互聯(lián)網(wǎng)融資進(jìn)入大額時代 名企房地產(chǎn)項目成熱點

　　一邊是監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求互聯(lián)網(wǎng)+金融堅持“服務(wù)小微”定位，符合小微金融需求，另一邊是互聯(lián)網(wǎng)金融開始試水過千萬甚至上億的大額項目?？此泼?，實則這背后都只有一個邏輯在支撐：風(fēng)險控制。

　　而在近期上線的大額項目中，能看到最多的身影，便是房地產(chǎn)行業(yè)。2015年4月14日，綠地集團(tuán)宣布聯(lián)手螞蟻金服及平安陸金所，發(fā)布其在國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，首款產(chǎn)品總計2億元標(biāo)的。此外，綠城2月宣布成立互聯(lián)網(wǎng)供應(yīng)鏈金融平臺，為眾籌建房提供助力。而地產(chǎn)大亨馮侖也在2015年初，宣布發(fā)起國內(nèi)首個類型化社區(qū)互聯(lián)網(wǎng)定制平臺“萬通自由筑屋”。

　　無獨有偶，剛剛結(jié)束的2015年美國LendIt峰會，為房地產(chǎn)的P2P項目預(yù)留了一天時間進(jìn)行研討，根據(jù)官網(wǎng)說法，“過去三年，見證了超過75家房地產(chǎn)P2P募資平臺的上市，也見證了房地產(chǎn)投資者的迅速采納……”而在2014年峰會上，主題還只是聚焦在消費者以及小型企業(yè)。

　　在樓市進(jìn)入凜冽寒冬之際，互聯(lián)網(wǎng)金融尤其是P2P及眾籌這種融資平臺卻紛紛試水房地產(chǎn)，前景是否利好？“我認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)的融資方式在地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模不會做得太大，但也可以預(yù)測，地產(chǎn)行業(yè)P2P跑路的一定比其他行業(yè)少一些?！睂Ｗ⒂诜康禺a(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)的天使投資人燕瀟瀟談道。

　　何以看好房地產(chǎn)？

　　眾多P2P公司于2013年開始創(chuàng)立，多數(shù)項目的期限為一年，所以2014年底到2015年初，頻頻爆出壞賬也就不足為奇了。而一些運(yùn)作良好甚至足夠大的平臺，從最初只能找到銀行不愿意服務(wù)的小企業(yè)，到如今發(fā)展到足以與大型企業(yè)談判的規(guī)模。風(fēng)險與機(jī)會合并在一起來評估，大額項目進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)融資平臺，似乎就說得通了。

　　“如今‘非法集資罪’懸在頭上，銀監(jiān)會還私下要求不能出事，如果還給容易出風(fēng)險的毫無背景的小企業(yè)借款，平臺自身的風(fēng)險難以預(yù)期。”P2P平臺“小存折”董事長何珊在接受《中國經(jīng)營報》記者獨家專訪時談到，中小企業(yè)平均壽命為1.5年，銀行不愿意放款，小貸放款好不容易培養(yǎng)了優(yōu)質(zhì)企業(yè)，壯大后又跑去銀行借款，導(dǎo)致小貸公司一樣運(yùn)營的P2P生存空間狹窄。

　　市場情況如此，監(jiān)管機(jī)構(gòu)卻是另一種態(tài)度。銀監(jiān)會創(chuàng)新監(jiān)管部主任王巖岫在年初曾表示：“互聯(lián)網(wǎng)金融不適宜做大額融資的集資平臺，也不應(yīng)是大客戶的‘提款機(jī)’，更不能規(guī)避國家產(chǎn)業(yè)政策，介入落后淘汰領(lǐng)域?！币簿褪钦f，互聯(lián)網(wǎng)金融還是要堅持小微定位，堅持做好小微化、小規(guī)模、小標(biāo)的的金融服務(wù)，將互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)用于分散風(fēng)險、降低融資成本和金融可持續(xù)性，而不是簡單地將網(wǎng)站平臺作為集資平臺。

