商業(yè)銀行需嚴格實施差別化住房信貸政策

　　國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。新一輪調(diào)控政策的出爐，印證了此前樓市調(diào)控的預(yù)期。在本次“國五條”中，國務(wù)院明確指出要“嚴格實施差別化住房信貸政策”。對于商業(yè)銀行來說，作為住房信貸政策的執(zhí)行者，還要繼續(xù)鞏固前期住房信貸政策的結(jié)構(gòu)調(diào)整成果。

　　針對“差異化市場”

　　自去年末以來，受多種因素影響，房地產(chǎn)市場加速回暖。尤其是春節(jié)期間，不少城市的樓市交易同比成交量增幅超過一倍。有評論認為，本次上漲有結(jié)構(gòu)性上漲的跡象，“盡早購房”思想嚴重。為了防止樓市畸形膨脹，繼續(xù)執(zhí)行樓市調(diào)控政策勢在必行。

　　事實上，差別化的住房信貸政策在我國始于2003年的《中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。經(jīng)過數(shù)年實踐，可以說已經(jīng)初步形成了較為合理的政策架構(gòu)體系。從信貸政策看，各地差別不大，基本是鼓勵首套房置業(yè)，針對二套或者二套住房以上的按揭嚴厲調(diào)控。

　　從本次樓市回暖的實際情況看，并不是全國樓市普遍回暖，而是一二線城市和三四線城市的差別非常明顯。業(yè)界普遍認為，這與當前部分城市限購政策執(zhí)行不利有關(guān)。

　　易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示：“這是本輪房地產(chǎn)調(diào)控自2009年12月份啟動以來的第五次升級。接下來幾天，相關(guān)部委會下發(fā)通知，明確實施細則，而內(nèi)容則可能包括行政、信貸、稅收、土地等方面，其中必有信貸方面的收緊措施。比如這兩天一直傳言的二套房貸收緊，不是沒有可能。"嚴格實施差別化住房信貸政策"就有進一步細化的可能性?！?br/>

　　不少評論也認為，本次調(diào)控非常及時，有效遏制了房價恢復(fù)“非理性”時代的可能性。

　　整體調(diào)控成效顯現(xiàn)

　　在各項調(diào)控手段中，銀行住房信貸無疑扮演著重要角色。事實上，歷經(jīng)數(shù)次樓市調(diào)控，各銀行對于住房貸款的態(tài)度已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)椋涸诜€(wěn)健發(fā)展住房貸款的同時，逐步提升個人貸款中經(jīng)營性貸款的比重，以轉(zhuǎn)型求發(fā)展。

　　以去年三季報披露的數(shù)據(jù)為例，平安銀行期末住房按揭貸款余額在個人貸款中的占比為40.35%，半年末該數(shù)據(jù)為42.18%，年初為45.63%。三季報同期數(shù)據(jù)顯示，其他各行的住房按揭貸款占個人貸款比例也大多在四至六成左右，整體個貸結(jié)構(gòu)比較健康，不存在數(shù)年前房貸比例高達七至八成的現(xiàn)象?？傮w看，各全國性股份制商業(yè)銀行個人住房貸款占比也都明顯呈現(xiàn)穩(wěn)定滑落趨勢。而從住房按揭貸款不良率來看，各行數(shù)據(jù)大多在0.1至0.2%左右，可以看出整體風(fēng)控水平較高。

　　受今年經(jīng)營環(huán)境變化影響，各行整體轉(zhuǎn)型工作不斷推進。其中，個人貸款方面，提高非住房性貸款所占比例成為轉(zhuǎn)型工作的統(tǒng)一目標。從這個角度看，針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策在個人貸款領(lǐng)域與銀行的轉(zhuǎn)型目標相一致，并且經(jīng)過此前數(shù)輪調(diào)控，從銀行數(shù)據(jù)已經(jīng)能夠明顯看出調(diào)控效果。

　　關(guān)于本次“新國五條”的相關(guān)政策要求，招商銀行明確表示，將嚴格執(zhí)行國務(wù)院的調(diào)控政策。目前，由于具體調(diào)控細則還沒有公布，因此，其他各銀行表示，將在細則出臺之后嚴格落實。

　　執(zhí)行依然存在偏差

　　經(jīng)過數(shù)輪調(diào)控，商業(yè)銀行按照要求實行差別化住房信貸政策，并取得了明顯成效，此次新政策出爐之后，大家關(guān)注的焦點還是“如何執(zhí)行”，而這往往是容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)。

　　但是，實際上還是有不少客戶需要購買二套房，而中介也確實還“有辦法”。李先生告訴記者：“現(xiàn)在二套房買二手小戶型的客戶一般直接就全款購買了。實在需要"想辦法"的，我們就聯(lián)系熟悉的銀行或者擔(dān)保公司、消費貸公司，直接把客戶的首套房抵押，得到的資金再用來買二套房?！?br>

　　眾所周知，這種以自有住房抵押獲得的貸款用途其實有明確規(guī)定，如購買汽車、房屋裝修或者是經(jīng)營性用途，并不允許“以房買房”。實際操作中，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)說明投機性購房存在的可能性依然很大。雖然比例不高，但說明個別銀行的個別從業(yè)人員存在僥幸心理。

　　差別化住房信貸政策的根本目的是區(qū)分住房投機炒作與住房消費，而區(qū)分的核心評判標準是購房者的信用質(zhì)量。從上述中介口中可以看出：銀行對于內(nèi)部人員的監(jiān)管存在漏洞，存在“主動”幫助購房者規(guī)避限購政策的情況。這一方面與銀行對信貸從業(yè)人員的教育有關(guān)，另一方面，對該類從業(yè)人員的業(yè)績考核制度也有不合理之處。

　　“如果上述情況屬實的話，他們還是鉆的征信體系的空子。作為銀行要加強管理和對員工的培訓(xùn)教育，但政策執(zhí)行起來也需要各方配合?！蹦炽y行信貸部人士表示。

　　要真正完全加強差別化住房信貸政策，還要健全監(jiān)督考核機制，加強征信系統(tǒng)和評級系統(tǒng)建設(shè)，改革銀行考核機制等。

來源：金融時報

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