“一刀切”征稅 很多人大呼“傷不起”

國務(wù)院辦公廳發(fā)出房產(chǎn)調(diào)控新政，其中對住房買賣嚴(yán)格按所得差額20%征收的規(guī)定，被業(yè)內(nèi)譽為“對短期投資者”精準(zhǔn)打擊，對投資投機客來說“幾乎是休克療法”。不過這項新政也遭到了業(yè)內(nèi)人士以及購房者的質(zhì)疑，如果這一政策沒有更多細化及輔助政策的實施，有可能誤傷“剛改”人群，甚至助推二手房價的上漲。

　　新政策原文

　　對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征?？偨Y(jié)個人住房房產(chǎn)稅改革試點城市經(jīng)驗，加快推進擴大試點工作，引導(dǎo)住房合理消費。稅務(wù)部門要繼續(xù)推進應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估方法加強存量房交易稅收征管工作。

　　南京目前政策

　　對出售自有住房的，如果非家庭唯一住房或出售購買未滿5年的唯一住房，征收個人所得稅按照交易差價20%，或按照總價1%征收。

　　算一筆賬：賺得越多，交的稅就越高

　　假如一購房者以100萬元買入南京市一套100平方米住宅（非唯一），現(xiàn)在以200萬元賣出，并假設(shè)新政未來細節(jié)仍按目前南京房產(chǎn)交易個稅中界定的差額20%政策執(zhí)行。則賺得越多，交的稅就越高。

　　●按照目前政策所需繳納稅費：

　　a.滿五年需繳納：個人所得稅全額1%，即2萬元

　　b.不滿五年需繳納：1.個人所得稅全額1%，即2萬元；2.全額營業(yè)稅5.6%，即11.2萬元；總計13.2萬元

　　●若按照新政所需繳納稅費（按照當(dāng)初購房繳納契稅1%計算，2010年10月后買入的應(yīng)按照首套房90㎡以下1%，90-144㎡1.5%，144㎡以上及任何面積的二套房3%的標(biāo)準(zhǔn)計算）：

　　a.滿五年需繳納：個人所得稅差額20%，即（總額-買入價-買入時契稅）*20%，為19.8萬元

　　b.不滿五年需繳納：1.個人所得稅差額20%，即19.8萬元；2.全額營業(yè)稅5.6%，即11.2萬元；總計31萬元

　　疑問

　　1

　　“一刀切”征稅會不會誤傷“剛改”需求？

　　雖然按20%的標(biāo)準(zhǔn)征收個人所得稅并不是一個新規(guī)定，但依然遭到了很多質(zhì)疑，如此大幅度地提高賣房成本，雖然在一定程度上可以抑制投資投機需求，但不分套數(shù)、不論買房年限，“一刀切”的按所得20%征稅，讓改善型買房人大呼“傷不起”。

　　“年輕人到了大城市，買個小房子先住著，待經(jīng)濟條件改善后再換大房居住，這本是政府提倡的住房階梯消費模式，在現(xiàn)實生活中這樣的例子也屢見不鮮。特別是在房價不斷攀升的今天，100平方米以上的大房子都要一兩百萬一套，很多市民如果不賣掉自住的房子，是很難有經(jīng)濟實力買新房的。但新政實施后，這階梯消費的成本還真不低，這是否會誤傷改善型需求？”一位業(yè)內(nèi)人士評價說。再極端一些，如果因為家中老人生病等原因，急需賣房救急，獲利的一大塊都被政府收了稅，這樣的稅制是不是合理？

　　南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)管理系主任吳翔華指出，南京及大多數(shù)城市在執(zhí)行個稅規(guī)則時都有一條規(guī)定，即出售購買已滿5年的家庭唯一住房的，無需繳納個人所得稅。這一政策早在實行房產(chǎn)交易個人所得稅之初就已存在，2011年國家規(guī)定個人將購買不足5年的住房對外銷售需全額征收營業(yè)稅后，這一政策也只是順勢加上“需滿5年”的條件。這樣可以有效避免對剛需、剛改族的誤傷。吳翔華表示，如果個稅按照20%開始計征，這一政策也不大可能改變。不過，由于目前新政策的細則并未出臺，一切都有待有關(guān)部門的進一步明確解釋。

　　疑問

　　2

　　高額個稅將轉(zhuǎn)嫁給購房者，反而抬高房價？

　　對于個稅新政的出臺，有專家表示肯定，但也有業(yè)內(nèi)人士表露出對高額個稅可能轉(zhuǎn)嫁給購房者等問題的擔(dān)憂。對此南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)管理系主任吳翔華表示，從大方面來看，個稅新政把握住了以市場手段從交易環(huán)節(jié)打擊投機炒房族的關(guān)鍵，比之前的行政手段和金融手段都更加準(zhǔn)確。這一調(diào)控方向可說是正確的。但他同時也指出，征收高額個稅的同時，需要有累進房產(chǎn)稅、足量保障房及新房供給等政策予以輔助，不然可能出現(xiàn)許多不可控的負(fù)面影響。

