銀行對狂飆房價功不可沒調(diào)控政策尚未除根

　　一盆冰水澆在了越燒越旺的樓市上——二套住房首付比例不低于5成，貸款利率不得低于基準利率的1．1倍；三套以上住房的，首付比例和貸款利率大幅提高，房價過高地區(qū)可暫停放貸。

　　面對近兩個月來漲勢近乎瘋狂的樓市，國務院收緊了金融政策，為過快增長的房價拉緊了韁繩。

　　就在14日國務院常務會議要求二套房首付至少5成的第二天，樓市迅速作出了反應。

　　從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)來看，4月15日，北京新建住宅及存量住宅交易量環(huán)比前一日出現(xiàn)明顯下降。新建住宅網(wǎng)簽交易量環(huán)比下降75.98％和存量住宅環(huán)比下降10.98％。

　　不僅僅是金融手段，土地政策、保障政策、監(jiān)管政策等手段，都將在金融收緊之后陸續(xù)登場。

　　2010年，迎接樓市的或許將是一場深刻的市場調(diào)整。

　　市場到了必須控制的時候

　　從最近兩年的國務院常務會議內(nèi)容看，房價已經(jīng)成為一個必然討論的話題，幾乎每次國務院常務會議之后，都會出臺相關的房地產(chǎn)新政。

　　高房價不僅是普通人關心的話題，同時也是中央政府密切關注的問題。

　　最近的這一輪房價過快上漲源自2009年二季度之后。

　　在經(jīng)歷了世界金融危機和中央政府從2007年下半年開始的地產(chǎn)調(diào)控后，我國樓市在2008年一直處于冷清觀望狀態(tài)。不僅買房的人少了，開發(fā)商拿地開發(fā)的熱情也迅速降低。在2008年，多個城市出現(xiàn)土地流拍。

　　正是由于開發(fā)建設的減少，當2009年初我國率先走出金融危機陰影的時候，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了供應短缺的問題。

　　壓抑了一年多的購房需求在2009年二季度后大量釋放，加上供應不足，房價在這之后迅速攀升。

　　2009年12月14日，國務院拋出“國四條”，要求遏制房價過快上漲。

　　今年1月10日，《國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》公布，從土地到信貸，再到地方政府責任，文件詳細列出了十一條措施。這個“國一十條”為2010年的房地產(chǎn)市場定下了基調(diào)，就是要遏制房價過快上漲。

　　然而，所有人都沒有預料到，就在今年兩會結束第二天，北京一天之內(nèi)接連誕生三個地王。而在兩會上，從中央政府到地方政府，屢屢表態(tài)，要遏制高房價過快上漲。

　　如果說，2009年二季度以來房價的上漲，更多是剛性需求的釋放，那么，今年3月之后房價的上漲，則更像是一場賭博。央企地王的誕生，直接改變了市場的預期，恐慌性購房、投資炒作大量進場。

　　我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司控股公司副總胡景暉告訴記者，在今年3月之后，北京市二手房的交易中開始出現(xiàn)一些怪現(xiàn)象——

　　“首先，不看房就成交的客戶開始大量出現(xiàn)。”胡景暉說，一次性全款付清的客戶比例突然上升。以前，只有1／3的客戶會選擇一次性全款付清的購房方式，但在3月之后，這個比例卻上升到了一半以上。

　　更夸張的情景開始顯現(xiàn)，在北京一些區(qū)域，胡景暉發(fā)現(xiàn)，居然有客戶買房當天就掛牌出售。

　　“毫無疑問，短線炒家開始大量進入市場。今年3月以來，房價的上漲，與1997年的香港房地產(chǎn)市場非常相像。如果不加控制，市場會很危險?！焙皶熣f。

　　最先使用的控制措施，就是金融信貸政策。這個手段一直在使用，不同的是，力度不斷升級。

　　今年1月出臺的“國十一條”規(guī)定，貸款購買第二套住房的，首付比例不低于4成，貸款利率嚴格按照風險定價。

　　4月14日的國務院常務會議，則把二套房的首付比例再次提高——首付比例不低于5成，貸款利率不得低于基準利率的1．1倍。

　　4月17日，《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》出臺，差別化住房信貸政策更加細化。

　　其中，首套住房面積在90平方米以上的，首付比例不得低于3成。在此之前首套住房的首付比例只有2成。

　　第三套以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，房價過高地區(qū)可暫停第三套以上住房的放貸。