　　互聯(lián)網(wǎng)金融資深從業(yè)人士歐陽浩對記者分析到：“無論是P2P還是眾籌，目前收的傭金是非常少的，大概在3%~5%，故而越大的標(biāo)的利潤越高。另一方面，與大型房地產(chǎn)公司的項目相比，小項目所耗費的開發(fā)及風(fēng)控成本都差不多，信譽(yù)資質(zhì)卻還不如前者，很多時候都是做一單虧一單，經(jīng)濟(jì)效益的壓力很大。而房地產(chǎn)是高利潤行業(yè)，能夠承受比較高的融資成本，還可以拿房子或者土地抵押，顯然是互聯(lián)網(wǎng)金融關(guān)注的優(yōu)質(zhì)項目?！?/p>

　　“我們‘小存折’關(guān)注的絕大部分項目都是大額標(biāo)的，第一筆測試項目來源于杭州錦江集團(tuán)，該集團(tuán)總資產(chǎn)有400多億，在民企500強(qiáng)里名列前茅，我們雙方簽訂了總額1億元的融資協(xié)議?！痹诤紊嚎磥?，銀監(jiān)會一邊號召支持中小企業(yè)，一邊要求不能出事，對于P2P發(fā)展是不現(xiàn)實的?！捌鋵?，最終能否還款和項目額度大小沒有直接關(guān)系，單純從額度大小判斷風(fēng)險大小有失偏頗?！焙紊航忉尅?/p>

　　房地產(chǎn)能成為優(yōu)質(zhì)項目，一方面在于它是當(dāng)下中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主流行業(yè)，在所有的中國產(chǎn)業(yè)里面，即使在最壞的環(huán)境下，它的利潤水平及投資回報率都保持較高。這種高收益，主要源于房地產(chǎn)行業(yè)依然是賣方市場，不透明造成的利潤空間頗大。

　　“在過去的一年里，一般的房地產(chǎn)項目毛利水平平均在25%~35%，凈利水平基本維持在10%。而投資的利潤凈利率會因為長短期杠桿的匹配，達(dá)到更高水平。所以這個行業(yè)可以接受高利率的融資，短期拆借的話，甚至可以承受到20%?！毖酁t瀟分析道。

　　是機(jī)遇還是風(fēng)險？

　　“主流行業(yè)進(jìn)入P2P，對整個行業(yè)是有好處的?！毖酁t瀟對記者談道，“讓那些追求穩(wěn)健回報的投資人，也能在P2P平臺找到靠譜的產(chǎn)品，這提升了整個P2P的行業(yè)信譽(yù)，使P2P產(chǎn)品選擇更為多元化。同時，由于房地產(chǎn)項目在P2P平臺上給出的收益并不是特別高，這樣也同時對市場進(jìn)行了‘低風(fēng)險對應(yīng)低收益’的培育。”

　　根據(jù)綠地集團(tuán)官方披露，首期發(fā)行項目總規(guī)模為2億元，約定年化收益率6.4%，產(chǎn)品期限為一年。該產(chǎn)品除擁有綠地品牌優(yōu)勢外，還由安邦財險提供保證保險，保障本金及收益的到期兌付。

　　而反觀互聯(lián)網(wǎng)金融初創(chuàng)期，多數(shù)都以剛性兌付及高額收益搶占市場，但僅僅經(jīng)過一年，便紛紛回落，如今P2P行業(yè)的收益率普遍回降到年化8%~12%。綠地的產(chǎn)品又明顯低于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。有業(yè)內(nèi)人士對記者分析，以陸金所這樣的大平臺，之所以也愿意降低收益與綠地進(jìn)行合作，恰恰說明P2P平臺的趨勢是尋求更穩(wěn)健的投資產(chǎn)品。

　　“其實房地產(chǎn)通過P2P或眾籌，就是把曾經(jīng)的影子銀行的生意搬到了臺面上，侵占的是正統(tǒng)銀行的生意。銀行把房地產(chǎn)項目包裝成理財產(chǎn)品，賺取了中間的高額利潤。而P2P平臺的產(chǎn)品原理跟銀行相同，但通過讓利來吸引存款人，這是挖銀行的墻腳?！毖酁t瀟說。

　　但即使是銀行的理財產(chǎn)品，銀監(jiān)會依然規(guī)定不允許約定保障收益，拋開“剛性兌付”的環(huán)境不談，任何投資的風(fēng)險都是不可避免的。

