房地產(chǎn)新政震顫金融市場(chǎng) 將有效抑制投機(jī)需求

為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和投機(jī)性購(gòu)房，防范可能出現(xiàn)的金融風(fēng)險(xiǎn)，自2010年年初以來(lái)國(guó)家出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施，3月下旬以來(lái)，更是出臺(tái)了多項(xiàng)極具針對(duì)性的重磅調(diào)控手段。與此同時(shí)，央行自5月10日起年內(nèi)第三次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)至17％。加上前期政府回收流動(dòng)性的努力和市場(chǎng)對(duì)央行加息的預(yù)期，一時(shí)間在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇大環(huán)境中緩步前行的金融市場(chǎng)陡然面臨巨大壓力。

政策“組合拳”為什么這樣打

當(dāng)前，宏觀經(jīng)濟(jì)層面最熱鬧的莫過(guò)于令人“眼花繚亂”的宏觀調(diào)控措施。5月10日，存款準(zhǔn)備金率在年內(nèi)第三次上調(diào)，加上前兩次累計(jì)凍結(jié)資金近9000億。同時(shí)公開(kāi)市場(chǎng)操作力度也明顯加強(qiáng)，在今年過(guò)去的18周中，有13周為資金凈回籠，僅有春節(jié)前和春節(jié)期間的5周為資金的凈投放，央行通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)凈回籠資金6040億元。重啟三年期央行票據(jù)發(fā)行，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“組合拳”也不斷變換招數(shù)。一時(shí)間股市破位，期市走低，房市也出現(xiàn)了難得的交投清淡局面和房?jī)r(jià)下跌的市場(chǎng)預(yù)期。

對(duì)政府的政策調(diào)控措施，市場(chǎng)仍有兩個(gè)疑問(wèn)，一是政府調(diào)控背后的意圖，另一個(gè)是調(diào)控手段為什么是相對(duì)溫和的數(shù)量貨幣工具而不是加息。

調(diào)控目的：回收流動(dòng)性

從調(diào)控意圖來(lái)看，有人認(rèn)為是為抑制通脹壓力，有人認(rèn)為是為打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格泡沫。筆者認(rèn)為，政府調(diào)控的目的是收縮市場(chǎng)的流動(dòng)性。

在一系列刺激政策配合下，2009年我國(guó)經(jīng)濟(jì)“保八”成功，2010年一季度再現(xiàn)“開(kāi)門紅”，一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)11.9％，比上年同期加快5.7個(gè)百分點(diǎn)。另一方面在流動(dòng)性的推動(dòng)下，房?jī)r(jià)的上漲令人瞠目。以中房?jī)r(jià)格指數(shù)為例，2010年3月，中房上海住宅指數(shù)為4313點(diǎn)，較上月上漲67點(diǎn)，環(huán)比上漲1.57％，與去年三月相比上漲1413點(diǎn)。此外，通貨膨脹的壓力也逐步顯現(xiàn)，2010年4月份CPI同比上漲2.8％。

目前，PPI增速高于CPI，作為衡量企業(yè)投入品價(jià)格的能源、燃料、動(dòng)力指數(shù)增長(zhǎng)更是迅速。雖說(shuō)在買方市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)不會(huì)輕易把成本向下游轉(zhuǎn)移，但是企業(yè)承受成本上漲的能力總有限度，一旦成本上漲超出承受力，價(jià)格必然會(huì)向下游轉(zhuǎn)移。從某種意義上來(lái)說(shuō)，通貨膨脹正在逐步成為現(xiàn)實(shí)。在此背景下，央行必然采取緊縮性政策，手段自然是從問(wèn)題的根源——收縮流動(dòng)性入手。

調(diào)控手段：加息受困“內(nèi)憂外患”

從政府本次宏觀調(diào)控的手段來(lái)看，以數(shù)量型貨幣工具擔(dān)當(dāng)起緊縮調(diào)控的重任，暫未采取加息措施。筆者認(rèn)為其中有兩個(gè)原因，一是對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的不確定性，二是人民幣升值壓力。

無(wú)論是2009年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的成功“保八”，還是2010年首季開(kāi)門紅，投資毫無(wú)疑問(wèn)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的頭號(hào)功臣。但是通過(guò)分析投資結(jié)構(gòu)筆者發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前個(gè)人投資在下滑，作為2009年經(jīng)濟(jì)重要推動(dòng)力的中央投資和國(guó)企投資增速下降的更快，而受外圍經(jīng)濟(jì)影響的外商投資一直在低位運(yùn)行，只有房地產(chǎn)投資“一枝獨(dú)秀”。但是以中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“增加普通商品房供給”為引線，各項(xiàng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策密集出臺(tái)。重壓之下，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，總體投資增速下降不可避免。

