中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“混沌期”

　　2014年以來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎可以用“混沌”來(lái)形容，一方面一些城市樓盤降價(jià)引發(fā)不少業(yè)內(nèi)人士看跌樓市，一方面政策面的利好又令“看漲者”堅(jiān)信向好預(yù)期。一時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)眾說紛紜。

　　3月23日，杭州蕭山區(qū)一樓盤正式降價(jià)，最高降幅達(dá)2700元／平方米，引起業(yè)內(nèi)不小震動(dòng)，甚至被視為當(dāng)?shù)貥鞘械诙啞敖祪r(jià)潮”來(lái)襲。就在一個(gè)月前，杭州樓市剛剛經(jīng)歷過一輪“降價(jià)潮”，一些樓盤降價(jià)幅度高達(dá)數(shù)千元。

　　而在房?jī)r(jià)一向“堅(jiān)挺”的一線城市，也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)松動(dòng)的跡象。日前，位于北京大興區(qū)的一個(gè)項(xiàng)目以低于市場(chǎng)預(yù)期近3000元的價(jià)格入市，引起廣泛關(guān)注。

　　無(wú)獨(dú)有偶，在不少城市出現(xiàn)樓盤降價(jià)現(xiàn)象后，廣州、沈陽(yáng)、杭州等多個(gè)城市又先后推出“墊首付”的營(yíng)銷措施。分析普遍認(rèn)為，是銷量欠佳和地產(chǎn)金融大趨勢(shì)雙重因素促使房企選擇了這種“激進(jìn)”的營(yíng)銷方式。

　　宏觀面的數(shù)據(jù)也佐證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的報(bào)告指出，2月份中國(guó)70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)減少，持平的城市個(gè)數(shù)增加，漲幅略有回落。

　　更值得注意的是，今年1至2月，全國(guó)商品住宅銷售面積和銷售額雙雙出現(xiàn)了“負(fù)增長(zhǎng)”，盡管降幅不大，但足以說明房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的壓力。

　　盡管如此，業(yè)內(nèi)看好房地產(chǎn)市場(chǎng)的人士依然眾多。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部專家委員會(huì)副主任顧云昌說，個(gè)別房地產(chǎn)商為了回籠資金可能會(huì)把樓盤降價(jià)處理，但這并不是說房?jī)r(jià)都要降了，資金回籠后可能又會(huì)投向別的有競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤。

　　獨(dú)立財(cái)富管理機(jī)構(gòu)諾亞財(cái)富近日也發(fā)布調(diào)研報(bào)告認(rèn)為，2014年中國(guó)房地產(chǎn)崩盤可能性不大，但投資者需警惕個(gè)別城市風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)別銀行的惜貸行為屬正常調(diào)整，銀行業(yè)普遍縮減房地產(chǎn)類貸款的可能性也不大。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)上下關(guān)聯(lián)多個(gè)行業(yè)，仍是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)有力支撐，系統(tǒng)性崩盤不利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展；加之地方政府對(duì)土地出讓金的依賴暫時(shí)難以改變、新型城鎮(zhèn)化所釋放的制度紅利等因素支撐，房地產(chǎn)行業(yè)崩盤的可能性稀微?！敝Z亞財(cái)富首席研究與發(fā)展官鄧偉巖說。

　　針對(duì)年初出現(xiàn)的第一輪“降價(jià)潮”，杭州市市長(zhǎng)張鴻銘曾在全國(guó)兩會(huì)期間作出回應(yīng)：“杭州房地產(chǎn)沒有出現(xiàn)崩盤趨勢(shì)”，既不存在大幅走低的可能性，大漲的可能性也不大。他還強(qiáng)調(diào)：“市場(chǎng)出現(xiàn)的少量?jī)r(jià)格變化，恰恰是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)充分的體現(xiàn)”。

　　而在天能集團(tuán)董事長(zhǎng)張?zhí)烊慰磥?lái)，這輪樓市降價(jià)的本質(zhì)是“庫(kù)存太大，還是部分差樓盤促銷”。

　　“之前很長(zhǎng)一段時(shí)間，各地政府過度依賴土地財(cái)政，大肆鋪攤子、建新城，城市建設(shè)變成了房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)商和炒房團(tuán)一擁而上，房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲，樓市開發(fā)超出供需平衡和居民消費(fèi)能力，遠(yuǎn)超老百姓的承受能力。因此，房地產(chǎn)庫(kù)存太大，現(xiàn)金流緊張，出現(xiàn)樓市降價(jià)潮是必然的?！睆?zhí)烊握f。

　　一個(gè)現(xiàn)象也值得注意，去年以來(lái)，已有萬(wàn)科、恒大等多家大型房企涉足銀行業(yè)，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)之所以熱衷與銀行業(yè)“捆綁”，凸顯了它們對(duì)于流動(dòng)性的擔(dān)憂，通過銀行這件“棉衣”，可以更好地達(dá)到“御寒”效果。

　　顧云昌也認(rèn)為：“有漲也有跌，可以說今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了買方市場(chǎng)，加上目前信貸政策的收緊，房地產(chǎn)商日子不好過了?！?/p>

　　盡管如此，依然有很多業(yè)內(nèi)人士看好房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景，這來(lái)自于政策面的利好，特別是剛剛公布的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－2020年）》將新型城鎮(zhèn)化上升到頂層設(shè)計(jì)的高度，加上京津冀協(xié)同發(fā)展等區(qū)域因素，給了房地產(chǎn)市場(chǎng)更多想象空間。

　　張鴻銘就在兩會(huì)上強(qiáng)調(diào)，從市場(chǎng)需求看，杭州樓市依然保持堅(jiān)挺?！胺康禺a(chǎn)政策不會(huì)發(fā)生變化，預(yù)期就有了保障。”

　　按照國(guó)家發(fā)展改革委的測(cè)算，未來(lái)中國(guó)新型城鎮(zhèn)化將增加2至3億城市人口，所需的配套資金將達(dá)到40萬(wàn)億元左右。顧云昌也認(rèn)為，今年《政府工作報(bào)告》提出著重解決好“三個(gè)1億人”問題，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，這“三個(gè)1億人”會(huì)帶來(lái)住房的剛需。

　　無(wú)論對(duì)樓市是“看漲”還是“看跌”，有一個(gè)事實(shí)是不容否認(rèn)的：中國(guó)一、二線城市房產(chǎn)供應(yīng)偏緊，但不少三、四線城市房產(chǎn)庫(kù)存已經(jīng)十分嚴(yán)重。房?jī)r(jià)也從過去一路上漲進(jìn)入到不同地區(qū)有漲有跌的新階段，出現(xiàn)了明顯的分化現(xiàn)象。

　　有分析認(rèn)為，群眾有買漲不買跌的心理定勢(shì)，目前樓市陰跌的態(tài)勢(shì)肯定會(huì)影響買房者的積極性，加上目前國(guó)家整體貨幣趨緊的形勢(shì)，銀行對(duì)于購(gòu)房貸款的控制非常緊，一些銀行甚至已經(jīng)叫停房貸，也影響了購(gòu)房的需求。

　　對(duì)此，張?zhí)烊握J(rèn)為，出臺(tái)政策要避免一刀切、矯枉過正，既要嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒房行為，又要保護(hù)合理的自主需求。如對(duì)首次購(gòu)房貸款放松，進(jìn)行首套房貸利率優(yōu)惠、公積金貸款上限放寬等。

來(lái)源：新華網(wǎng) 郭鑫 劉剛 商意盈 譚喆

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