調(diào)控“變軌”樓市預(yù)警金融泡沫

　　世界兩大投行高盛與摩根士丹利都在經(jīng)歷著歐美房地產(chǎn)金融泡沫破裂后帶來的劇痛，兩者相繼爆出了旗下房地產(chǎn)基金在過去兩年的時(shí)間里幾乎被損失殆盡的傳聞，這在兩者的地產(chǎn)基金投資史上是前所未有的事情。

　　同樣的擔(dān)憂似乎在中國也開始上演。繼4月15日，國務(wù)院發(fā)文對(duì)貸款購買第二套住房的家庭提出了貸款首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的限制之后，國務(wù)院周六再次對(duì)三套房貸提出具體要求：在商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。

　　中國樓市泡沫的爭議從去年至今都未有停止，城市化進(jìn)程帶來的增長需求和一線城市上漲過快的房價(jià)讓這場(chǎng)爭議的答案莫衷一是。但現(xiàn)在局勢(shì)已經(jīng)比較明顯了，房價(jià)上漲過快的地區(qū)明確成為了監(jiān)管部門要重點(diǎn)打擊的“靶子”，其背后大量投資性需求所隱藏的金融風(fēng)險(xiǎn)讓監(jiān)管層開始有所警惕，監(jiān)管部門必須確保在“保增長”大局中發(fā)揮穩(wěn)定作用的中國銀行業(yè)不重蹈歐美銀行業(yè)所經(jīng)歷的危機(jī)。

　　由于并不能排除經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程出現(xiàn)反復(fù)的可能性，央行強(qiáng)調(diào)今年還要維持適度寬松的貨幣政策。在這個(gè)總體基調(diào)下，中國銀行業(yè)是既不能完全掐緊信貸過日子，也不能讓過多的信貸資金流入過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)。這就好比給一個(gè)病人喂飯，既希望多吃點(diǎn)、吃快一點(diǎn)，但又不要保證不被噎著。

　　這無疑是一件高難度的技術(shù)活。如何在不同城市、不同區(qū)域之間，在一線城市和二三線城市之間，尋找到一套差異化的樓市調(diào)控政策，讓房價(jià)降下來，樓市信心不受損，是監(jiān)管層一直頭疼的事情。

　　追溯去年至今中央出臺(tái)的一系列樓市調(diào)控政策，不管是“國四條”、“國十一條”還是“國十九條”，其內(nèi)容均避免不了大而泛之的內(nèi)容，措辭雖然嚴(yán)厲，勢(shì)頭也很強(qiáng)猛，但在具體操作的層面上，卻仍有空子可鉆，中央的政策到了地方，往往已經(jīng)變了味兒，這也解釋了為何“兩會(huì)”之后地王仍然頻出，房價(jià)越調(diào)越高的現(xiàn)象。

　　幸運(yùn)的是，在經(jīng)過半年多的反復(fù)之后，政府終于重新使出了“必殺技”，此次出臺(tái)的二、三套房貸政策顯然有更明確的執(zhí)行主體。這套差別化的住房信貸政策若能得到嚴(yán)格的執(zhí)行，顯然將把投資客帶入死胡同，被縮短的金融杠桿將大大壓縮樓市投資客的利潤空間，其風(fēng)險(xiǎn)更是成倍的上漲。

　　“這條新政的特點(diǎn)是精準(zhǔn)打擊，針對(duì)住宅市場(chǎng)重點(diǎn)打擊已經(jīng)出現(xiàn)高房價(jià)的區(qū)域，而不是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面打擊，它的核心在于抑制炒房和投機(jī)的不合理住房需求，增加住房有效供給。”潘石屹也如是解讀。

　　對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，調(diào)整金融杠桿不失為一種立竿見影的策略之一，國務(wù)院近期的調(diào)控政策也預(yù)示著，新一輪樓市調(diào)控的方向極有可能就是金融政策的繼續(xù)調(diào)整。

　　如果能在房地產(chǎn)金融泡沫形成之前，盡可能地讓銀行脫離房地產(chǎn)的控制，讓更多的信貸進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，對(duì)于中國房地產(chǎn)和銀行而言都是一大幸事。

　　目前，二、三套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)銀監(jiān)會(huì)還在抓緊制定當(dāng)中，但效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)，投資者的恐慌已經(jīng)蔓延樓市，京滬等一線城市陸續(xù)傳出投資客拋盤的消息，大規(guī)模的放量似乎已經(jīng)有了先兆，不知這次，一線城市的房價(jià)能跌多少呢？

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