央行罕見披露貸款投向房價(jià)暴漲確由資金推動(dòng)

　　央行昨日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，一季度房地產(chǎn)貸款繼續(xù)增長，其中，個(gè)人購房貸款新增5227億元，季末余額同比增長53.4％，比上年末上升10.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　這也是央行罕見的就單個(gè)季度發(fā)布金融機(jī)構(gòu)貸款投向報(bào)告。

　　數(shù)據(jù)充分說明，一季度房價(jià)高漲背后，信貸資金推動(dòng)因素明顯。這也給正在進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控指明了重點(diǎn)方向。

　　去年，適度寬松的貨幣政策的最大受益者之一無疑包括房地產(chǎn)業(yè)。根據(jù)不久前國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2009年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比上年增長16.1％。其中，國內(nèi)貸款11293億元，增長了48.5％，這部分資金大部分來源于銀行。

　　這種情況在今年一季度得到了延續(xù)。除了個(gè)人房貸，央行數(shù)據(jù)還顯示，一季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增3207億元，季末余額同比增長31.1％。

　　進(jìn)入3月份，房地產(chǎn)貸款出現(xiàn)減緩趨勢，3月末主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額同比增長44.3％，比上月末低0.6個(gè)百分點(diǎn)，但仍明顯高于同期各項(xiàng)貸款增速23.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　除了全國數(shù)據(jù)，在上海，4月14日央行上海總部公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度上海人民幣個(gè)人住房貸款增加338.1億元，同比多增311.3億元。由統(tǒng)計(jì)可得出，上海一季度新增個(gè)人房貸約為去年同期的11倍。

　　事實(shí)上，去年下半年以來，隨著房價(jià)高漲、地王頻現(xiàn)，國家先后出臺了“國四條”、“國十一條”等政策，又在今年初上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，把房企上市融資跟土地儲備情況掛鉤。這一系列動(dòng)作，給開發(fā)商帶來了不小的資金壓力。

　　就在幾天前的4月14日，國務(wù)院明確要求對存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，暫停批準(zhǔn)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款。

　　但真實(shí)數(shù)據(jù)反映的信貸資金推高樓市的嚴(yán)重程度，顯然令人驚異。由此應(yīng)可預(yù)期，加強(qiáng)對信貸資金的調(diào)控，可能成為下一步樓市調(diào)控的重要政策選擇。

　　有關(guān)方面已經(jīng)在行動(dòng)。在國務(wù)院出臺“二套房貸款首付至少五成、利率至少1.1倍”政策后，《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者昨日獲悉，銀監(jiān)會正抓緊調(diào)研“二套房”貸款新規(guī)細(xì)則，或?qū)⒊雠_統(tǒng)一執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。

　　在日前召開的2010年第二次經(jīng)濟(jì)金融形勢分析通報(bào)會上，銀監(jiān)會主席劉明康強(qiáng)調(diào)，要認(rèn)真落實(shí)國務(wù)院調(diào)控房價(jià)的相關(guān)通知精神，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房；各大中型銀行還要按季度開展房地產(chǎn)貸款壓力測試。

　　某股份制銀行按揭部負(fù)責(zé)人對記者表示，該行房貸存量并不大，但由于一季度增速較快，引起監(jiān)管部門重點(diǎn)關(guān)注，各地分行均遭監(jiān)管部門現(xiàn)場檢查，“因此，我們現(xiàn)在嚴(yán)格執(zhí)行首付五成規(guī)定，不留任何余地?！?/p>

　　今年，大量“手工運(yùn)鈔機(jī)”再度出現(xiàn)在深圳和香港聯(lián)接的各個(gè)關(guān)口。

　　據(jù)深圳海關(guān)統(tǒng)計(jì)，一季度共計(jì)查獲旅客違規(guī)超帶貨幣案1412宗，案值近1億元人民幣。而去年1-8月，超帶貨幣案合計(jì)僅577宗。

　　今年一季度,僅在深圳海關(guān)百萬元以上的大宗貨幣進(jìn)出境案頻密發(fā)生27宗，同比增長8倍，而涉案值合計(jì)4700萬元，暴增近10倍。其中大部分是入境違規(guī)。

　　同樣的情形發(fā)生在人民幣升值預(yù)期強(qiáng)烈的2006年、2007年。

　　不僅是海外熱錢，當(dāng)市場為調(diào)控政策擔(dān)憂、二級市場資金紛紛流出股市之際，各路流動(dòng)性已在場外聚集蓄勢。

　　萬涓匯河

　　在安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文看來，資產(chǎn)價(jià)格的上漲并不總是供求關(guān)系變化引起，比如房地產(chǎn)存貨量很大，但價(jià)格依然屢創(chuàng)新高。