　　“做同樣金額的貸款，大型項目的風(fēng)險管理工作量一般要低于小微企業(yè)風(fēng)險管理，因此我們認(rèn)為，未來的一些P2P項目完全可以通過互聯(lián)網(wǎng)金融來進(jìn)行直接融資，降低融資成本。但在房地產(chǎn)這一特殊行業(yè)，在項目的篩選和管理上需要具備更多的行業(yè)經(jīng)驗，也需要更加謹(jǐn)慎，特別是對于一些三四線城市以及二線城市非核心地段的項目?！遍_鑫貸副總經(jīng)理周治翰在接受《中國經(jīng)營報》專訪時談道。

　　堅稱不改房地產(chǎn)大標(biāo)業(yè)務(wù)的紅嶺創(chuàng)投，就曾在房地產(chǎn)項目中吃過虧。今年2月份，紅嶺曝出的7000萬壞賬，相關(guān)的安徽4號項目資金便是投向了房地產(chǎn)行業(yè)。

　　“有一些中小型的開發(fā)商會被淘汰，這是很正常的。如今整個房地產(chǎn)市場不像以前那么火，房子不好賣。土地的議價空間越來越少，政策越來越透明。再加上小開發(fā)商的開發(fā)團(tuán)隊專業(yè)性及整個管理流程的支撐都不夠，所以風(fēng)險還是有的，還是存在的。”燕瀟瀟特別提醒投資人，對于房地產(chǎn)項目的選擇，還是主要關(guān)注知名的大房地產(chǎn)商。房地產(chǎn)市場在多年發(fā)展過程中，大開發(fā)商的項目開發(fā)及管理水平，已經(jīng)趨于完善。并且，其自有資本也足以償付規(guī)模還較小的互聯(lián)網(wǎng)融資帶來的壞賬風(fēng)險。

　　目標(biāo)鎖定10萬億資產(chǎn)證券化市場

　　然而，即便是2個億的標(biāo)的，其實對于一個房地產(chǎn)項目的融資需求，依然是杯水車薪。那么，房地產(chǎn)商與互聯(lián)網(wǎng)金融躍躍欲試的目的到底是什么呢？

　　“現(xiàn)在來說主要是吸引眼球，吸引熱度，其實它作為創(chuàng)新融資方式，試點意義會更強(qiáng)?！币晃徊辉敢馔嘎缎彰馁Y深互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)人士談道，“各種保險、銀行、信托、證券，對于投資房地產(chǎn)企業(yè)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)都給出了比例限制。但是如果我們把這種產(chǎn)品市場化之后，不稱為房地產(chǎn)投資，就等于投資另外一種金融化的產(chǎn)品，便有可能打破這些限制，也相當(dāng)于拐了彎建立融資渠道?！?/p>

　　在成熟的傳統(tǒng)房地產(chǎn)融資渠道中，最流行的方式叫REITsReal Estate Investmen Trust，即房地產(chǎn)信托投資基金，這是房地產(chǎn)證券化的重要手段，但國內(nèi)法律并不完全支持。

　　“互聯(lián)網(wǎng)金融還處在灰色地帶，P2P的本質(zhì)就是把債權(quán)給資產(chǎn)證券化了，這和REITs不謀而合——它的嘗試意義正是如此?！鄙鲜鲑Y深人士分析，如果這樣的嘗試能夠成功，或許就可以入擁有大額投資能力的機(jī)構(gòu)的資金，繞過監(jiān)管更大幅度解決房地產(chǎn)融資問題，這或許還能受到政府的扶持?！吧敉顿Y者并不會成為房地產(chǎn)商的主要對象，能引入擁有大額投資能力的機(jī)構(gòu)才是試點的意義所在。”

　　國務(wù)院總理李克強(qiáng)在今年兩會期間首次提出了“互聯(lián)網(wǎng)+”的概念，并指出“站在‘互聯(lián)網(wǎng)+’的風(fēng)口上順勢而為，會使中國經(jīng)濟(jì)飛起來”。根據(jù)國務(wù)院相關(guān)部門公開統(tǒng)計數(shù)據(jù)測算，全面啟動資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)將對接一個市場總量為10萬億元的巨大蛋糕。

　　綠地集團(tuán)董事長、總裁張玉良表示，綠地在金融業(yè)務(wù)方面的首度“觸網(wǎng)”，是對搭建連接個人投資者與中小房企資源配置平臺的積極探索，亦是對房企自主試水資產(chǎn)證券化的大膽創(chuàng)新。