　　“以前出臺金融政策調(diào)控樓市的時候，政策中總有例外的條款，但這次非常干脆，沒有任何例外。而且，對銀行來說，這些政策都能夠落實?！币患覈秀y行的工作人員這樣告訴記者，中央政府是下了決心要控制房價過快上漲。

　　銀行對房價推波助瀾

　　歷史總是驚人的相似。

　　類似今年房價過快上漲情況，2007年上半年就曾經(jīng)發(fā)生過一次。而針對這兩次房價過快上漲的調(diào)控手段如出一轍，都是從二套房貸款政策入手。

　　2007年9月27日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會發(fā)布《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，收緊信貸政策。其“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1．1倍”的政策，直接導致了2007年下半年至2008年年底房地產(chǎn)市場的低迷。

　　時隔兩年多之后，二套房政策再次充當了調(diào)控樓市的第一拳，只是這次力度更大。

　　北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩告訴記者，這次出臺的政策與2007年的“927新政”有些類似。不同的是，2007年遇到了全球金融危機，有些城市干脆就不放貸款，而不僅僅是增加首付。此次出臺的政策，在住房信貸上作出了更加細化的區(qū)分，目的就是要打擊短期炒作。這樣的措施會非常有效。

　　在胡景暉看來，今年的價格上漲比2007年嚴重得多。2007年的房價上漲是從南向北蔓延，一開始只是在深圳，而這一輪卻是從北京發(fā)起，兩周之后上海開始動作，再傳到廣州深圳。北京作為首都的示范效應影響更大。

　　“2007年的過快上漲僅僅是投資炒作，今年卻是央企地王的推動，這一輪的房價猛漲比2007年更兇猛?！焙皶熣f。

　　在胡景暉看來，這幾年的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策中，除了2007年的“927新政”外，其他的政策基本沒有起到真正的作用。所以中央政府仍然采用了金融手段發(fā)力，這個手段立竿見影?？梢哉f，國務院14日的政策就是“927新政”的翻版。

　　從政策的調(diào)控方向看，首先受影響的將是投資客，那些可改善可不改善的購房需求也將被澆冷水。

　　市場的反應印證了金融手段的立竿見影。

　　據(jù)我愛我家北京市所有400余家門店的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，新政出臺后第一天，已經(jīng)簽約的貸款客戶紛紛給店面打電話，要求加急辦理過戶和批貸手續(xù)。通州二手房購房委托量首現(xiàn)下降23％，部分炒家離場。整體房源量上升15％，2005年以后的二手商品房房源量上漲3成。

　　北京中原地產(chǎn)向記者表示，在新政出臺后，一些城市已經(jīng)開始出現(xiàn)拋售的苗頭。在北京北三環(huán)一個樓盤，一浙江炒客一次拋出20余套房源，總價近1．3億元；在深圳，目前已有投資客一次性掛出上百套房源出售的情況；三亞甚至出現(xiàn)全民賣房的景象。

　　可以看出，銀行在房價的上漲下跌中扮演著至關重要的角色。

　　“毫無疑問，銀行在房價上漲中是一個非常重要的推動力。如果沒有銀行這桶油，房地產(chǎn)這輛車不可能跑得這么快?！敝斀?jīng)評論員葉檀說，在房地產(chǎn)市場，銀行采用了拉長金融杠桿的做法，不僅僅體現(xiàn)在低首付、低利率，還包括抵押貸款等方式，讓有房者更容易獲得貸款購買更多的住房。

　　葉檀表示，銀行拉長或縮短金融杠桿，對于房地產(chǎn)市場會起到至關重要的作用，傳導到價格上，會明顯帶來房價的上漲或下跌。此次國務院的新政縮短了金融杠桿，對短線操作的投資客來說，將是致命的打擊。

　　在房地產(chǎn)市場上，銀行占據(jù)了市場的兩頭。在房地產(chǎn)供應上，正是有了銀行的開發(fā)貸款，開發(fā)商才能順利拿地進行開發(fā)建設；在房地產(chǎn)消費上，也正是有了銀行的個人住房消費貸款，商品房才能真正被市場消化。

　　“在房地產(chǎn)市場供應和消費兩個終端上，銀行都有著難以遏制的放貸沖動?！焙皶熣f，銀行主觀上并非愿意看到高房價，但客觀上確實對房價起到了推波助瀾的作用。

　　由于中國城鎮(zhèn)化的發(fā)展，需要房地產(chǎn)市場大量開發(fā)。銀行放貸給開發(fā)商后，開發(fā)商有了資金支持可以高價拿地、推高房價，銀行從開發(fā)貸中能獲取客觀的利益，愿意放貸給開發(fā)商。