　　安信證券運(yùn)用“小河流水”的理論予以解釋：小河里來了水，資金慢慢多起來，但率先漂起來的是樹枝和樹葉，也就是小盤股，到后來非常大的板塊才能浮起來。

　　高善文認(rèn)為，完全不看利潤面，只看資金驅(qū)動(dòng)資產(chǎn)就有這種特征。

　　種種跡象顯示，在上游，許多水已開始匯集，有形成河流的態(tài)勢。截至4月19日，華夏等23家基金公司旗下241只基金率先披露2010年一季報(bào)。

　　據(jù)天相投顧統(tǒng)計(jì)，其中131只可比的偏股型基金倉位為81.86％，環(huán)比下降3.59個(gè)百分點(diǎn)。

　　有跡象顯示，基金倉位仍在下降。19日預(yù)計(jì)，4月第三周股票型基金重倉比例較上周下降1.15個(gè)百分點(diǎn)，次重倉比例上升4.02個(gè)百分點(diǎn)，中倉比例下降3.45個(gè)百分點(diǎn)，次輕倉比例上升0.57個(gè)百分點(diǎn)。4月份前兩周股基倉位也呈下降趨勢。

　　雖然基金倉位下調(diào)客觀沖擊市場，甚至是抽水，但也在積蓄現(xiàn)金頭寸。

　　從歷史看，基金倉位高于80％時(shí)，大盤往往次月形成階段性頂部。

　　此前，偏股型基金持倉比例超過80％的有2009年第二季度、2007年第四季度、2007年第三季度、2006年第四季度，而下一個(gè)季度的首個(gè)月份均形成關(guān)鍵性頂部。如2009年7月29日形成年內(nèi)高點(diǎn)雙頭形態(tài)的第一個(gè)頭；2008年1月15日形成全年高點(diǎn)；2007年10月16日形成A股歷史高點(diǎn)6124點(diǎn)。

　　上海一位基金公司人士稱：“基金倉位下降對市場是好事。”

　　在中信建投首席宏觀分析師魏鳳春看來，基金的頭寸可能只是匯聚這條河的支流，主流更可能是房地產(chǎn)市場流出的資金。

　　“房地產(chǎn)市場比股市規(guī)模要大得多，有人估計(jì)其市值不少于100萬億元?！备呱莆慕诤暧^經(jīng)濟(jì)的報(bào)告如此描述。

　　魏鳳春的邏輯是，地產(chǎn)調(diào)控對于投資客的打擊非常大。這些炒樓資本做投資做慣了，加之實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)能過剩，轉(zhuǎn)型升級的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)又高，“唯有資本市場適合他們的口味”。一二級市場都是他們的獵物。

　　中央對房地產(chǎn)市場的調(diào)控也可能將一部分熱錢引入資本市場。

　　最近，無本金交割遠(yuǎn)期外匯（NDF）市場上，人民幣升值預(yù)期強(qiáng)烈。據(jù)彭博數(shù)據(jù)，截至北京時(shí)間4月20日17：40，人民幣NDF（T%2B3）買價(jià)為6.8244，較前一交易日6.8268升值；一年期為6.6216，也較前一交易日6.6280有所升值。

　　高善文表示：“可能有一定規(guī)模的熱錢進(jìn)入了中國?！?

　　據(jù)中國社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所研究員張明估算，熱錢流入中國的數(shù)字約900億元。地產(chǎn)調(diào)控可能引起投資房地產(chǎn)的熱錢向股市和債市轉(zhuǎn)移。

　　反轉(zhuǎn)仍不成熟

　　雖然有跡象顯示場外資金正在蓄勢，但影響它們做出入市決定的因素很多。4月20日，國信證券晨會形成策略判斷：“調(diào)整空間有限，但時(shí)間或較長?！?

　　其理由或是場外資金入市的障礙。國信證券認(rèn)為，目前，政策處在敏感期，加上新政策出臺后有一段檢驗(yàn)期。因此，市場對未來是否有進(jìn)一步調(diào)控措施出臺以及對當(dāng)前的調(diào)控效果仍有不確定性。在政策趨勢確定、力度和效果不定的情形下，市場還將維持震蕩，但相對靠近謹(jǐn)慎一端。

　　國信證券還認(rèn)為，未來市場存在多種風(fēng)險(xiǎn)。首先，隨著超嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，市場還將反映房地產(chǎn)在價(jià)格和銷量變化的不確定性。其次，對于風(fēng)格的看法，中小盤股20日跌幅小于大盤，是否會出現(xiàn)補(bǔ)跌。

　　從資金蓄勢的過程看，也存在蓄勢尚不成熟的特點(diǎn)。雖然基金倉位不斷下降，但截至19日公布的可比偏股型基金平均倉位仍在80％之上，基金仍存在繼續(xù)增加現(xiàn)金頭寸的巨大空間。

