金融政策存變數(shù)2010年房企融資難或?qū)⒊沙B(tài)

009年是房地產(chǎn)行業(yè)前所未有的豐收年，大大小小的開發(fā)商都賺得盆滿缽滿，尤其是上市公司，年報(bào)業(yè)績(jī)都空前地華麗，但是，房?jī)r(jià)漲得快，地價(jià)也漲得不慢，加之人工成本、建材成本等諸多成本，房企要發(fā)展要擴(kuò)張，資金仍是關(guān)鍵，融資則勢(shì)必成為所有房企今年的重頭戲。但是在去年超寬松貨幣政策大環(huán)境一去不復(fù)返、加息預(yù)期變強(qiáng)、銀行風(fēng)控加強(qiáng)的大背景下，2010年的房企融資將不是件容易事。

房企頻放融資信號(hào)

3月20日，保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬以不低于17.92元/股向包括公司大股東在內(nèi)的不超過(guò)10名特定對(duì)象增發(fā)不超過(guò)7億股，募集資金凈額不超過(guò)96億元，擬投入12個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其中包括北京密云的云水名苑項(xiàng)目。

3月18日，嘉凱城公告，擬與中信信托有限責(zé)任公司合作，由中信信托以信托資金對(duì)青島嘉凱城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行增資擴(kuò)股，總規(guī)模10億元，期限18個(gè)月。

3月17日，中國(guó)海外發(fā)布公告，將與工銀國(guó)際投資管理公司成立規(guī)模約為2.5億美元至5億美元的房地產(chǎn)基金，以投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目。

……

諸如此類的融資公告頻頻出現(xiàn)，透露出房企渴求資金的強(qiáng)烈信號(hào)。

統(tǒng)計(jì)顯示，截至3月29日，A股兩市房地產(chǎn)板塊共有70家企業(yè)發(fā)布年報(bào)，累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)逾291億元，比2008年的195億元增長(zhǎng)49%；但與此同時(shí)，至去年底負(fù)債總額卻逾5333億元，比2008年年底的3790億元增長(zhǎng)40%。

融資主因是為拿地

易居北京地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)牟增彬認(rèn)為，房企大規(guī)模融資的重要原因就是以大肆拿地為表象的積極擴(kuò)張策略。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，今年樓市并不會(huì)出現(xiàn)大幅調(diào)整，中長(zhǎng)期市場(chǎng)依然樂(lè)觀，而且現(xiàn)在國(guó)家在土地出讓金方面管理嚴(yán)格，開發(fā)商拿地付款的資金壓力急劇增加，被迫融資。

2009年，萬(wàn)科新獲取項(xiàng)目 44 個(gè)，總占地面積約763 萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積總計(jì)約1332 萬(wàn)平方米，按萬(wàn)科權(quán)益計(jì)算的規(guī)劃建筑面積約1036 萬(wàn)平方米。上述新項(xiàng)目萬(wàn)科權(quán)益地價(jià)總額合計(jì)248.2億元。

根據(jù)金地的年報(bào)，截至公告日，金地2009年共獲取18個(gè)項(xiàng)目，新增土地儲(chǔ)備523萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備總面積達(dá)1548萬(wàn)平方米，其中公司權(quán)益土地儲(chǔ)備1358萬(wàn)平方米。

在地價(jià)突飛猛進(jìn)的2009年，大多數(shù)房企都采取了積極拿地的策略。同時(shí)，在國(guó)土部的三令五申下，出讓金繳納制度越來(lái)越嚴(yán)格。這導(dǎo)致房企在土地?cái)U(kuò)張上需要的資金量大幅增加。

來(lái)自中原地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備信息統(tǒng)計(jì)顯示，2009年至今，地產(chǎn)四龍頭“萬(wàn)保招金”在拿地上要花費(fèi)443億、469億、91億和196億元，而除了尚未公布年報(bào)的招商地產(chǎn)外，其余3家去年的銷售收入分別約489億、230億和211億元。

環(huán)境變化融資非易事

去年兩會(huì)過(guò)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速飆升，各大房企春風(fēng)得意，銀行頻頻示好，爭(zhēng)相授信、貸款，資本市場(chǎng)也大開其門，蜂擁追捧地產(chǎn)股。一時(shí)間，房企手握巨額銷售回款，背靠銀行股市大山，渾然不覺(jué)融資問(wèn)題。但業(yè)內(nèi)人士指出，從今年的市場(chǎng)環(huán)境看，去年的順風(fēng)順?biāo)茈y再現(xiàn)，一方面因超寬松貨幣政策大環(huán)境一去不復(fù)返，另一方面，加息預(yù)期變強(qiáng)、銀行風(fēng)控加強(qiáng)，將明顯增加房企融資難度。

一位市場(chǎng)分析人士告訴記者，最近的一系列信號(hào)都在明顯釋放金融政策收緊的信號(hào)。3月30日，周其仁、夏斌、李稻葵等三位經(jīng)濟(jì)學(xué)家成為貨幣政策委員會(huì)新成員，作為央行制定貨幣政策的咨詢議事機(jī)構(gòu)，該委員會(huì)對(duì)貨幣政策具有很強(qiáng)的影響力，值得注意的是，三位新成員的主要觀點(diǎn)都偏于緊縮。“在這樣的背景下，今年房企融資不易”。

其實(shí)，房企融資難的問(wèn)題在去年第四季度就已經(jīng)抬頭。在去年9月之后，地產(chǎn)企業(yè)的融資計(jì)劃就處于擱淺狀態(tài)，今年將會(huì)有更多的企業(yè)面對(duì)融資難題。

一位深圳地產(chǎn)行業(yè)研究員表示，2010年，地產(chǎn)商們?nèi)兆訒?huì)過(guò)得“緊巴巴”，“2009年的高價(jià)拿地和緊張資金是個(gè)矛盾，順利回籠資金將成為地產(chǎn)企業(yè)2010年的首要任務(wù)。”

積極拓展融資渠道

對(duì)此，已經(jīng)有有遠(yuǎn)見的房企另辟蹊徑，尋找新的融資渠道。

中國(guó)海外將與工銀國(guó)際成立規(guī)模房地產(chǎn)基金，以投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目，而這一基金將以私募基金形式經(jīng)營(yíng)。此外，包括華潤(rùn)、復(fù)地、綠城等在內(nèi)的多家地產(chǎn)公司已涉足或有意開展房地產(chǎn)私募基金業(yè)務(wù)。

與此同時(shí)，金地與瑞銀集團(tuán)成立的投資于中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的境外合伙基金，已經(jīng)完成了首次募集，并計(jì)劃3年內(nèi)在國(guó)內(nèi)成立由金地獨(dú)立募集和管理的人民幣房地產(chǎn)基金，并力爭(zhēng)基金融資的資金占公司投資總額的20%左右。

有私募基金的負(fù)責(zé)人表示，隨著銀行貸款風(fēng)聲日漸趨緊，以及加息預(yù)期等因素影響，開發(fā)商資金構(gòu)成當(dāng)中，私募股權(quán)基金、信托公司等可能扮演更為積極的角色。

作者：魯歡

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