地產(chǎn)私募基金輸血開(kāi)發(fā)商 瓦解炒房團(tuán)增加有效供應(yīng)

　　炒房團(tuán)長(zhǎng)久以來(lái)是房?jī)r(jià)高漲的助推力量之一,房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展或許可以引導(dǎo)炒房團(tuán)資金投向房地產(chǎn)建設(shè)領(lǐng)域。

　　房企相繼試水

　　“近期,開(kāi)發(fā)商直接組建的基金公司、PE（私募股權(quán)投資）領(lǐng)域擴(kuò)展而來(lái)的人民幣基金以及地產(chǎn)或金融高管的創(chuàng)業(yè)型基金日益增多,他們的融資渠道主要有三類(lèi):私募、私人銀行平臺(tái)、代理公司理財(cái)渠道。其中,各大房企設(shè)立的私募基金受到的關(guān)注較多。”高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

　　9月11日,榮盛發(fā)展（002146）公布了涉足基金業(yè)的計(jì)劃。公司擬與自然人章華共同投資設(shè)立榮盛泰發(fā)（北京）投資基金管理有限公司。榮盛泰發(fā)的業(yè)務(wù)主要針對(duì)榮盛發(fā)展及其他優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)行房地產(chǎn)投資基金,榮盛泰發(fā)按比例收取管理費(fèi)用。榮盛發(fā)展以現(xiàn)金方式出資2850萬(wàn)元。

　　此前,金地、復(fù)地等一線房企均已開(kāi)始試水基金業(yè)。歷經(jīng)幾年探索,金地集團(tuán)（600383）在房地產(chǎn)金融方面的業(yè)務(wù)已初具規(guī)模。全面負(fù)責(zé)金地集團(tuán)金融業(yè)務(wù)的穩(wěn)盛投資管理有限公司于2009年在香港成立,由金地全資持有。穩(wěn)盛投資目前的業(yè)務(wù)包括與瑞銀集團(tuán)共同募集的瑞銀金地中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)美元基金、與平安信托合作的100億元投資計(jì)劃;此外,穩(wěn)盛投資還在籌劃成立人民幣基金。

　　“除住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資外,地產(chǎn)私募基金也會(huì)涉足商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)持有、城市綜合體開(kāi)發(fā)、綠色智能建筑領(lǐng)域未上市企業(yè)股權(quán)投資及企業(yè)收購(gòu)和兼并投資等,這些基金可以成為綜合的股權(quán)投資基金。其盈利模式主要是收取資金的管理費(fèi)用以及超額利潤(rùn)分成。”穩(wěn)盛投資總經(jīng)理吳濤表示。

　　根據(jù)金地的目標(biāo),到2015年,金融業(yè)務(wù)將給公司貢獻(xiàn)約20%的利潤(rùn)。屆時(shí),穩(wěn)盛投資管理的資金規(guī)模將達(dá)200-300億元人民幣,其中美元基金約10億美元。目前,穩(wěn)盛與瑞銀合作的美元基金已經(jīng)完成了首輪募集,金額為1.25億美元。該基金的首期資金約500萬(wàn)美元已經(jīng)投向金地位于沈陽(yáng)的一個(gè)項(xiàng)目。

　　無(wú)獨(dú)有偶,復(fù)地集團(tuán)首只私募基金的規(guī)模也已達(dá)到5億元人民幣,目前已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)投資,涉及復(fù)地旗下成都、南京和上海項(xiàng)目。復(fù)地集團(tuán)董事長(zhǎng)范偉表示,公司將重點(diǎn)推進(jìn)私募房地產(chǎn)基金的快速發(fā)展。在堅(jiān)持開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上,拓展房地產(chǎn)投融資業(yè)務(wù)平臺(tái)。設(shè)想到2019年,投資板塊的利潤(rùn)貢獻(xiàn)率達(dá)到40%左右。

　　緩解資金饑渴

　　“調(diào)控影響下,房企的資金鏈普遍吃緊,信貸、信托融資都已受到限制,各種地產(chǎn)金融創(chuàng)新主要是緩解房企的資金壓力。REITs制度設(shè)計(jì)和房地產(chǎn)私募基金是創(chuàng)新的主要形式。今后,很多房企將走這條路?！笔讋?chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光表示。

　　樓市調(diào)控以來(lái),銀行信貸收緊、信托融資受限、銷(xiāo)售回款放緩令房企資金鏈日趨緊張。WIND統(tǒng)計(jì)顯示,A股上市房企上半年末的整體資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)67.79%;經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~累計(jì)為-837.56億元,而上年同期為418億元;同時(shí)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為-47.77億元,而上年同期為548.3億元。

　　即使是地產(chǎn)龍頭企業(yè),其現(xiàn)金回籠壓力也日趨增大。保利地產(chǎn)上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~達(dá)到-233.48億元,萬(wàn)科、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)分別為-95.14億元、-45.36億元和-19.98億元,同比均大幅下滑。