　　魏鳳春認(rèn)為，受到房地產(chǎn)政策影響的地產(chǎn)炒作資本及熱錢，在面對證券市場尚不穩(wěn)定的情況下，也不會貿(mào)然入市。

　　4月20日，上證指數(shù)K線上形成長上影線和長下影線的十字星，顯示出方向上的躊躇。

　　無孔不入的炒房一族總能找到“新玩法”。眼下房貸風(fēng)聲漸緊，就有炒房客打起了消費(fèi)貸款的主意。

　　老李是有著多年“倒房”經(jīng)歷的“房蟲”，現(xiàn)在坐擁北京、海南等地6套房產(chǎn)，資產(chǎn)身價(jià)接近2000萬元。今年他又新添置一套總價(jià)200萬元酒店式公寓，不過，向銀行申請貸款時(shí)碰了壁。商業(yè)銀行通過對老李本人的個(gè)人征信系統(tǒng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)他名下存在多套房貸交易記錄，由此認(rèn)為老李是明顯的投機(jī)性購房，屬高風(fēng)險(xiǎn)人群，拒絕為其提供個(gè)人住房按揭貸款。

　　一邊是開發(fā)商催促繳款，另一邊求貸無門，為在短時(shí)間內(nèi)湊足房款，老李甚至考慮過出手名下的一處小戶型。但是受到“高人”指點(diǎn)后，老李以個(gè)人消費(fèi)貸款的名義向銀行申請貸款，最后還是銀行幫助老李解了燃眉之急。

　　個(gè)人消費(fèi)貸款用途很廣，主要是指銀行向個(gè)人客戶發(fā)放的有指定消費(fèi)用途的貸款（不包含房貸），包括耐用品消費(fèi)等消費(fèi)性個(gè)人貸款，一般以借款人本人或第三人所有的依法有權(quán)處分的住房作抵押。目前銀行在審批消費(fèi)貸款時(shí)需要客戶提供明確的貸款方向，老李承諾貸款用于裝修這一大額消費(fèi)，將手中的房屋抵押給商業(yè)銀行，銀行按照房產(chǎn)評估值的7折以內(nèi)提供消費(fèi)貸款，在貸款獲得審批后，銀行將資金直接劃撥到客戶的賬戶，這樣老李就可以將貸款用于支付房屋價(jià)款。

　　在老李為自己“瞞天過海”暗自慶幸的時(shí)候，銀行的客戶經(jīng)理又給他出了道難題。銀行經(jīng)理告訴他，目前銀監(jiān)會要求商業(yè)銀行對貸款進(jìn)行精細(xì)化管理，銀行要對貸款資金流向了然于胸，所以銀行在提供消費(fèi)品貸款的時(shí)候要求客戶提供相應(yīng)的購買合同，甚至將貸款直接打給第三方賬戶。

　　老李申請的貸款名義上是用于裝修，銀行要求老李提供裝修合同、裝修發(fā)票和裝修材料詳單等?！敖杩钊吮仨毺峁┱鎸?shí)合法的用途證明方可通過銀行審核。而銀行一般會按照合同金額提供貸款資金，并且資金直接打到第三方受托支付賬戶?！便y行工作人員告訴老李。

　　雖然銀行的規(guī)定給老李帶來了一定困擾，但憑著多方疏通，他再次避開監(jiān)管新規(guī)限制。老李說，其實(shí)這也存在變通的手段，只要客戶和一些小裝修公司打好招呼，支付裝修公司一定費(fèi)用作為通道費(fèi)，比如貸款總額的3％，裝修公司在獲得消費(fèi)貸款后再將資金打入客戶賬戶，這樣就可以規(guī)避商業(yè)銀行的監(jiān)管。經(jīng)過一番周折，老李將手中一套評估值在300萬左右的房屋作為抵押，向銀行申請了100萬消費(fèi)貸款，貸款期限五年，利率執(zhí)行同檔期基準(zhǔn)利率上浮5％，這對老李來說已是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

　　專業(yè)人士稱，第一季度以來，用房屋進(jìn)行抵押消費(fèi)的需求呈明顯上升趨勢，越來越多的企業(yè)白領(lǐng)、中小企業(yè)主等開始關(guān)注和認(rèn)可這種融資消費(fèi)觀念。

　　老李將消費(fèi)貸款“變身”住房按揭貸款，在逃避監(jiān)管的同時(shí)，放大了商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在銀行加杠桿的資金支持下，抑制房價(jià)過快上漲的政策初衷將可能打折扣。

　　房貸收緊將引導(dǎo)銀行信貸配置更加合理

　　二套房貸調(diào)控新政14日出臺后，各銀行已陸續(xù)上調(diào)二套房首付比例和貸款利率。部分銀行雖然還未收到來自總行的執(zhí)行細(xì)則，但均表示將在近期推行新政。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，二套房貸收緊將對銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)產(chǎn)生一定沖擊，個(gè)貸利息收入可能會出現(xiàn)短期回落。不過從長期看，新政將引導(dǎo)銀行信貸配置更加合理，存量房貸面臨的資產(chǎn)質(zhì)量壓力有限。