　　可能效果一：只征收差額20%的個人所得稅，導(dǎo)致大量高差額的二手房主惜售，報價偏高，購房者轉(zhuǎn)而集中于新房市場，造成二手房交易暴跌。

　　可能效果二：征收差額20%個稅，提供足量保障房和商品房供應(yīng)，購房者需求可以得到緩解，但長期來看高差額的二手房炒房主依然惜售，或者轉(zhuǎn)售為長期出租，導(dǎo)致租金高漲。例如目前的韓國，在國家開始征收高額資本利得稅后，導(dǎo)致租金高漲。

　　最理想效果的是：征收差額20%個稅，提供足量保障房及商品房供給，同時對多套房或超過一定人均面積住房加征累進房產(chǎn)稅。這樣炒房者如果繼續(xù)囤房，將因為房產(chǎn)稅付出高額代價，逼迫他們不得不選擇出售。同時由于差額20%個稅的征收，炒房者不得不降低房價，減少收益，以此來吸引購房者。

　　疑問

　　3

　　剛簽了賣房合同，但還沒過戶怎么辦？

　　有賣房者表示，剛剛簽了售房合同，但還沒有到房產(chǎn)部門去過戶，是不是意味著很快就會被征稅，如果真是這樣那就虧大了，因為想再提高些價格以彌補損失不可能了。

　　對于突然而來的新政，中介從業(yè)者無疑擔(dān)憂很大。一位中介業(yè)務(wù)員告訴記者，晚上已接到多個客戶電話，要求提前過戶。南京鏈家市場分析師尹筱沁表示，如果政策嚴(yán)格執(zhí)行，可能在執(zhí)行前的時間段內(nèi)二手房交易量會激增。因為害怕被征高額個稅的業(yè)主會急售，二手房房源會突然增多。而政策執(zhí)行后，短期內(nèi)可能導(dǎo)致二手房業(yè)主將個稅轉(zhuǎn)嫁至買房人，那么個稅過高的房源會無人問津，加上購房者的觀望情緒，交易量可能會驟降。

　　不過，尹筱沁也表示，究竟會產(chǎn)生何種效果，還需要看本地政府對政策的細化如何，總之新政策對中介的業(yè)務(wù)操作不會產(chǎn)生什么影響，但對于業(yè)務(wù)量的影響是很大的，而且?guī)缀鯚o法準(zhǔn)確判斷。對此他們只能采取“兵來將擋，水來土掩”的策略。

　　疑問

　　4

　　福利分房、房改房買入價如何界定？

　　這一新政公布后，一個明顯的疑問是，當(dāng)初買房時的價格如何界定。對于近些年買入的房屋，由于屬于商品住宅，對于價格核算并不難。業(yè)內(nèi)專家指出，新政原文中強調(diào)的“稅務(wù)部門要繼續(xù)推進應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估方法加強存量房交易稅收征管工作”也表明國務(wù)院以對房產(chǎn)價值評估有了執(zhí)行上的考量。

　　但是，對于十幾年甚至二三十年前的福利分房、房改房的價格如何界定呢？對這些老房也要按差價20%征收個稅嗎？這一點在新政原文中并未詳細指出，有待南京等地方政府落地時進一步細化。如果所有住房都要按差價20%征收，這意味著幾十年前的老房幾乎等于按照全額的20%征稅。因為當(dāng)時房改房進行私有化時，價格非常低，南京主城一套四五十平方米的小房子，可能也就幾萬元，而如今的房價則早已漲至幾十萬，甚至上百萬。

　　對于這一點，南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)管理系主任吳翔華指出，新政落地細化時，很可能將給出一個時間線，對于之前的老房依然按照全額1%的可選擇個稅方案征收，之后的統(tǒng)一按照新政執(zhí)行。因為如果對福利房擁有者也按差價20%征收，顯然是一種誤傷，當(dāng)年也并不存在囤房炒房的概念。

　　我省何時開始落實新政？

　　稅務(wù)：

　　具體實施時間還未敲定

　　要查房屋原值其實很容易

　　在昨天國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》中，個人所得稅征收的調(diào)整最為引人注目。揚子晚報記者昨天晚上連線南京市稅務(wù)部門，相關(guān)人士表示他們也已經(jīng)知道了相關(guān)的政策，目前正在等待上級部門的通知，其余的信息并不方便透露。

　　根據(jù)“通知”要求，今后將對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。揚子晚報記者了解到，以前二手房交易時在涉及個人所得稅繳納的時候分為兩種情況征收，一是不能提供購房發(fā)票的，“對個人轉(zhuǎn)讓住房，不能夠提供購房原值發(fā)票或合理費用（指住房裝修費用、住房貸款利息等）的合法有效憑證，致使不能夠準(zhǔn)確計算應(yīng)納稅所得額的，采取核定征收方式征收個人所得稅，核定征收率為1％。

