(chǎng)玫瑰天街、天津嘉里中心、威尼都、北寧灣環(huán)宇城等多個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的入市，將以其豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)拉動(dòng)消費(fèi)，同時(shí)也填補(bǔ)了所在區(qū)域的商業(yè)空白，帶動(dòng)新商圈的形成。不斷增加的新商圈與金街、濱江道、小白樓等老商圈遙相呼應(yīng)，多中心的商圈格局已逐漸形成。總體來(lái)說(shuō)，天津商業(yè)的發(fā)展正在由城市核心區(qū)域向外圍區(qū)域擴(kuò)展。同時(shí)購(gòu)物中心提供的產(chǎn)品、服務(wù)和文化體驗(yàn)也在不斷豐富，使津城商業(yè)地產(chǎn)水平得到進(jìn)一步提升。

　　商業(yè)項(xiàng)目的不斷涌現(xiàn)，也導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商也在不斷地豐富業(yè)態(tài)組合和文化內(nèi)涵，以差異化和創(chuàng)意特色作為競(jìng)爭(zhēng)利器，商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)意模式初現(xiàn)，并呈現(xiàn)出“創(chuàng)意化、多元化、精細(xì)化和內(nèi)涵化”的四大特點(diǎn)。

　　目前，天津幾大商業(yè)項(xiàng)目均有各自特色的創(chuàng)意商業(yè)模式：例如天津遠(yuǎn)洋未來(lái)城主打都市時(shí)尚家庭生活體驗(yàn)；紅星國(guó)際廣場(chǎng)采用獨(dú)特的“雙街雙MALL”模式將形成有效地客流共享；米立方主打以水上樂(lè)園為主題的風(fēng)情商業(yè)街；去年12月份開(kāi)業(yè)的空港燕莎奧特萊斯，定位為歐洲小鎮(zhèn)式奧特萊斯主題購(gòu)物廣場(chǎng)，天津大悅城以現(xiàn)代文藝青年為目標(biāo)客戶群，其城北區(qū)的文藝街區(qū)“騎鵝公社”更是創(chuàng)意的聚集地，是天津文藝新青年的潮聚圣地，也是全國(guó)首個(gè)環(huán)境景觀化、業(yè)態(tài)主題化的購(gòu)物街區(qū)。從建筑形態(tài)、氛圍營(yíng)造、品牌組合、運(yùn)營(yíng)理念全面打造集原創(chuàng)的、顛覆的、藝術(shù)的、唯一的、不可復(fù)制的文藝街區(qū)。

　　商鋪“淘金”仍是投資熱選

　　由于投資渠道過(guò)窄，閑余資金流向單一，商鋪投資仍受置業(yè)者青睞。記者在津城多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目售樓處看到，不少置業(yè)者前來(lái)咨詢商鋪銷售信息。市民齊先生告訴記者，他原打算購(gòu)置一套住宅用于投資，但現(xiàn)在住宅政策趨緊的勢(shì)頭依然沒(méi)有放松，房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期更是讓他打消了念頭，他開(kāi)始四處尋找好的商鋪投資項(xiàng)目。再談到為何選擇商鋪?zhàn)鳛橥顿Y理由時(shí)，他說(shuō)買個(gè)商鋪日后不管是放租還是自己做點(diǎn)小生意，都很容易回本。記者發(fā)現(xiàn)，像齊先生這樣的投資客不在少數(shù)，只要資金狀況允許，投資者大都傾向投資相對(duì)保險(xiǎn)、且回報(bào)率高的商鋪。

　　合富輝煌天津公司研究發(fā)展中心市場(chǎng)總監(jiān)任炯在接受記者采訪時(shí)表示，投資商鋪仍有很大的收益空間，商鋪投資不受限購(gòu)政策影響，只要有資金，就可以買，只要地段好，商鋪一般都不愁租不出去。雖然電商對(duì)實(shí)體店影響較大，但還有很多生意是電商不能完全代替的，商鋪投資仍是置業(yè)者最熟悉、最保險(xiǎn)、最穩(wěn)定的投資渠道。

　　記者發(fā)現(xiàn)，除商鋪之外，性質(zhì)靈活的商用公寓產(chǎn)品近期也成為不少投資者的“香餑餑”。據(jù)天津中原商業(yè)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，中心城區(qū)仍為天津公寓市場(chǎng)主要成交區(qū)域，成交均價(jià)為18297元/平米，占全市成交的51%。環(huán)城四區(qū)以津南區(qū)、西青區(qū)為重點(diǎn)成交區(qū)域。隨著天津外圍區(qū)域的加強(qiáng)建設(shè)，公寓項(xiàng)目繼續(xù)向外拓展，環(huán)城區(qū)域公寓市場(chǎng)逐漸擴(kuò)大。商用公寓既可以作為住宅出租，也可以作為酒店式公寓自住，優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯。特別是配套齊全，交通便利的核心地段的公寓更是備受投資者青睞。

　　投資商鋪需謹(jǐn)慎 專家支招旺鋪投資

　　“一鋪養(yǎng)三代”的廣告語(yǔ)雖然有些夸大其詞，但也反映出商鋪的超高的投資回報(bào)率，同樣投資風(fēng)險(xiǎn)也隨之加劇，尤其是商鋪投資市場(chǎng)存在著較多的商業(yè)后期經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，因此投資者必須更加的謹(jǐn)慎。天津中原地產(chǎn)投資分析經(jīng)理陳晰建議，商鋪投資要綜合考慮商鋪的客觀條件、商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位等多方因素。

　　建議1：中心城區(qū)商鋪價(jià)值永遠(yuǎn)存在

　　“地段、地段、還是地段”，這是投資房地產(chǎn)成功的一大秘訣，商鋪也不例外。對(duì)商鋪來(lái)說(shuō)，最有人氣的地方才最有價(jià)值，這也是由其成熟的購(gòu)物環(huán)境、鼎盛的人氣決定的。一般來(lái)說(shuō)，在資金充足的情況下，中心城區(qū)是投資者首選。憑借其歷史賦予優(yōu)越的地理位置和便利的交通優(yōu)勢(shì)，已形成的較為成熟的商圈，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

　　建議2：環(huán)城遠(yuǎn)郊“潛力鋪”靜候升值空間

　　中心城區(qū)商鋪的商業(yè)價(jià)值顯而易見(jiàn)，但對(duì)于置業(yè)資金不富余的投資者，尋找一些尚處于發(fā)展階段的商鋪，以相對(duì)低價(jià)購(gòu)入等待增值，應(yīng)該說(shuō)更為現(xiàn)實(shí)。

　　建議3：注重經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的實(shí)用性選擇好的物業(yè)

　　商業(yè)地產(chǎn)的后期物業(yè)，對(duì)租金收益及升值保值也有較大影響。好物業(yè)能促進(jìn)商鋪、公寓進(jìn)一步升級(jí)，價(jià)值得到更大提升。因此，挑選商業(yè)地產(chǎn)前，要對(duì)其物業(yè)進(jìn)行仔細(xì)研究考察，避免置業(yè)失誤風(fēng)險(xiǎn)。所選商鋪要結(jié)合經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的實(shí)用性，居住氛圍比較濃厚，或潛在濃厚的社區(qū)，有助于預(yù)判商鋪未來(lái)的成長(zhǎng)空間。

來(lái)源：北方網(wǎng)　

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