從“三駕馬車”中的消費(fèi)和出口來(lái)看，由于收入增長(zhǎng)緩慢，再加上住房、醫(yī)療、教育的高成本，雖說(shuō)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式提了多年，但消費(fèi)一直未能成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主力。受次貸危機(jī)影響，我國(guó)外貿(mào)出口一改昔日的輝煌，在美日歐經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢、貿(mào)易摩擦不斷的背景下，貿(mào)易差額在短期內(nèi)難以回到原來(lái)的高增局面。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的不確定性使得央行不敢貿(mào)然加息。

從人民幣匯率的問(wèn)題來(lái)看，2010年3月底我國(guó)外匯儲(chǔ)備達(dá)到24470.84億美元，貿(mào)易差額雖說(shuō)在3月份出現(xiàn)了小額逆差，但在“世界工廠”的國(guó)際分工格局下，貿(mào)易逆差現(xiàn)狀不會(huì)持續(xù)，外商直接投資在經(jīng)歷了2008年的寒流之后重拾升勢(shì)。人民幣升值壓力是客觀存在的現(xiàn)實(shí)，但短期內(nèi)人民幣升值仍需權(quán)衡。首先是我國(guó)的貿(mào)易結(jié)構(gòu)，目前加工貿(mào)易逐步回到正常水平，而真正體現(xiàn)我國(guó)企業(yè)出口競(jìng)爭(zhēng)力的一般貿(mào)易差額從去年起基本處于0軸以下水平，進(jìn)入今年以后，一般貿(mào)易逆差額規(guī)模更大，前3個(gè)月貿(mào)易差額分別為-23.94億美元、-43.60億美元和-202.17億美元。其次，近期在歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)影響下，避險(xiǎn)資金推動(dòng)美元指數(shù)大幅上漲，而人民幣對(duì)美元匯率基本維持平穩(wěn)，這意味著人民幣無(wú)形中已在升值。此外，過(guò)高的房?jī)r(jià)水平除了國(guó)內(nèi)資金的推動(dòng)，與境外資金的流入也不無(wú)關(guān)系，在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)口，如果加息必然會(huì)沖抵調(diào)控效果。更重要的是，當(dāng)前發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體利率依然處于歷史低位，這也使得人民幣加息處于兩難境地。

因此，寬松貨幣政策導(dǎo)致的充裕流動(dòng)性是央行調(diào)控的根本動(dòng)因，我國(guó)貿(mào)易結(jié)構(gòu)、美元走勢(shì)以及發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的低利率政策決定了央行緊縮采取的是數(shù)量型貨幣政策工具而不是加息，這種調(diào)控格局短期內(nèi)將延續(xù)。

期市：基本面長(zhǎng)期向好

2009年以來(lái)，伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的率先復(fù)蘇，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再度活躍，購(gòu)房需求在去年二季度呈井噴態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)迅速飆升。而今年3月份以來(lái)，央企地王的誕生，更是直接改變了市場(chǎng)的預(yù)期，恐慌性購(gòu)房、投資炒作大量進(jìn)場(chǎng)，房?jī)r(jià)瞬間呈現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng)，據(jù)國(guó)土資源部下屬中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院全國(guó)城市地價(jià)監(jiān)測(cè)組近期發(fā)布的研究報(bào)告顯示，全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的地價(jià)房?jī)r(jià)比均值已達(dá)到31.29％。為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和投機(jī)性購(gòu)房，自2010年年初以來(lái)國(guó)家出臺(tái)的一系列旨在調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)的政策手段力度之大超出預(yù)期。其在打擊市場(chǎng)投機(jī)行為的同時(shí)，也對(duì)金融市場(chǎng)尤其是期貨市場(chǎng)產(chǎn)生了一定影響。