　　對于帶著“服務(wù)小微企業(yè)甚至個人”標(biāo)簽的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，一直游走在監(jiān)管之外，對于房地產(chǎn)這種融資需求大、融資渠道卻被嚴(yán)格限制的行業(yè)來說，互聯(lián)網(wǎng)金融的融資渠道，似乎給一些機(jī)構(gòu)投資者撕開了口子。

　　“中國很多房地產(chǎn)企業(yè)都對P2P興趣濃厚，因為他們終于發(fā)現(xiàn)了一條有點合法的非法集資路徑。一個P2P平臺做一些房地產(chǎn)企業(yè)融資業(yè)務(wù)，并將其資產(chǎn)證券化，給投資人提供更透明的信息和更好的流動性，和一個地產(chǎn)企業(yè)做P2P自融絕對是兩回事。中國還沒有真正意義上的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場，這個市場的發(fā)展對于盤活存量資產(chǎn)有重要意義，我們非?？春茫策M(jìn)行了有益嘗試，目前，主要是在北上廣深四座重點城市，運(yùn)用成熟模型與移動端積累的豐富數(shù)據(jù)，進(jìn)行民宅和土地估值的試點?！焙紊簩τ凇靶〈嬲邸碧剿髻Y產(chǎn)證券化道路的模式進(jìn)行了分析。

　　但是，我們也不得不看到，傳統(tǒng)意義上的資產(chǎn)證券化涉及公開發(fā)行問題，而我國的金融法律法規(guī)里，公開發(fā)行都有嚴(yán)格的限制。雖然從產(chǎn)品形態(tài)上看，P2P更容易資產(chǎn)證券化，因為涉及的投資收益問題相對簡單，更容易形成標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，而標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，才更適合互聯(lián)網(wǎng)。但P2P現(xiàn)在屬于銀監(jiān)會監(jiān)管，而P2P的主營業(yè)務(wù)是債權(quán)融資，這不屬于證券法的范疇。顯然，資產(chǎn)證券化過程中，監(jiān)管問題將會成為另一道門檻。

　　“中國資產(chǎn)證券化市場還沒有充分開發(fā)，現(xiàn)在多是一些形式重于實質(zhì)的試點項目。互聯(lián)網(wǎng)金融參與，變相進(jìn)行企業(yè)債發(fā)售，繞開了證監(jiān)會對企業(yè)直接融資的阻礙，但是如果互聯(lián)網(wǎng)金融一直得不到監(jiān)管部門的認(rèn)可，游離于合法與非法之間，合格的機(jī)構(gòu)投資者參與起來就會有諸多顧慮。雖然這種方式會提供更加豐富和直接的客戶服務(wù)，但我們只能先抱有期待，持觀望態(tài)度。”何珊對記者分析道。

　　這里談到的諸多顧慮，主要集中在房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的幾個風(fēng)險點還不能完全解決。例如，如果基礎(chǔ)資產(chǎn)是房產(chǎn)的話，所有權(quán)問題決定了該處房產(chǎn)價格必須要足夠低，租金價格足夠高，才能在未來產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流，以保證在產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)回收投資并有收益。如果基礎(chǔ)資產(chǎn)是租金收益權(quán)的話，現(xiàn)在的物業(yè)貸便能滿足這種訴求，租售比差額太大，顯然不符合資產(chǎn)證券化的意義。另外，抵押物方面需要解決抵押物貶值損毀變現(xiàn)難虛假登記；利率風(fēng)險方面需要承擔(dān)提前還款風(fēng)險及利率波動等。

　　“互聯(lián)網(wǎng)金融參與資產(chǎn)證券化是一個趨勢，國外的一些共同基金在這一領(lǐng)域也進(jìn)行了很多嘗試，通過交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計來改善基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量。在15日下午Lendit峰會關(guān)于‘資產(chǎn)證券化的增長’論壇中，來自評級機(jī)構(gòu)、傳統(tǒng)投行的專家表示，資產(chǎn)證券化能夠有效降低網(wǎng)絡(luò)借貸平臺的資金獲取成本，大型的平臺需要有足夠的機(jī)構(gòu)投資客戶。但從國外情況看，要得到專業(yè)評級機(jī)構(gòu)的認(rèn)可，平臺的風(fēng)險管理需要達(dá)到相當(dāng)高的層次，目前也僅僅是Lending Club、Prosper、Funding Circle等主流平臺可以達(dá)到這一水平?！边@是周治翰在Lendit峰會現(xiàn)場得到的啟示。

來源：中國經(jīng)營報

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