債務(wù)加劇·土地破壞·泡沫累積

　　“新城”變“鬼城”,地產(chǎn)泡沫向中小城市轉(zhuǎn)移;城鎮(zhèn)建設(shè)淪為“圈地運(yùn)動”,地方與開發(fā)商聯(lián)手囤地;地方政府負(fù)債率逐年增長,借新債還舊債……當(dāng)前,在熱火朝天的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中,少數(shù)地方正滑向歧途,其背后的風(fēng)險悄然滋長。

　　歧途一:舉債造城,地方政府債臺高筑

　　隨著我國城鎮(zhèn)化快速推進(jìn),不少地方熱衷于拉大城市框架,從省會城市到小縣城都在制定和實施規(guī)?？捎^的城市新區(qū)建設(shè)計劃,但資金短缺和融資渠道狹窄等問題一直困擾著各地政府。

　　記者在西部一個城市新區(qū)采訪了解到,由于上級劃撥的財政資金有限,這個新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金基本上來源于銀行融資,2012年貸款融資近20億元,大多采取是小額短期高利息的形式,部分貸款年息高達(dá)12%,且存在“借新貸還舊貸”的情況,財務(wù)壓力較大。

　　在巨大的籌資和償債壓力下,各地只好將土地收益作為資金來源。而這種“賣地籌資”模式存在著一定的變數(shù)和隱患。在青島市城陽區(qū),有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示,受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響,土地出讓金收入受到影響,地方政府可籌措的建設(shè)資金明顯減少,對推進(jìn)城市化進(jìn)程影響較大。

　　審計署日前公布的審計結(jié)果也顯示,隨著土地出讓收入增幅下降,地方償債壓力也在加大。2012年底,4個省本級、17個省會城市以土地出讓收入為償債來源的債務(wù)需償還本息2315億元,為當(dāng)年可支配土地出讓收入的1.25倍。

　　加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化需要大量資金,據(jù)國家開發(fā)銀行日前預(yù)計,未來3年我國城鎮(zhèn)化投融資資金需求量將達(dá)25萬億元,城鎮(zhèn)化建設(shè)資金缺口約為11.7萬億元。而2013年至2015年,財政資金僅能支持當(dāng)年城鎮(zhèn)化新增投資的五分之一左右。

　　有關(guān)專家認(rèn)為城鎮(zhèn)化進(jìn)程應(yīng)循序漸進(jìn),不能搞運(yùn)動式的新城建設(shè)。長安大學(xué)城市研究所所長王圣學(xué)教授認(rèn)為,各地城鎮(zhèn)化融資目前資金需求量都很大,而且建設(shè)周期和回收周期都較長,都存在融資渠道過于狹窄的問題。隨著各地債務(wù)量增加和土地收益的下降,這種融資方式是不可持續(xù)的,因此急需構(gòu)筑多元化的融資體系為各地城鎮(zhèn)化建設(shè)提供資金支持。

　　歧途二:畸形地產(chǎn),爛尾工程泡沫叢生

　　隨著房地產(chǎn)調(diào)控的日趨嚴(yán)格,部分房企正加速向中小城市轉(zhuǎn)移,造成個別城市建設(shè)投資巨大,產(chǎn)業(yè)空心,市場需求不足,房地產(chǎn)泡沫有擴(kuò)大蔓延趨勢。

　　在貴州黔東南自治州,35萬人的縣級市凱里同時開發(fā)了十幾個大型房地產(chǎn)項目,城市變身大工地。其中,“未來城”項目僅住宅面積就達(dá)到500萬平方米,預(yù)計提供5萬多套住宅,居住近20萬人口,相當(dāng)于凱里人口的一半。而像這樣的樓盤在凱里還有不少。

　　類似凱里的城市還有很多,但庫存量都很高,消化能力又有限。陜西漢中市正在投資建設(shè)許多大型樓盤。而記者發(fā)現(xiàn),一些大盤出現(xiàn)銷售不暢,已售樓盤空置率也非常高。上海易居研究院發(fā)布的2012年中國城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險排行榜中,排名前50名的城市中,共有46個城市位于內(nèi)陸地區(qū),幾乎都是中小城市。