國(guó)家本輪密集出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)的影響更多是體現(xiàn)在心理上和情緒上的，我們從近期資本市場(chǎng)走勢(shì)可以看出，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策力度的加大，資本市場(chǎng)跌聲一片。對(duì)于期貨市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，農(nóng)產(chǎn)品由于與宏觀經(jīng)濟(jì)聯(lián)系不是很強(qiáng)，因此受其影響不是很大，整體呈現(xiàn)一定的振蕩走勢(shì)，但是螺紋鋼和有色等金屬品種受其影響卻非常大，從4月14日國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，螺紋鋼即步入了下跌之路，截止5月10日跌幅已經(jīng)超過(guò)6％，期價(jià)也從4854元/噸下跌至4534元/噸左右，銅期價(jià)也從62800元/噸的高位回落，步入下行通道。不過(guò)我們認(rèn)為本輪房地產(chǎn)調(diào)控措施對(duì)金屬市場(chǎng)的利空影響更多是由于市場(chǎng)信心的降低所引起的，可能會(huì)維持幾個(gè)月的時(shí)間。

從本輪政策的調(diào)控目標(biāo)來(lái)看，政府調(diào)控的重點(diǎn)主要在房?jī)r(jià)，而不是控制量。從調(diào)控措施來(lái)看，由于本輪宏觀調(diào)控政策中對(duì)二套房購(gòu)買提高了首付比例和利率水平，故改善型住房的需求將被壓制。同時(shí)首套房購(gòu)買者對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)下降的預(yù)期也會(huì)延遲其購(gòu)買計(jì)劃，這將使得商品房銷售面積出現(xiàn)下降。但是國(guó)家調(diào)控政策中同時(shí)加大了對(duì)保障性住房（廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等）的建設(shè)力度，即確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬(wàn)套的工作任務(wù)，這將彌補(bǔ)由于調(diào)控措施導(dǎo)致商品房需求量下降的部分，且調(diào)控措施中還要求，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極參與2010—2012年的保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造，因此長(zhǎng)期來(lái)看對(duì)建筑鋼材和有色金屬需求有望增加，從而對(duì)其價(jià)格形成一定的利好。

股市：政策短期利空市場(chǎng)心理

4月中旬開(kāi)始，從中央到地方高層連續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，而從4月16日股市開(kāi)始下跌至5月12日收盤(pán)，上證指數(shù)跌幅超過(guò)16％。當(dāng)然，在這波股市下挫的過(guò)程中，宏觀層面一直處在內(nèi)憂外患的局面。一方面是歐洲債務(wù)危機(jī)蔓延繼續(xù)加深市場(chǎng)恐慌情緒；另一方面連續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控政策以及市場(chǎng)對(duì)國(guó)內(nèi)緊縮政策的擔(dān)憂都進(jìn)一步加劇了股市的跌勢(shì)。而在股市下挫的同時(shí)，更多關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策打壓股市轉(zhuǎn)熊的說(shuō)法也甚囂塵上。那么，房地產(chǎn)調(diào)控政策究竟會(huì)給股市帶來(lái)什么樣的影響已經(jīng)成為投資者最為關(guān)注的問(wèn)題。

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展走向有著密切聯(lián)系，也是影響股市動(dòng)向的重要因素。單從股市表現(xiàn)上看，近期密集的房地產(chǎn)調(diào)控政策確實(shí)對(duì)股市產(chǎn)生了強(qiáng)烈沖擊，股市中的地產(chǎn)板塊首當(dāng)其沖，4月初期便開(kāi)始出現(xiàn)深幅調(diào)整，截止5月11日，地產(chǎn)指數(shù)最大跌幅高達(dá)27.43％。即便是從4月16日大盤(pán)開(kāi)始下挫算起，同時(shí)期地產(chǎn)指數(shù)跌幅也有21.37％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上證指數(shù)16.24％的跌幅。

從短期影響上看，房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)指數(shù)有較大的利空影響，并且對(duì)相關(guān)資產(chǎn)類板塊產(chǎn)生壓力，而這些板塊對(duì)指數(shù)影響明顯，可能導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)階段性下挫。地產(chǎn)板塊首當(dāng)其沖也在情理之中。短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量會(huì)出現(xiàn)大幅萎縮，投資、投機(jī)需求都會(huì)受到抑制，而自住需求在強(qiáng)烈看跌預(yù)期下也難以有效放出。房?jī)r(jià)面臨買方力量突然消失的影響勢(shì)必有一個(gè)調(diào)整之勢(shì)。房地產(chǎn)投資方面受到預(yù)期影響也會(huì)逐漸出現(xiàn)萎縮，與之相關(guān)的如建材、家電等行業(yè)也不可避免受到影響。由于建材業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度很高，房地產(chǎn)業(yè)的收縮，對(duì)建材產(chǎn)品的需求也將減少。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)減緩、項(xiàng)目縮減，勢(shì)必對(duì)建筑業(yè)帶來(lái)不利影響。銀行板塊同樣也受到一定沖擊，由于新增貸款的減少盈利預(yù)期會(huì)有所下降，新房貸政策的收緊將直接影響到銀行的收益。