　　新政陸續(xù)執(zhí)行

　　工行已實(shí)行房貸新政，建行、中行、農(nóng)行、中信銀行（601998）等也表示“總行實(shí)施細(xì)則會在近期公布”。無論細(xì)則出臺與否，銀行未來新增二套房貸將嚴(yán)格按照新政執(zhí)行。

　　招商銀行（600036）一位信貸經(jīng)理告訴中國證券報(bào)記者，雖然總行還沒有下發(fā)執(zhí)行細(xì)則，但是目前在接受業(yè)務(wù)咨詢的時(shí)候已經(jīng)開始按照新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，之前已經(jīng)簽下但還沒有完成審批的貸款仍然按老政策執(zhí)行。

　　“各家銀行在一周內(nèi)應(yīng)該會陸續(xù)執(zhí)行新政?！北本┿y行（601169）有關(guān)人士表示，由于新政推出后正值周末時(shí)期，所以各家銀行的分支機(jī)構(gòu)還沒有收到具體的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，但是在接下來的一周內(nèi)新政將全面鋪開。

　　“新政實(shí)施后，個(gè)人貸款增量和相關(guān)的利息收入增速將有所回落?！焙ＭㄗC券（600837）分析師佘閔華表示，短期內(nèi)首付要求的提高和不合理需求的抑制將降低銀行個(gè)人住房貸款增速。二套及以上住房貸款利率水平的大幅提高將使銀行在一定程度上以價(jià)補(bǔ)量，但預(yù)計(jì)新發(fā)放房貸利率的上升難以完全彌補(bǔ)貸款量的回落，個(gè)貸利息收入可能出現(xiàn)下降。

　　“短期內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)貸款比重高的銀行將會承受一定的壓力。”佘閔華指出，上市銀行中房地產(chǎn)相關(guān)貸款比重基本控制在30％以內(nèi)，其中興業(yè)銀行（601166）、深發(fā)展、招商銀行的比重分別達(dá)到30.64％、30.33％和28.04％。

　　存量房貸壓力有限

　　分析人士指出，新政出臺后，銀行零售業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)調(diào)整，從而引導(dǎo)銀行信貸配置更加合理。由于住房貸款實(shí)際成數(shù)不高，因此存量房貸的資產(chǎn)質(zhì)量壓力有限。

　　目前，市場對銀行業(yè)的擔(dān)憂主要體現(xiàn)在房價(jià)變動(dòng)對銀行資產(chǎn)質(zhì)量的影響。對此，佘閔華表示，銀行住房貸款的實(shí)際成數(shù)（貸款余額/房產(chǎn)價(jià)值）普遍在六成以內(nèi)，即使房價(jià)出現(xiàn)一定程度回落，存量房貸的資產(chǎn)質(zhì)量壓力也十分有限。零售貸款結(jié)構(gòu)的逐步變化長期將優(yōu)化銀行零售業(yè)務(wù)的結(jié)構(gòu)并且提高銀行資產(chǎn)的收益能力。銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)貸款的主動(dòng)調(diào)控將有利于資產(chǎn)質(zhì)量的長期穩(wěn)定。

　　專家表示，在目前貸款需求較為旺盛而信貸控制又相對較嚴(yán)格的環(huán)境下，銀行個(gè)人貸款增速的趨緩騰出的信貸額度很可能會用于發(fā)放對公貸款，這將增加銀行的業(yè)務(wù)靈活性并對收益率水平起到一定正面作用。

　　招商證券（600999）研究員王倩認(rèn)為，新政實(shí)施后，銀行存貸利差將提升4-6個(gè)基點(diǎn)，凈息差將提升3-4個(gè)基點(diǎn)。部分銀行已經(jīng)開始將個(gè)人新增貸款的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向經(jīng)營性貸款，新政將明顯提升按揭貸款的平均利率水平，從而提高按揭貸款對銀行的吸引力。

　　中銀國際研究報(bào)告則指出，本次信貸新政昭示的從緊信號非常強(qiáng)烈，商業(yè)銀行原先的自主利率操作空間被完全壓縮，政策執(zhí)行力度較強(qiáng)。預(yù)計(jì)后續(xù)房貸可發(fā)放額度將急劇下降，房貸杠桿較一季度大幅降低已經(jīng)是不爭事實(shí)。

　　新華網(wǎng)北京4月20日電 記者從中國人民銀行20日舉行的新聞通氣會上獲悉，今年一季度信貸投向體現(xiàn)了國家宏觀調(diào)控的政策導(dǎo)向，體現(xiàn)出六個(gè)特點(diǎn)。