　　一些專家和市場人士認(rèn)為,需要為房地產(chǎn)泡沫負(fù)責(zé)的,不只是開發(fā)商,更有地方政府。

　　廣東惠州大亞灣地區(qū)曾經(jīng)規(guī)劃建設(shè)大型熊貓汽車城,引來不少房地產(chǎn)資金涌入。造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)畸形發(fā)展,大量的外地資金撤走,留下了眾多爛尾項目。近期,記者再度探訪大亞灣地區(qū),發(fā)現(xiàn)這里依舊是高樓林立,但城中空空,也沒有多少大型工業(yè)企業(yè)入駐,成為房地產(chǎn)泡沫破裂的“重災(zāi)區(qū)”。

　　此外,某知名房企2007年曾投資內(nèi)蒙古滿洲里,拍下了1000多畝土地,銷售卻成了大問題,至今項目成了巨大的爛尾。

　　一些地方打著推進(jìn)城鎮(zhèn)化的旗號,紛紛建設(shè)新城新區(qū),并且有愈演愈烈之勢。專家警示,這些新城新區(qū),大多是采取賣地建房的開發(fā)模式,建設(shè)一批見效快成果明顯的房地產(chǎn)項目,最后留下一堆爛攤子。

　　暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛表示,新型城鎮(zhèn)化,一定要汲取上一輪城市規(guī)劃發(fā)展中的經(jīng)驗教訓(xùn),避免再出現(xiàn)廣州金沙洲、北京天通苑之類的“巨型睡城”帶來嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。

　　誤區(qū)三:圈地賣錢,糧食安全遭受威脅

　　當(dāng)前,我國部分地方政府與房地產(chǎn)企業(yè)“合謀”,一邊大范圍圈地賣錢,打著“城鎮(zhèn)化建設(shè)”的旗號,一邊大面積囤地升值,威脅著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和糧食安全。

　　在全國首家生態(tài)農(nóng)業(yè)示范縣黑龍江省慶安縣,正在大規(guī)模推進(jìn)“3個10戰(zhàn)略”,鞏固10平方公里的老城區(qū),新建10平方公里新城區(qū)和10平方公里產(chǎn)業(yè)園區(qū)。慶安縣國土局副局長張金省告訴記者,慶安地處東北腹地,多是黑土地,上級劃撥的用地指標(biāo)有限,每年不到100公頃?！岸粋€企業(yè)用10公頃的現(xiàn)象很普遍。”張金省無奈地說,盡管這些土地采取宅基地置換、增減掛鉤等方式取得,仍難免踩住土地紅線的危險。

　　“上屆政府賣下屆政府的地”的現(xiàn)象在不少地方非常突出。在房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打了10多年的福星惠譽(yù)地產(chǎn)公司副總經(jīng)理姚澤春說,部分地方政府將城鎮(zhèn)化看成一次圈地機(jī)會,以新城開發(fā)的名義,將大量的農(nóng)業(yè)用地“劃”為建設(shè)用地,以此來賣錢?！耙恍┑胤桨凑掌溟_發(fā)規(guī)模計算,地都賣到20年后了”。

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn),一些地方在執(zhí)行國家土地政策時存在兩種沖動:城鎮(zhèn)化、工業(yè)化急需空間的發(fā)展沖動;土地財政下的“賣地沖動”。這兩種沖動直接影響政府土地政策在執(zhí)行過程中“跑偏”:多占少補(bǔ),先占后補(bǔ),占好地補(bǔ)差地等現(xiàn)象突出,同樣威脅著土地資源保護(hù)。

　　“城市像公司,書記是董事長,市長是總經(jīng)理?！蔽錆h大學(xué)高級研究中心莊子銀教授說,政府主導(dǎo)“駕馭市場”的情況下,城鎮(zhèn)化不是“從下到上”地以市場發(fā)展為基礎(chǔ)進(jìn)行,而是“從上到下”地按照領(lǐng)導(dǎo)要求進(jìn)行,這導(dǎo)致土地不能按照市場方式和價格來配置。“這對于耕地的保護(hù)是十分危險的。”

來源：新華網(wǎng)

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