從整個(gè)股市的反應(yīng)來(lái)看，市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)金融行業(yè)興趣減弱，相反對(duì)代表轉(zhuǎn)型升級(jí)方向、增長(zhǎng)確定性較強(qiáng)的部分中小盤(pán)表現(xiàn)出強(qiáng)烈的興趣。之前筆者認(rèn)為由于受到政策調(diào)控，熱錢將從房地產(chǎn)行業(yè)流出，并且將有一部分分流至股市。但由于地產(chǎn)金融正是受近期調(diào)控政策影響最大的行業(yè)，盡管其處于股市中的價(jià)值洼地，多數(shù)投資者在這個(gè)政策敏感期還是會(huì)選擇觀望地產(chǎn)金融板塊，而不是貿(mào)然進(jìn)入，正是在這種預(yù)期之下，一些中小盤(pán)股受到了資金追捧，目前資金驅(qū)動(dòng)也使得中小盤(pán)估值高企。這種現(xiàn)象也體現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)需結(jié)構(gòu)性調(diào)整的覺(jué)察反應(yīng)，不過(guò)在政策趨勢(shì)以及力度并不明朗的情況下，市場(chǎng)將繼續(xù)維持調(diào)整之勢(shì)。

從長(zhǎng)期影響上看，近期高層出臺(tái)一系列調(diào)控措施主要是為了遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為，并不是打擊整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，而是希望房地產(chǎn)市場(chǎng)重回理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)重歸理性也將使相關(guān)行業(yè)更加合理分配資源，更利于完善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。此外，考慮到目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境與2008年也大不相同，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入新增長(zhǎng)周期，企業(yè)投資意愿比較強(qiáng)烈，房地產(chǎn)投資下降對(duì)整體城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資影響有限。因此，盡管本輪房地產(chǎn)調(diào)控在一定程度上會(huì)對(duì)正常的房地產(chǎn)投資行為有所抑制，但不會(huì)改變經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)。相應(yīng)地，對(duì)股市的影響更多反映在短期內(nèi)，而長(zhǎng)期影響并不會(huì)太大。

整體上看，盡管本文提到地產(chǎn)新政對(duì)于股市的影響更多是體現(xiàn)在短期內(nèi)，而長(zhǎng)期影響不會(huì)太大，但是有一點(diǎn)不確定的是，如果這一系列的房地產(chǎn)調(diào)控措施并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果，是不是會(huì)有更加嚴(yán)厲的政策出臺(tái)。如果這種情況出現(xiàn)，那么繼續(xù)出臺(tái)的政策所產(chǎn)生的效果將持續(xù)深入影響到房?jī)r(jià)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，同樣會(huì)給股市繼續(xù)帶來(lái)壓力，股市的調(diào)整期也會(huì)隨之延長(zhǎng)。

房市“量減”顯著政策助推原材料價(jià)跌

房市“價(jià)降”暫未呈現(xiàn)，“量減”顯著

5月11日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布最新全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析報(bào)告，4月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲12.8％，漲幅較3月份上升1.1個(gè)百分點(diǎn)；其中新建住宅銷售價(jià)格同比上漲15.4％，漲幅較3月份上升1.2個(gè)百分點(diǎn)；商品住宅銷售價(jià)格上漲17.3％，漲幅較3月份上升1.4個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，這三個(gè)指標(biāo)4月環(huán)比3月均上漲。也就是說(shuō)近期一系列房產(chǎn)政策對(duì)房?jī)r(jià)的抑制效果暫時(shí)并不顯著。

成交面積的明顯回落才是近期政策調(diào)控所表現(xiàn)出的最明顯效果。4月份當(dāng)月，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，商品房銷售面積8051.24萬(wàn)平方米，比3月當(dāng)月減少155萬(wàn)平方米。被稱為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)的深圳房市更是反應(yīng)了目前這種量跌價(jià)穩(wěn)的狀況。從3月1日至5月10日的兩個(gè)月時(shí)間，深圳市新房日成交價(jià)均價(jià)基本在2萬(wàn)—2.5萬(wàn)的區(qū)間振蕩，5月初有所松動(dòng)，近幾天有所反彈，但是并沒(méi)有大范圍的突破近兩個(gè)月振蕩空間。而新房成交面積在3月中旬到4月中旬有一輪明顯增加的過(guò)程，之后隨著政策出臺(tái)，成交面積明顯回落，日成交面積由四月中旬的最高的近30000平方米回落到5月10日不足4000平方米。
建筑行業(yè)基本面拐點(diǎn)出現(xiàn)