　　這六個(gè)特點(diǎn)是：

　　——第三產(chǎn)業(yè)中長期貸款保持較快增長。一季度，主要金融機(jī)構(gòu)本外幣第三產(chǎn)業(yè)中長期貸款仍保持較快增長，季末余額同比增長43．4％，盡管比上年末下降10．6個(gè)百分點(diǎn)，但從增速看，第三產(chǎn)業(yè)增速明顯高于第一、二產(chǎn)業(yè)；從占比看，三產(chǎn)季末余額占比達(dá)67．5％，比上年末上升0．9個(gè)百分點(diǎn)。

　　——票據(jù)融資持續(xù)減少，一般性貸款繼續(xù)增加。一季度，全部金融機(jī)構(gòu)票據(jù)融資減少6247億元，同比少增2．1萬億元，截至今年3月末，票據(jù)融資連續(xù)9個(gè)月減少；扣除票據(jù)融資后的一般性貸款增加3．23萬億元，同比多增1289億元。一般性貸款持續(xù)增加較快，有效地滿足了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的需要。

　　——“三農(nóng)”貸款保持平穩(wěn)增長。一季度末，主要金融機(jī)構(gòu)、農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行及財(cái)務(wù)公司投放本外幣的農(nóng)村貸款余額8．2萬億元，同比增長34．6％，比上年末高1．2個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)戶貸款本外幣余額2．2萬億元，同比增長31．9％，比上年末高0．2個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)林牧漁業(yè)貸款本外幣余額2．0萬億元，同比增長18．4％，比上年末下降7．5個(gè)百分點(diǎn)，但比上年同期高4．4個(gè)百分點(diǎn)。

　　——小企業(yè)貸款增速繼續(xù)高于大型企業(yè)貸款。一季度末，主要金融機(jī)構(gòu)、農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)、城市信用社及外資銀行投放的小型企業(yè)貸款余額6．3萬億元，同比增長23．9％，雖然速度比上年末低17．9個(gè)百分點(diǎn)，但比中型企業(yè)高1．6個(gè)百分點(diǎn)，比大型企業(yè)高6．5個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)構(gòu)上繼續(xù)改善。

　　——西部地區(qū)貸款增速高于中、東部地區(qū)。一季度，東、中、西部地區(qū)分別新增各項(xiàng)貸款17876億、4684億和5350億元，季末東、中、西部各項(xiàng)貸款同比分別增長23．8％、23．0％和29．6％，西部貸款增速分別比中、東部高6．6個(gè)和5．8個(gè)百分點(diǎn)。

　　——個(gè)人消費(fèi)貸款繼續(xù)增長。一季度，全部金融機(jī)構(gòu)人民幣個(gè)人消費(fèi)貸款新增5725億元，同比多增3698億元，余額同比增長57％，增速比上年末加快8．4個(gè)百分點(diǎn)。信貸投放在拉動(dòng)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需方面起到了一定的作用。

　　2009年寬松的貨幣政策讓不少銀行在降息的環(huán)境下“以量補(bǔ)價(jià)”。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)發(fā)布年報(bào)的12家上市銀行去年累計(jì)貸款總額超過21萬億元，而涉及房地產(chǎn)市場的貸款就達(dá)到5.28萬億元，占比兩成以上。

　　最新的樓市新政嚴(yán)控炒房、炒地信貸。這將影響到銀行的涉房貸款數(shù)量的增長。

　　同時(shí)，房貸利率也將提高。行業(yè)分析師表示，新政使得銀行得以在一定程度上“以價(jià)補(bǔ)量”，但預(yù)計(jì)利率的上升難以完全彌補(bǔ)貸款量的回落，個(gè)貸利息收入可能有所下降。

　　涉房貸款占貸款總額的24.27％

　　截至2009年末，12家上市銀行的貸款總額為22萬億元，其中涉房貸款超過5萬億，成為銀行重要的一塊“蛋糕”。

　　本報(bào)記者統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月20日，除中信和北京銀行（601169）外，12家上市銀行已經(jīng)發(fā)布年報(bào)，累計(jì)貸款總額高達(dá)21.77萬億元。值得注意的是，各家銀行在房地產(chǎn)行業(yè)巨大的貸款規(guī)模，也在年報(bào)中表露無遺。統(tǒng)計(jì)顯示，包括房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)貸款和個(gè)人住房抵押貸款在內(nèi)，這12家銀行的涉房貸款總額達(dá)到5.28萬億元，占銀行貸款總額的24.27％。其中，對房地產(chǎn)行業(yè)的公司貸款為1.66萬億元，個(gè)人住房抵押貸款為3.62萬億元。