　　另一方面,在前期寬松貨幣政策的影響下,經(jīng)濟(jì)體中的整體流動(dòng)性十分充裕。8月末,廣義貨幣M2余額68.75萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)19.2%,增幅比上月高1.6個(gè)百分點(diǎn);狹義貨幣M1余額24.43萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)21.9%。

　　“大量的資本需要投資出口,從中長(zhǎng)期看,房地產(chǎn)業(yè)依然處于上升通道,私募基金將是社會(huì)資本分享房地產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)的重要途徑?！碧K鑫表示。

　　范偉也指出,未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè),會(huì)有越來(lái)越多的資金需要專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)去管理,以國(guó)外成熟市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn),基金模式很可能成為房地產(chǎn)企業(yè)資金的核心來(lái)源。

　　“一直以來(lái),民間財(cái)富參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的需求比較旺盛。過(guò)去他們參與的渠道主要通過(guò)購(gòu)買(mǎi)地產(chǎn)股或投資商品房參與。而未來(lái)房地產(chǎn)的投資基金將是一個(gè)新的渠道?！睒I(yè)內(nèi)人士坦言。

　　“一直以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給持續(xù)偏緊,而需求卻十分旺盛;有擴(kuò)張戰(zhàn)略的房地產(chǎn)商很缺錢(qián),但社會(huì)上的炒房資金依舊泛濫。如果能將大部分炒房資金從樓市引導(dǎo)至開(kāi)發(fā)領(lǐng)域,那么,房地產(chǎn)市場(chǎng)有望化解供需嚴(yán)重失衡的痼疾?！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)資深人士表示。

　　今年開(kāi)始,相繼有房企嘗試設(shè)立外幣私募基金,服務(wù)于自身的項(xiàng)目開(kāi)發(fā);而部分熟悉地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的業(yè)內(nèi)人士也開(kāi)始創(chuàng)設(shè)人民幣基金,專(zhuān)門(mén)投資于商辦物業(yè)的“資產(chǎn)精裝修”。據(jù)中國(guó)證券報(bào)不完全統(tǒng)計(jì),目前,正在運(yùn)作的房地產(chǎn)私募基金已近10只。

　　受樓市調(diào)控影響,主流融資渠道正逐步向房地產(chǎn)業(yè)收緊,著力持續(xù)經(jīng)營(yíng)的房企急需通過(guò)“金融創(chuàng)新”,緩解開(kāi)發(fā)資金饑渴。而在整體流動(dòng)性充裕的背景下,大量社會(huì)資本也需要尋找投資出口。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),今后,內(nèi)外幣房地產(chǎn)私募基金將是房地產(chǎn)業(yè)融資的重要方向,而一些炒房團(tuán)或許就此解散,變身為地產(chǎn)基金的有限合伙人。

　　化需求為供給

　　“如果大量社會(huì)資本進(jìn)入商品房市場(chǎng),就會(huì)形成龐大需求,無(wú)疑將推高房?jī)r(jià);如果這些資金能投資到前期開(kāi)發(fā)階段,那就會(huì)形成供應(yīng),緩解樓市供需緊張。今后,地產(chǎn)調(diào)控的思路可引導(dǎo)社會(huì)資本投向房地產(chǎn)的供給端,從單純壓制需求逐步向增加有效供給轉(zhuǎn)變。”業(yè)內(nèi)資深人士分析。

　　8月以來(lái),主要城市商品房市場(chǎng)在前期小幅調(diào)整的基礎(chǔ)上再現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”,其背后有剛性需求釋放的推動(dòng),也有社會(huì)資本投資需求躁動(dòng)的助力。從樓市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展看,調(diào)控應(yīng)更加重視擴(kuò)大有效供給。其中,敦促地方政府?dāng)U大土地供應(yīng)是一方面,引導(dǎo)大量社會(huì)資本,尤其是前期投資商品房領(lǐng)域的資本介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域,則是另一重要方面。

　　蘇鑫指出,可根據(jù)資本不同的屬性和風(fēng)險(xiǎn)偏好,設(shè)計(jì)相應(yīng)的基金產(chǎn)品,投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)。一般而言,前期開(kāi)發(fā)階段風(fēng)險(xiǎn)高,收益也相對(duì)豐厚,適合風(fēng)險(xiǎn)承受力強(qiáng)的資金;而開(kāi)發(fā)后期的成熟階段,則適合安全性資本。

　　眾所周知,我國(guó)尚處于快速城市化進(jìn)程中,大量新增城市移民對(duì)住房的需求,構(gòu)成了未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)的重要基石。受此預(yù)期影響,近幾年來(lái),在大城市炒作商品房的收益率明顯高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出,這是由特定制度環(huán)境和經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)所造成的,今后,受調(diào)控影響,商品房領(lǐng)域的投資風(fēng)險(xiǎn)會(huì)逐漸增大,而前期的投資資金也急需尋找新的出口。“如果有足夠的金融創(chuàng)新產(chǎn)品來(lái)吸納這些資本,不僅能遏制炒房,也有利于擴(kuò)大供給滿(mǎn)足剛性需求。”

作者：林喆 來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)

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