新政策引發(fā)市場“共振”“防火墻”能否扼住房價“野馬”

房地產(chǎn)新政策一經(jīng)推出，立即引發(fā)資本市場強烈“共振”，地產(chǎn)股在持續(xù)低迷中屢創(chuàng)新低。4月２３日，證監(jiān)會又稱將聯(lián)合國土部加強對房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管。

業(yè)內(nèi)人士指出，證監(jiān)會這一表態(tài)意味著今后房地產(chǎn)企業(yè)想融資首先得經(jīng)過國土資源部審核，企業(yè)再融資難度加大。自２０１０年以來，地產(chǎn)股走勢不佳，說明資本市場對房產(chǎn)調(diào)控政策的擔憂由來已久，此次靴子落地最終引爆積聚已久的市場擔憂情緒。

新政策重拳出擊　地產(chǎn)股“集體跳水”

４月１４日，國務院常務會議定調(diào)采取更有力政策措施遏制高房價，隨后又連續(xù)出臺提高第二套房貸首付、利率１．１倍、限制異地購房、限制第三套房等政策，并首推房價問責制，調(diào)控力度史無前例，地產(chǎn)股應聲急跌。

業(yè)內(nèi)專家指出，本次集體大跌是近段時間以來地產(chǎn)股持續(xù)低迷的一次集中反映。事實上，自２０１０年開局至今，地產(chǎn)股已經(jīng)持續(xù)跑輸大市，累計下跌幅度接近２０％。

數(shù)據(jù)顯示，自２０１０年４月６日以來，房地產(chǎn)板塊資金凈流出已超２００億元，機構撤離跡象明顯。以萬科Ａ（０００００２）為例，目前其股價與２００９年的高點相比跌幅超過４０％。

招商證券地產(chǎn)行業(yè)分析師賈祖國認為，房價非理性上漲加劇了資本市場對宏觀政策收緊的擔憂，近段時間以來地產(chǎn)股持續(xù)走低，恰好說明了房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展并不被資本市場所看好。

“自２００９年開始，資本市場就開始對持續(xù)飆升的地產(chǎn)價格有所警惕，這次政府出臺的房地產(chǎn)調(diào)控措施嚴厲程度更是出乎市場預料，從而誘發(fā)了地產(chǎn)股的連續(xù)大跌。”賈祖國說。

民生證券房地產(chǎn)分析師王新亮認為，這次地產(chǎn)調(diào)控措施的嚴厲程度遠高于往年任何一次，說明政府這次調(diào)控的目的就是要還原房地產(chǎn)的“居住屬性”，實現(xiàn)居者有其屋。

“包括即將出臺的二套房認定標準，系列房產(chǎn)新政不難看出政府的決心，而資本市場早就嗅到了風聲，地產(chǎn)股前期的低迷走勢正是對目前房地產(chǎn)價格調(diào)整的回應?！蓖跣铝琳f。

資金閘門收緊　地產(chǎn)業(yè)遭遇“倒春寒”

繼國務院下發(fā)通知要求加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管后，4月２３日，證監(jiān)會相關負責人表示，證監(jiān)會將采取措施，聯(lián)合國土資源部共同加強對房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管。

目前，滬深兩市共有４１家房地產(chǎn)上市企業(yè)在排隊等候證監(jiān)會再融資審核，擬募集資金超過千億元，國土部已完成首批試點運行的２５家企業(yè)的初審工作。其中，萬科Ａ（０００００２）啟動１１２億元的股權融資計劃，保利地產(chǎn)（６０００４８）擬定向增發(fā)１２５．４４億元，金地集團（６００３８３）擬定向非公開增發(fā)約４８億元，招商地產(chǎn)（００００２４）股東大會通過５６．２４億元的定向增發(fā)議案。

民生證券房地產(chǎn)分析師王新亮認為，再融資是上市房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要渠道，由于房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，如果再融資受阻，會使得整個企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流緊繃，擬開發(fā)項目的投資進度將受到影響。

與此同時，海外上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)頻繁發(fā)債融資。４月１４日，恒大地產(chǎn)（０３３３３．ＨＫ）宣布發(fā)行年利率為１３％、總計６億美元的額外優(yōu)先票據(jù)。事實上，這已經(jīng)是恒大地產(chǎn)在４個月內(nèi)第二次發(fā)債，２０１０年１月，恒大集團曾經(jīng)發(fā)行金額７．５億美元，年利率也為１３％的高息債。

無獨有偶，４月１６日，碧桂園（０２００７．ＨＫ）宣布面向海外投資者發(fā)行總價值５．５億美元的優(yōu)先票據(jù)，票面利率達１１．２５％。碧桂園相關人士接受采訪時表示，公司目前銷售良好，資金流沒有問題，海外發(fā)債有助公司改善其短期流動資金狀況。

業(yè)內(nèi)專家指出，近期內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)企業(yè)頻繁海外發(fā)債，實際上是受宏觀政策面收緊的影響，準備“過冬”的一種未雨綢繆的表現(xiàn)。

“在Ａ股市場限制房地產(chǎn)企業(yè)上市融資以及收緊房貸等政策，無不體現(xiàn)了政府堅決遏制房地產(chǎn)價格過快上漲的決心。在嚴厲的調(diào)控之下，２０１０年的春天，房地產(chǎn)企業(yè)注定要經(jīng)歷嚴酷的‘倒春寒’。”王新亮說。

警惕地產(chǎn)“綁架”金融　新政意在構筑“防火墻”

據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，２０１０年一季度房地產(chǎn)個人購房貸款新增５２２７億元，季末余額同比增長５３．４％，與此同時，２０１０年一季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增３２０７億元，季末余額同比增長３１．１％。

國信證券分析師方焱認為，這是央行罕有就單個季度發(fā)布金融機構貸款投向發(fā)布報告，可見對信貸投放的監(jiān)管將是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的重點?！?

業(yè)內(nèi)人士指出，房產(chǎn)新政出臺后的股市大跌再次提醒各方，調(diào)控房價是牽一發(fā)而動全身的事情，必須統(tǒng)籌考慮，避免調(diào)控房價對資本市場造成巨大的負面影響。美國次貸危機就是一個很好的警示，政府一定要建立起地產(chǎn)與金融之間的“防火墻”，避免地產(chǎn)價格波動威脅國家的金融安全。

廣發(fā)證券首席策略分析師游文峰指出，最近出臺的調(diào)控措施意在房地產(chǎn)與金融體系之間設置安全線，大幅提高二套房貸首付比例、嚴格控制三套房貸和限制房企在資本市場再融資等措施都是為了控制房地產(chǎn)市場的金融風險，要求銀行在地產(chǎn)貸款方面更加謹慎，不可因短期利益而不顧未來巨大風險。

招商證券地產(chǎn)行業(yè)分析師賈祖國認為，Ａ股市場地產(chǎn)業(yè)再融資暫停則是扎緊了另外一個融資的口子，雙管齊下，避免投資者和納稅人為地產(chǎn)風險買單。

“政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控造成的資本市場短期波動是不可避免的，但這一切都不可因為短期的陣痛而半途而廢，讓老百姓失去對宏觀調(diào)控的信心。長遠來看，一個健康的房地產(chǎn)市場才能保證中國經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。”廣發(fā)證券首席宏觀策略分析師游文峰說。

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