私募資管不得投資熱點城市普通住宅項目

　　2月13日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目》簡稱《備案管理規(guī)范第4號》。文件明確，如果私募資產(chǎn)管理計劃投資于房地產(chǎn)價格上漲較快的熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目，暫不予備案，尤其不得以“明股實債”的方式投資相關(guān)項目。

　　防范“明股實債”

　　《備案管理規(guī)范第4號》不僅針對私募基金，還針對所有證券期貨經(jīng)營機構(gòu)的私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。對于當(dāng)前16個熱點城市的普通住宅地產(chǎn)項目，私募資管計劃不得通過銀行委托貸款、嵌套投資信托計劃及其他金融產(chǎn)品、受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收受益權(quán)以及中國證券投資基金業(yè)協(xié)會根據(jù)審慎監(jiān)管原則認(rèn)定的其他債權(quán)投資方式進行投資，否則不予備案。

　　《備案管理規(guī)范第4號》明確，不得以“明股實債”的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)來間接投資上述地產(chǎn)項目。所謂“明股實債”，指的是投資回報不與被投企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績掛鉤，也不根據(jù)企業(yè)的投資收益或虧損進行分配，而是向投資者承諾保本保收益，根據(jù)約定期向投資者支付固定收益，并在滿足特定條件后由被投資企業(yè)贖回股權(quán)或者償還本息的投資方式，常見形式包括回購、第三方收購、對賭、定期分紅等。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這基本上禁止了現(xiàn)有私募資管違規(guī)進入房產(chǎn)項目的渠道。某中型券商資管部門人士表示，“中國證券投資基金業(yè)協(xié)會根據(jù)審慎監(jiān)管原則認(rèn)定的其他債權(quán)投資方式”基本將房地產(chǎn)商的非標(biāo)融資之路“堵死”。

　　《備案管理規(guī)范第4號》規(guī)定，通過標(biāo)準(zhǔn)化債券、股票、股權(quán)投資不受影響。上述券商資管部門人士分析稱，要以這些途徑來投資比較難。房地產(chǎn)公司在過去兩年里發(fā)了不少標(biāo)準(zhǔn)化的公司債券，但現(xiàn)在一級市場監(jiān)管很嚴(yán)，就算獲得審批，發(fā)行成本也上行不少，目前真正能滿足債券發(fā)行要求的，可能只有萬科、金地這種量級的巨無霸才能“達標(biāo)”?！秱浒腹芾硪?guī)范第4號》下發(fā)，相當(dāng)于去掉了房地產(chǎn)企業(yè)的一個“大財主”。

　　鼓勵直接融資和股權(quán)融資

　　某房地產(chǎn)基金投資副總監(jiān)表示，停止為這些私募資管計劃備案，小型地產(chǎn)公司受到的沖擊較大。銷售額排名前50的大型地產(chǎn)公司獲得銀行貸款相對容易，本來對私募資管計劃依賴程度較低。對于這些地產(chǎn)公司的影響有限。停止為相關(guān)的私募資管計劃備案之后，小型地產(chǎn)公司的日子更難過。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉是根據(jù)中央經(jīng)濟工作會議精神，推進兩方面工作落實，一是推動房地產(chǎn)回歸住宅居住屬性，限制炒房；二是推動房地產(chǎn)直接融資、股權(quán)融資，減少間接融資、債權(quán)融資。

　　對于房地產(chǎn)基金和信托公司而言，或?qū)⒂瓉硪欢巍翱嗳兆印?。房地產(chǎn)項目和地方政府平臺項目是信托公司的重要業(yè)務(wù)類型。某以房地產(chǎn)主要投向的私募基金總經(jīng)理表示，新規(guī)對于主要從事非標(biāo)債權(quán)投資的私募機構(gòu)影響較大。

　　某資產(chǎn)管理公司旗下地產(chǎn)基金負(fù)責(zé)人表示，已經(jīng)按照監(jiān)管層對地產(chǎn)投資的要求做了大幅調(diào)整。他們旗下基金2017年就停掉了過去很長一段時間的一個主營業(yè)務(wù)——明股實債投資，而轉(zhuǎn)向股權(quán)投資以及資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，該基金還利用境外分支機構(gòu)在海外發(fā)債募集資金發(fā)行REITs.

來源：中國證券報

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