雖然暫時(shí)價(jià)格調(diào)控的效應(yīng)尚未顯現(xiàn)，但是4月份消費(fèi)量數(shù)據(jù)的下滑作為重要的先行指標(biāo)預(yù)示建筑行業(yè)的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，未來(lái)價(jià)格的調(diào)整也是可期的。價(jià)格調(diào)整將最終傳導(dǎo)至建筑行業(yè)的基本面。

首先，新屋開(kāi)工面積和竣工面積數(shù)據(jù)利空。2010年4月份當(dāng)月新屋開(kāi)工面積為1.34億平方米，同比3月的1.74億平方米下降23％；4月當(dāng)月房屋竣工面積3903萬(wàn)平方米，相比3月當(dāng)月房屋竣工面積5016萬(wàn)平方米同比下降22.2％。同比數(shù)據(jù)仍在增長(zhǎng)，但是環(huán)比數(shù)據(jù)出現(xiàn)回落，說(shuō)明雖然基本面各項(xiàng)數(shù)據(jù)仍處于高位，但是建筑行業(yè)的拐點(diǎn)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)。

第二，資金面的收緊將最終影響建筑行業(yè)。雖然目前的調(diào)控對(duì)象是房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱錢，政策的主要內(nèi)容是關(guān)于投機(jī)性資金的嚴(yán)格監(jiān)督和管理，提高二套房首付比例、有條件的暫停發(fā)放三套房貸、嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制、以及最近一次提高存款準(zhǔn)備金率。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性的調(diào)控離整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控已經(jīng)不遠(yuǎn)了，從市場(chǎng)信心和實(shí)體經(jīng)濟(jì)流通兩個(gè)層面都將在接下來(lái)的一段時(shí)間顯現(xiàn)緊縮的政策效果。

策助推原材料價(jià)格回落

約30％的鋼材用于建筑行業(yè)，鋼鐵行業(yè)是政策調(diào)控影響最大的行業(yè)之一。自4月中旬以來(lái)，鋼材現(xiàn)貨價(jià)格從高位開(kāi)始回落，并且這輪鋼價(jià)的下跌幾乎和政策逐步退出的時(shí)間相吻合。北京、上海和廣州三地螺紋鋼HRB400（20mm）現(xiàn)貨報(bào)價(jià)均價(jià)從4月13日最高點(diǎn)4660元/噸回落至截止5月10日的4553元/噸，下跌107元/噸，跌幅2.4％；上海和廣州兩地6.5高線現(xiàn)貨均價(jià)從4月中旬高點(diǎn)4675元/噸回落至5月10日的4450元/噸，下跌225元/噸，跌幅達(dá)4.5％。寶山鋼市綜合指數(shù)從4月14日高點(diǎn)1096下跌到5月11日的1076；西本鋼鐵指數(shù)從4月14日高點(diǎn)4370下跌到5月11日的4190。

近期鋼材價(jià)格的走弱，無(wú)疑有其自身基本面的原因，一方面價(jià)格回落是因?yàn)榍捌诔杀旧仙睦嘁驯皇袌?chǎng)消化。在鐵礦石談判尚未落下帷幕之前，進(jìn)口鐵礦石政策供給受到限制，并且季度定價(jià)模式大量提高了鋼材成本，支撐價(jià)格上漲。但是隨著鋼廠紛紛接受季度定價(jià)，進(jìn)口鐵礦石價(jià)格走穩(wěn)，鋼材價(jià)格上漲失去持續(xù)的利多消息刺激開(kāi)始走軟；另一方面前期一直下降的鋼材社會(huì)庫(kù)存，近兩周開(kāi)始出現(xiàn)反彈，也是制壓鋼價(jià)的原因。

