房地產有望成“穩(wěn)增長”受益板塊

　　未來十二個月內,我們維持對房地產行業(yè)“增持”的評級。在政策預期溫和及房地產再融資有條件放開的支撐下,地產股三季度有望迎來一波15%-20%的反彈行情,成為部分避險資金進行配置的方向。投資邏輯上建議把握“一二線”+“高中低”+“主題投資”三大主線,即在區(qū)域上選擇有行業(yè)基本面支撐的一、二線城市;在經營策略上選擇“高周轉、中檔房價、融資成本低”的房地產公司;挖掘區(qū)域升級、城市更新、業(yè)務轉型下的主題投資機會。

　　宏觀氛圍偏向穩(wěn)增長

　　從宏觀和政策面看,拉動經濟的三駕馬車,凈出口增長乏力;消費總體保持平穩(wěn),對經濟增長短期貢獻有限;穩(wěn)增長還是要靠投資的平穩(wěn)增長。受產能過剩和實際利率偏高的影響,私人部門投資動力不足;政府基建投資或成為穩(wěn)增長的籌碼,但受到地方債務高企和融資平臺清理的影響,基建投資將有別于過去的投向;房地產投資受政策放松和需求拉動,將保持基本平穩(wěn)。受美國QE退出大趨勢影響,國內新增外匯占款將下降,基礎貨幣投放渠道不暢,人民幣升值放緩。三季度,穩(wěn)增長的政策力度有望加大。

　　我們預計四季度“新城鎮(zhèn)化”規(guī)劃如果出臺,可能對行業(yè)短期的利好有限;從國際房產稅的經驗觀察,國內房產稅大方向將是對存量房進行征收,但受法律、利益分配和價值評估體系的制約,1-3年內全面向存量房征收的可能性較低,房產稅試點城市擴容將是一個漸進過程,首先是面向增量高端住宅征收,采取較低的稅率,在各項配套逐步完善以后才會繼續(xù)深化。

　　影響房地產投資前景的重要政策,包括對存量房征稅,預售和按揭制調整等關鍵制度。但在經濟下行壓力加大、穩(wěn)增長重要性凸顯的背景下,房產稅擴容預計難有實質性的突破。政策重點仍將是增加投資和擴大消費,譬如加大鐵路建設、加快棚戶區(qū)改造、加大城市市政基礎建設;促進信息消費、大力發(fā)展服務業(yè)、釋放新型城鎮(zhèn)化的消費需求等。

　　三季度景氣波動向上

　　對行業(yè)基本面,我們維持年初提出的全年行業(yè)呈現(xiàn)“N”型走勢的判斷,

　　三季度預計將以窄幅波動向上為主。

　　7月受傳統(tǒng)樓市淡季和公積金貸款收緊的影響,一、二線城市樓市量縮價升,上半年樓市火爆,使開發(fā)商重回一二線核心城市,一線城市土地市場快速升溫表明開發(fā)商看好后市,下半年供求關系較為平穩(wěn),但區(qū)域、城市和產品間分化將更加明顯。

　　一線城市新增供給不足,房價仍有上漲壓力;二線城市則可能出現(xiàn)“量穩(wěn)價升”;三四線城市供應則偏大。受人口流入和經濟增速支撐,環(huán)渤海、長三角、珠三角和中西部核心城市群的購房需求仍較旺盛,但中西部、東北地級以下城市將面臨更大的壓力。此外,剛需和改善產品有望保持熱銷,大戶型產品去庫存壓力較大。

　　圍繞三大主線投資

　　地產板塊半年報總體表現(xiàn)良好。已披露中報的地產公司營收和凈利潤增速分別增長16.3%和29.2%,比去年同期提高13個和19個百分點;毛利率為39.3%,穩(wěn)中略降,資產負債率降至65%。龍頭地產公司表現(xiàn)更加突出,行業(yè)內部業(yè)績分化加劇。

　　預計三季度地產股業(yè)績保持平穩(wěn)增長的概率較大,較其他周期性行業(yè)更具業(yè)績優(yōu)勢。最大的不確定性主要來自房產稅擴容,但我們預計短期內不會對存量住房征稅,且擴容的步伐可能采取溫和漸進方式。

　　7月中央政治局會議對地產調控論調趨于溫和,首次提出“引導房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。在政策預期溫和及房地產再融資有條件放開的支撐下,地產股三季度有望迎來一波15%-20%的反彈行情。

　　在投資邏輯上,建議把握“一二線”+“高中低”+“主題投資”三大主線,即在區(qū)域上選擇有行業(yè)基本面支撐的一、二線城市;在經營策略上選擇

　　“高周轉、中檔房價、融資成本低”的房地產公司;挖掘區(qū)域升級、城市更新、業(yè)務轉型下的主題投資機會。建議重點關注三類公司:“一、二線城市”的華夏幸福、珠江實業(yè)、蘇寧環(huán)球;符合“高中低”特質的榮盛發(fā)展、陽光城;受益再融資可能放開的新湖中寶、鐵嶺新城、東湖高新等。

來源：中國證券報 舒廷飛

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