　　在所有銀行中，三個(gè)國有大型銀行的涉房貸款數(shù)量占據(jù)七成以上的份額，且貸款金額均超過萬億元，發(fā)放貸款最多的是工行，該行去年發(fā)放房地產(chǎn)企業(yè)貸款4218.04億，個(gè)人住房抵押貸款8742.44億，累計(jì)涉房貸款達(dá)到12960.48億。中國銀行（601988）涉房貸款規(guī)模為12745.42億，建設(shè)銀行（601939）也達(dá)到12111.82億元。交通銀行（601328）也有3543億元，占到總額的20％。浦發(fā)銀行（600000）為2198.84億元，興業(yè)銀行（601166）也超過2000億元。而深發(fā)展A（000001）、華夏銀行（600015）、寧波銀行（002142）和南京銀行（601009）的涉房貸款總額都不超過千億元。

　　不過，從涉房貸款和貸款總額的比例看，興業(yè)銀行最高，去年該行涉房貸款規(guī)模占比達(dá)到30.64％。其次是招商銀行（600036），比例為28.04％，而三大國有大型銀行的這一比例都在兩成以上。比例最低的為華夏銀行，僅為14.26％。

　　樓市新政能否讓銀行“以價(jià)補(bǔ)量”

　　2008年央行的連續(xù)5次大降息，以及去年房貸利率7折優(yōu)惠，讓銀行資產(chǎn)價(jià)格受到創(chuàng)傷，但由于天量的信貸規(guī)模，銀行以量補(bǔ)價(jià)維持了去年業(yè)績的穩(wěn)定增長。但近期的樓市調(diào)控新政，影響到銀行房貸規(guī)模的增長。

　　4月15日至17日，國務(wù)院連發(fā)三道政令降溫樓市，被業(yè)內(nèi)稱為史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。措施雖然將使銀行的資產(chǎn)價(jià)格有所上揚(yáng)，但勢必會影響到規(guī)模的增長。海通證券（600837）行業(yè)分析師指出，預(yù)計(jì)投資性住房需求將得到極大遏制，將降低銀行個(gè)人住房貸款的增速。預(yù)計(jì)5月新增個(gè)貸將開始回落，二套及以上住房貸款利率水平的大幅提高使得銀行得以在一定程度上以價(jià)補(bǔ)量，但難以完全彌補(bǔ)貸款量的回落，銀行個(gè)貸利息收入可能有所下降。華泰聯(lián)合證券市場分析人士對記者表示。

　　不過，中信建投分析師認(rèn)為，房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸業(yè)務(wù)是銀行業(yè)主營業(yè)務(wù)中較為重要的一塊。政策收緊將對銀行經(jīng)營帶來一定的負(fù)面影響，但中長期來看，有助于調(diào)整銀行的信貸結(jié)構(gòu)，提高銀行風(fēng)險(xiǎn)管理能力。而且隨著房價(jià)回落，自住性住房需求增加，這部分新增的按揭貸款，在一定程度上可以填補(bǔ)減少的信貸規(guī)模。

　“此輪政策9、10月份應(yīng)該會根據(jù)經(jīng)濟(jì)總體情況進(jìn)行調(diào)整”

　　樓市調(diào)控新政頒布幾天來，滬上各大銀行已迅速做出反應(yīng)。早報(bào)記者從滬上知名房貸中介機(jī)構(gòu)凱盛經(jīng)略（上海）投資管理有限公司市場部了解到，自4月19日起，上海各商業(yè)銀行已開始全面執(zhí)行二套房貸新政，其所經(jīng)手的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為“曾經(jīng)有過房貸記錄”的所有家庭。據(jù)該公司副總經(jīng)理趙煒透露，由于貸款收緊，該公司目前已有10％左右已送件的房貸個(gè)案遭遇退單。

　　在各銀行在二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上，凱盛經(jīng)略方面獲悉的信息是，第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以貸款記錄為準(zhǔn)，即無論是置換、自住還是投資，只要曾經(jīng)有過貸款記錄的家庭，不管之前的貸款是否結(jié)清，甚至還清貸款后已出售、想要貸款置換新房的，都按第二套房貸新政執(zhí)行。

　　“如此嚴(yán)苛的審核標(biāo)準(zhǔn)，也是從來沒有過的。”趙煒說，此前達(dá)成交易、目前正在審批階段的貸款案例，從4月19日開始也均按第二套房貸新規(guī)審理。從凱盛經(jīng)略市場部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看到，僅4月19日當(dāng)日，該公司就有10％左右已送件的房貸個(gè)案被銀行退單，被退單者多為當(dāng)時(shí)申請貸款成數(shù)超過五成，但又在新政中被納入“第二套住房”范圍內(nèi)的購房者。