但是政策因素成為鋼材價(jià)格下跌的助推器。首先，房屋銷售數(shù)據(jù)是鋼材市場(chǎng)重要的先行指標(biāo)，4月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)明顯給鋼材市場(chǎng)帶來(lái)利空影響，未來(lái)幾個(gè)月，從房地產(chǎn)市場(chǎng)到建筑行業(yè)再到鋼材市場(chǎng)的傳導(dǎo)過(guò)程會(huì)使得鋼材的有效需求不足，壓制鋼價(jià)的上漲。第二，政策效果對(duì)于鋼材市場(chǎng)的影響更多的是來(lái)自市場(chǎng)信心方面。對(duì)于本來(lái)就消費(fèi)不景氣的鋼材市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣和貨幣政策收緊更是雪上加霜。5月11日大型鋼廠已向市場(chǎng)顯示了價(jià)格下調(diào)預(yù)期，未來(lái)一段時(shí)間鋼材現(xiàn)貨價(jià)格仍將承壓。

除了鋼材之外，國(guó)內(nèi)銅、鋁和鋅的產(chǎn)量中，用于建材的比例分別為9％、25％和33％。這次的政策調(diào)整對(duì)這幾種原材料也產(chǎn)生了影響。雖然短期影響不大，受進(jìn)出口結(jié)構(gòu)的影響在長(zhǎng)期之內(nèi)也不會(huì)對(duì)其基本面產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，尤其是銅用于建材的比較較小，但是，從市場(chǎng)信心和非理性預(yù)期的角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣也會(huì)通過(guò)宏觀氛圍影響到這些品種。

房地產(chǎn)調(diào)控措施將有效抑制投機(jī)需求

近年來(lái)，投機(jī)需求嚴(yán)重弱化了房子作為基本消費(fèi)品的屬性，在房地產(chǎn)高額利潤(rùn)吸引下，央企、地方國(guó)企、民企、上市公司、機(jī)構(gòu)甚至游資和國(guó)外熱錢等各路資金，爭(zhēng)先恐后地涌入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。與此同時(shí)，以銀行為最終風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者的炒房模式讓投機(jī)者獲利不菲，放大了收益杠桿。

房地產(chǎn)為我國(guó)經(jīng)濟(jì)在遭受金融風(fēng)暴后的復(fù)蘇做出了很大貢獻(xiàn)，目前房地產(chǎn)占GDP的6.6％和投資的四分之一，直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)多達(dá)60多個(gè)，2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的總貢獻(xiàn)率超過(guò)20％。然而，伴隨著整個(gè)行業(yè)的繁榮，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)現(xiàn)象如影隨形，經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃以來(lái)的保增長(zhǎng)被地產(chǎn)商理解為保房地產(chǎn)，大批無(wú)關(guān)企業(yè)“捆綁”銀行大步踏入這一產(chǎn)業(yè)。資本的投機(jī)性在房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂演繹，是目前高房?jī)r(jià)的罪魁禍?zhǔn)住?

目前調(diào)控措施首先對(duì)炒作之風(fēng)下手，著力點(diǎn)在于打擊過(guò)度的投機(jī)需求。重壓之下的房地產(chǎn)成交量開(kāi)始急劇下降。4月11日銀監(jiān)會(huì)要求銀行不對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。4月30日的北京版的“京十二條”堪稱史上最為嚴(yán)厲，基本上使得外地炒房客已經(jīng)無(wú)法借助銀行資金。5月5日，公積金也對(duì)第三套住宅下了封殺令。

與投機(jī)氣氛變淡相比，地產(chǎn)商憑借2009年房屋銷售大好、資金充裕為“儲(chǔ)備糧”，準(zhǔn)備捂盤(pán)以拒不降價(jià)來(lái)暫避風(fēng)頭。然而讓他們始料未及的是，四月中旬開(kāi)始的地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)上升為全面的貨幣政策的緊縮。4月8日，時(shí)隔兩年之后，央行重啟3年期央票，中長(zhǎng)期流動(dòng)性被有效鎖定；4月21日，銀監(jiān)會(huì)要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款實(shí)行“三不貸”和“三掛鉤”，地產(chǎn)企業(yè)融資受限。5月10日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整后大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率為17％，直接凍結(jié)基礎(chǔ)貨幣3000億。除此之外，加息和房產(chǎn)稅蓄勢(shì)待出，后續(xù)的措施會(huì)更加猛烈。如果全年保持這樣的調(diào)控力度，地產(chǎn)的資金缺口將會(huì)大幅放大。因此筆者認(rèn)為，新地產(chǎn)新政最終將有效抑制投機(jī)需求。

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