　　另外一種情況是對個人轉(zhuǎn)讓住房，能夠提供購房原值發(fā)票或合理費用（指住房裝修費用、住房貸款利息等）的合法有效憑證的，按其售房收入減去購房原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額按20％征收個人所得稅。

　　而實際征收情況來看，按照第一種方式繳稅的購房者較多。而根據(jù)測算如果嚴(yán)格按照新的20%所得計征個人所得稅后，購房成本肯定要增加。業(yè)內(nèi)人士昨天向揚子晚報記者透露，其實房屋原值如果想查，是很容易查到的，因為原先房屋的契稅發(fā)票都是可以查得到的，而房屋買入價自然也會因此一目了然。不過具體的實施時間和操作細則，還得等具體的政策出臺。

　　銀行：

　　尚未接到調(diào)整通知

　　下周或有相關(guān)細則陸續(xù)出臺

　　江蘇地區(qū)有沒有可能進一步提高二套房的首付成數(shù)和利率呢？揚子晚報記者隨后連線采訪了南京多位銀行業(yè)以及中介人士。

　　“我分析，江蘇地區(qū)有可能會對現(xiàn)有的二套房貸政策實施差別化的適度調(diào)整，應(yīng)該不會出現(xiàn)一刀切的情況”，銀行界一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，蘇南蘇中蘇北房價水平不同，如果一刀切，對市場未必有利，還可能誤傷一批改善型購房者。但國務(wù)院的政策必須要落實，江蘇最有可能地就是按照不同城市的經(jīng)濟發(fā)展水平和房價水平實施差別化政策。另一位長期從事銀行個人信貸業(yè)務(wù)的資深人士則分析，省內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)房價上漲已是定局，南京或江蘇地區(qū)二套房首付和利率若上調(diào)，最有可能出現(xiàn)“分類”調(diào)整?！皬你y行可操作性來看，按家庭居住面積來分類，相對最靠譜，銀行比較好查，也方便購房者直觀判斷自己是否屬于被調(diào)整的對象?！?/p>

　　揚子晚報記者注意到，國務(wù)院此次通知中，并未對各地二套房貸政策調(diào)整提出時間表，“估計下周，相關(guān)部門的操作細則會陸續(xù)出臺，目前我們銀行還沒有接到正式通知”。上述資深人士還提出一種可能，即江蘇或南京可能先看看其他類似地區(qū)或城市是否出臺相關(guān)細則，在參考的基礎(chǔ)上再出臺自己的政策。

　　截至昨日22：00，揚子晚報記者再次刷新央行網(wǎng)站，仍然未看到與二套房貸相關(guān)的最新通知。看來，江蘇地區(qū)最終的二套房貸細化政策要等待人民銀行南京分行的通知了。

　　新房市場影響有多大？

　　賣舊買新成本高

　　“剛改”一族或暫停買房

　　雖然新“國五條”實施細則中，最具殺傷力的賣房征20%個人所得稅主要影響二手房市場，但專家認(rèn)為，其對新商品房的銷售同樣也威力強大，由于賣舊買新的成本大幅提高，“剛性改善”一族很可能暫停買房。再加上調(diào)控加碼對消費者心理的影響和房價預(yù)期的改變，“金三銀四”的新房銷售可能難現(xiàn)紅火。

　　南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進會秘書長張輝認(rèn)為，個稅按20%差額征收，是此次細則中最具調(diào)控力的措施，這將直接抑制投資客進行炒房。去年以來，以往南京樓市“剛需”房源一枝獨秀的局面變?yōu)椤皠傂琛?、“剛改”并重，大面積的房源上市量增加。而其中不少買房人是通過賣舊買新的方式，獲得買房資金。而如果個稅按所得的20%征繳，則將大大提高他們換房的門檻。接下來，這部分房源銷售會受到明顯沖擊，大戶型、高總價的房子可能會不那么好賣了。

　　“三套房”、“四套房”買主被嚴(yán)格的限購令擠出市場，“剛改”的買房積極性又將大受打擊，接下來的市場銷售，將主要成為“剛需”一族的舞臺。除了購買二手房，房價可能會提高外，買新房應(yīng)該影響不大。而且因為新房市場需求的減少，市場供求的變化，房價可能出現(xiàn)止?jié)q甚至下跌的趨勢。南京林業(yè)大學(xué)社會工作系主任孟祥遠就認(rèn)為，對于競爭力不強和近期搭順風(fēng)車復(fù)出的樓盤來說，影響還是很大的。

　　此外，業(yè)內(nèi)人士也指出，由于目前個稅等政策的執(zhí)行時間尚不明確，不排除短期內(nèi)出現(xiàn)拋房、搶購等樓市異動。

來源：揚子晚報

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