　　同時(shí)，該公司負(fù)責(zé)人還透露，已有20％-25％的購房者要求退房，退房這基本上集中在只簽了意向合同，還沒簽買賣合同的客戶。凱盛經(jīng)略客服部經(jīng)理周敏介紹，與房東協(xié)商后，有的購房者可以全額拿回定金，有的購房者則只能拿回部分或者拿不回定金。不過這些買家都普遍認(rèn)為房價(jià)會大幅下跌，因此就算是損失小部分定金，也堅(jiān)決要求退房。

　　趙煒認(rèn)為，隨著一系列政策的出臺，市場又將迅速進(jìn)入觀望階段，市場在5-6月可能會出現(xiàn)量價(jià)齊跌。

　　第一太平戴維斯物業(yè)顧問（上海）有限公司董事長劉德?lián)P昨日表示，政策效應(yīng)期大概持續(xù)3-6個(gè)月左右，嚴(yán)厲的調(diào)控政策足以讓高燒的上海樓市退燒?！暗康禺a(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)的作用太大，可謂動(dòng)一發(fā)而牽全身，政府還會根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況進(jìn)行調(diào)整。”

　　劉德?lián)P預(yù)計(jì)，每年的9、10月份都是一個(gè)重要時(shí)期，全年經(jīng)濟(jì)漲幅的預(yù)定目標(biāo)是否能實(shí)現(xiàn)，在此時(shí)都可以有大致判斷。因此，此輪政策到今年9、10月份應(yīng)該還會根據(jù)屆時(shí)的經(jīng)濟(jì)總體情況進(jìn)行調(diào)整。

　　房貸新政要求，二套房按揭貸款首付比例不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。據(jù)記者目前對廣深地區(qū)的了解，多數(shù)銀行還未執(zhí)行二套房貸首付五成的規(guī)定，但是銀行資金收緊的趨勢越來越明顯。多家銀行暫停住房按揭貸款業(yè)務(wù)，靜觀其變。

　　總部位于廣州的某銀行客戶經(jīng)理在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，暫時(shí)還沒收到房貸調(diào)整的政策，目前該行一套房貸，最低首付三成，利率8折；二套房貸，首付款最低可以給四成，利率不按基準(zhǔn)利率上浮，但是能否打8折因貸款對象資質(zhì)而定。該客戶經(jīng)理告訴記者，目前該行給出的條件在同業(yè)當(dāng)中比較優(yōu)惠。

　　在深圳，中行和建行均表示二套房貸首付不低于五成；貸款利率方面，建行上浮10％，中行對此無明確說明。工行客服表示，二套房按揭，首付款最少四成，利率據(jù)客戶提供的資料而定。

　　不少銀行表示，目前仍未收到總行下發(fā)的文件。雖然深圳多家銀行的客服口徑表示，申請二套房按揭貸款的客戶仍可以享受最低首付四成的優(yōu)惠，但是實(shí)質(zhì)上，多家銀行已經(jīng)停止按揭業(yè)務(wù)。

　　總部位于深圳的一股份制銀行告訴記者，已知曉國家下發(fā)了房貸新政，但具體的貸款實(shí)施細(xì)則是由各網(wǎng)點(diǎn)的貸款部門決定。當(dāng)記者向該行某網(wǎng)點(diǎn)咨詢時(shí)，該網(wǎng)點(diǎn)信貸部人士告訴記者，暫時(shí)還沒有收到新政策，尚不能開展按揭貸款業(yè)務(wù)。

　　另一總部位于深圳的股份制銀行信貸部人士告訴記者，目前到該行做按揭業(yè)務(wù)，第一套房最低首付三成，二套房則需要五成。但是她坦言，該行目前收縮按揭貸款，就算客戶是申請第一套房，按揭貸款也很難批下來。據(jù)她了解，目前深圳地區(qū)大多數(shù)銀行均是持觀望的態(tài)度。如果客戶不是特別急著要買房，她建議6、7月以后再到銀行申請貸款，不過還不清楚到時(shí)銀行貸款政策是否會有所松動(dòng)。

　　據(jù)媒體報(bào)道，今年一季度深圳地區(qū)銀行房貸市場增量大約在200億元到300億元，同比增加，但環(huán)比去年四季度是下降的。

　　國泰君安研究報(bào)告指出，2010年信貸總量增長總體受影響很小。一方面，房貸新政導(dǎo)致按揭貸款中投資投機(jī)需求下降；另一方面，政府會擴(kuò)大土地和房屋供給，增加普通房、廉租房等供應(yīng)，相關(guān)貸款需求會增加。房貸新政的影響更多體現(xiàn)在貸款結(jié)構(gòu)的調(diào)整上，對貸款總量影響有限。

　　放款延長3~5天

　　昨日，《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》獲悉，北京地區(qū)銀行業(yè)于近期收到監(jiān)管部門口頭通知，對二手房房貸放款流程進(jìn)行規(guī)范與調(diào)整，流程由原有的“二手房抵押登記與銀行放款同步”，改變?yōu)楝F(xiàn)在的“先抵押登記、后放全款”。