　　在2009年整體流動性充足的情況下，大量貸款放給了央企。央企看中了房地產(chǎn)市場，不斷締造地王，高地價刺激著高房價。

　　而在個人信貸領域，房貸風險小、數(shù)量大，對銀行來說更是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

　　“對銀行來說，對房地產(chǎn)放貸的度究竟多少合適？好像沒有人能說清。”一家國有銀行從事信貸審批的工作人員告訴記者，有不少銀行的利潤就是靠房地產(chǎn)個人信貸業(yè)務支撐的。

　　遏制高房價期待更多組合拳

　　與金融政策的立竿見影相比，國務院此次出臺的新政中還包含了土地、稅收、保障和市場監(jiān)管等多方面的內(nèi)容。今年樓市的調(diào)控，將又是一系列組合拳。

　　就在此次國務院地產(chǎn)新政出臺后第二天，北京市就在土地政策和保障政策作出了調(diào)整。

　　北京市國土局副局長曾贊榮向媒體表示，北京將完善商品房住宅用地“招拍掛”出讓方式，更多采用綜合評標的方式。按照他的說法，評標中還將設定地價的合理區(qū)間，如果超出區(qū)間，開發(fā)商即使報價再高，評標中也無法加分。而開發(fā)商的報價在評標中的比重將只占25％。

　　據(jù)了解，北京下一步還將試點推出“限地價、競政策性住房面積”的出讓方式。這種土地出讓方式將先限定地塊的地價，哪個開發(fā)商能最大效率地利用土地，將能夠獲得土地。

　　不僅如此，北京市還對開發(fā)商拿地規(guī)模作出了限制。北京市國土局副局長曾贊榮日前表示，北京將控制企業(yè)在一定時期內(nèi)商品房用地的拿地規(guī)模。資質(zhì)最高的一級資質(zhì)房企，半年內(nèi)拿地規(guī)模不得超過40萬平方米，以防止開發(fā)商圈地、囤地。

　　在住房保障上，國土資源部本月15日公布的2010年住房用地計劃顯示，2010年保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計劃供應量占住房用地計劃供應總量的77％。

　　葉檀告訴記者，此次的調(diào)控肯定是一個組合拳，相應的土地政策、財稅政策等都會逐步作出調(diào)整。普通百姓需要明確的是，國家對首套住房的需求還是支持的，這一點并沒有變化。

　　“這次調(diào)控政策從供需兩方面入手，總體思路比以前要好?！北本煼洞髮W房地產(chǎn)研究中心主任董藩說，此次出臺的政策不僅在供求兩方面進行調(diào)整，還影響著購房者的市場預期，對遏制高房價肯定有作用。

　　董藩表示，政府應該限制江浙一帶的投資客，同時加大住宅的市場供應，這樣才能真正促使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　“堅決反對房地產(chǎn)的短期炒作，但買房子投資是正常的。政府能不能限制一下新房流通的速度，比如5年之內(nèi)不能轉讓之類的政策?！倍f。

　　在董藩看來，房地產(chǎn)市場需要一個健康的租賃市場，租賃市場需要投資客，如果沒有一定的投資客買房出租，租賃市場的價格會加速上漲。如果房地產(chǎn)的投資客買房長期持有，以出租獲取利益的話，對整個市場是有好處的，能夠幫助年輕人更合理地解決住房問題。

　　盡管對此次的地產(chǎn)新政頗為認同，但董藩表示依然存在一些問題。

　　“這樣的政策在全國所有地區(qū)一刀切是不行的，很多中小城市房價比較穩(wěn)定，還不能這樣打壓?！倍f，還有一些合理的需求將會被打壓。

　　董藩所說的被打壓的合理需求主要是指改善性需求。例如，在京工作的外地年輕人，如果其父母年齡大了希望來到北京與子女生活在一起，可能就需要換一個大一些的房子，或者再買一套房子。由于父母年紀大，在銀行拿不到貸款，需要用子女的名義進行貸款，按照目前出臺的政策，就會很難實現(xiàn)，對這樣的需求就是一種打壓。

　　在胡景暉看來，這輪房價過快上漲給政府敲了一個警鐘，提示政府在財產(chǎn)性稅收改革和土地改革兩個層面要進行探索，這兩項內(nèi)容才能真正改變房地產(chǎn)市場的格局。

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