　　預(yù)計(jì)新規(guī)執(zhí)行后，二手房放款過程延長3~5天。據(jù)記者了解，各行新規(guī)將在4月下旬至5月上旬陸續(xù)執(zhí)行。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，這一規(guī)定的推出有兩個(gè)目的：一是拉長交易時(shí)間，讓炒房人不那么快拿到現(xiàn)金；二是規(guī)避銀行風(fēng)險(xiǎn)。由于抵押登記到拿到房產(chǎn)抵押權(quán)利憑證需要一段時(shí)間，各地區(qū)在2~14天不等，如果在開始做抵押登記的同時(shí)銀行即放全款，即使有擔(dān)保公司提供擔(dān)保，銀行的抵押物仍面臨被轉(zhuǎn)賣的風(fēng)險(xiǎn)。

　　“之前在北京，曾出現(xiàn)過一個(gè)客戶同時(shí)向北京8家銀行申請20單首套房貸款的案例。如果抵押登記和放款同時(shí)進(jìn)行，銀行在其中將承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)。”上述人士說。

　　一股份制銀行風(fēng)險(xiǎn)管理部門負(fù)責(zé)人表示，上述類似情況確實(shí)存在，銀行操作中也存在一定難度。監(jiān)管部門此前提示過風(fēng)險(xiǎn)，并要求銀行與客戶面談、面簽，更好地了解請款客戶，而不是單純依靠中介。

　　國務(wù)院近日下發(fā)《國十條》——《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，出臺更加嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，抑制投機(jī)性購房。從而引起了我國房地產(chǎn)市場、以及相應(yīng)資本市場的極大震動(dòng)。

　　自2004年以來，國家陸續(xù)出臺了一系列的調(diào)控措施，而房價(jià)卻越調(diào)越漲幾近瘋狂。筆者認(rèn)為，其核心原因應(yīng)該是需求問題，而不是供給問題。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)意義的需求，不僅僅包括人們的天生欲望，更主要的是包括人們所擁有的足夠的支付和購買能力。其最直接的表象，就是銀行里的居民儲蓄余額。

　　這里我們引入一個(gè)新的概念——貸款空轉(zhuǎn)。即人們將貨幣資產(chǎn)存入銀行形成儲蓄，銀行將其貸款給企業(yè)，但是企業(yè)并沒有將貸款實(shí)際投入生產(chǎn)和經(jīng)營活動(dòng)之中，而是通過一些分解、將其變成部分人的收入而再次存入銀行，銀行以此新儲蓄再增加貸款的不斷循環(huán)過程。

　　這樣，經(jīng)過多年的貸款空循環(huán)，社會中的貨幣財(cái)富數(shù)量急劇增加，而實(shí)際社會財(cái)富（產(chǎn)品和勞務(wù)）卻增加的很少或說沒有相應(yīng)的迅速增長，擁有大量貨幣財(cái)富的人們開始茫然，買點(diǎn)什么呢？于是房地產(chǎn)的保值增值功能被發(fā)現(xiàn)，人們的行為及預(yù)期逐步推動(dòng)了房價(jià)的持續(xù)上漲、甚至開始大幅飆升。除此之外，任何帶有點(diǎn)投資性質(zhì)的物品，其價(jià)格也都在相應(yīng)飆升。

　　1995-2009年，中國城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額由29662億元增長到264761億元、年均增長16.9％，而GDP由57733億元增長到335353億元、年均名義增長13.4％，兩者之間差距3.5個(gè)百分點(diǎn)。大多數(shù)人都認(rèn)為這是中國人天性節(jié)儉的結(jié)果。其實(shí)，同期中國社會消費(fèi)品零售總額由20598億元增長到125343億元、年均名義增長13.8％，甚至略高于GDP年均名義增長0.4個(gè)百分點(diǎn)，所以，儲蓄的高速增長及其與GDP增長的明顯差距，更多的是銀行貸款空轉(zhuǎn)所增加的貨幣財(cái)富的結(jié)果。

　　當(dāng)然，大多數(shù)貸款應(yīng)該是實(shí)循環(huán)——流入正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)之中，但是小部分貸款的空循環(huán)，由于其多年累加，逐步形成了龐大的規(guī)模，從而穩(wěn)步推高我國的價(jià)格體系，并在預(yù)期的相互作用下，持續(xù)推動(dòng)我國的房地產(chǎn)價(jià)格及其他資本品價(jià)格的飆升。因此，直接考慮房地產(chǎn)市場的供給和需求狀況，可能并不能真正解決中國房價(jià)的持續(xù)飆升問題。（作者系國家信息中心高級經(jīng)濟(jì)師）

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