渠道收窄 中小房企融資成本攀升

　　2016年部分房企銷售業(yè)績實現(xiàn)大幅增長，但隨著樓市調(diào)控不斷深入以及市場預(yù)期出現(xiàn)變化，今年房企經(jīng)營壓力將比去年明顯增加，房企融資渠道繼續(xù)收窄，對中小房企而言，融資環(huán)境不容樂觀。

　　統(tǒng)計顯示，截至目前，按行業(yè)類劃分，共有78家房企公布2016年年報。受益于2016年樓市火爆，多數(shù)房企都實現(xiàn)了年度銷售額同比增長。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，2016年部分房企銷售業(yè)績實現(xiàn)大幅增長，但隨著樓市調(diào)控不斷深入以及市場預(yù)期出現(xiàn)變化，今年房企經(jīng)營壓力將比去年明顯增加，房企融資渠道繼續(xù)收窄，對中小房企而言，融資環(huán)境不容樂觀。

　　龍頭房企業(yè)績大增

　　克爾瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2016年房地產(chǎn)行業(yè)跨過3000億元的就有三家，除了“你爭我趕”的恒大萬科，碧桂園今年也厚積薄發(fā)，全年業(yè)績提升121%，邁進3000億元門檻。同時，千億房企陣營擴容至12家，總銷售金額達到2.4萬億元。

　　從龍頭房企的年報業(yè)績來看，萬科2016年實現(xiàn)銷售面積2765.4萬平方米，銷售金額3647.7億元，同比分別增長33.8%和39.5%；恒大2016年實現(xiàn)合約銷售額3733.7億元，同比增長85.4%，超額完成全年目標(biāo)。

　　也有部分房企借助樓市回暖實現(xiàn)扭虧為盈。中華企業(yè)2016年實現(xiàn)凈利潤6.55億元，同比增長126.34%；浙江廣廈2016年實現(xiàn)凈利潤3.57億元，同比增長154.41%。

　　“2016年的業(yè)績高漲令房企信心滿滿，2017年不少百強企業(yè)躍躍欲試準(zhǔn)備再次大展身手。”中國指數(shù)研究院報告認(rèn)為，邁檻成為2017年房企的銷售目標(biāo)，不同規(guī)模的房企向著5000億元、3000億元及1000億元目標(biāo)全速進軍。在大部分企業(yè)堅持較為穩(wěn)妥的發(fā)展目標(biāo)時，碧桂園、融創(chuàng)和藍光的銷售目標(biāo)比較激進，目標(biāo)增長率均超60%，其中融創(chuàng)接近翻番。

　　值得注意的是，在簽約銷售金額大幅增加的情況下，仍有房企出現(xiàn)增收不增利的“窘境”。比如，首創(chuàng)置業(yè)2016年全年實現(xiàn)簽約銷售455.1億元，同比增長40%，但歸屬于母公司股東的凈利潤僅為20.32億元，同比下跌2%。

　　融資渠道收窄

　　雖然年報業(yè)績喜大于憂，房企手中資金較為充裕，但在開發(fā)貸審核趨嚴(yán)、基金業(yè)協(xié)會叫停用于投資16個熱點城市住宅地產(chǎn)類資管計劃備案的情況下，今年房企融資渠道將繼續(xù)收窄。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，2017年一季度全國房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等融資合計僅649.5億元，延續(xù)去年四季度以來的低迷，同比下調(diào)幅度達83.8%。同時，資金價格也出現(xiàn)明顯上行趨勢。

　　與2016年初貨幣寬松、市場回暖、房企票據(jù)債券發(fā)行量爆發(fā)式增長相比，當(dāng)前房企的整體融資環(huán)境不容樂觀。

　　克而瑞研究中心報告顯示，從融資結(jié)構(gòu)來看，1-2月監(jiān)測的108家房企，其銀行貸款總額為274.5億元，占房企新增融資近35%。票據(jù)、債券的發(fā)行額也達251.4億元，占房企新增融資的31.9%。其他類融資中的委托貸款數(shù)額增加，證券及資管公司向房企輸血情況增加。

　　興業(yè)研究分析師陳姝婷表示，事實上，龍頭房企的融資主要來源于銀行貸款，其中國有房企表現(xiàn)更為明顯，在債券、再融資、非標(biāo)等政策收緊的情況下其融資壓力不太大，但中小民營房企獲得開發(fā)貸的難度較大，受限后融資渠道縮窄，融資成本攀升。

　　北辰實業(yè)日前也發(fā)布公告宣布，為了進一步拓寬公司融資渠道，改善公司債務(wù)結(jié)構(gòu)，補充營運資金，公司或公司的全資子公司擬在北京金融資產(chǎn)交易所申請發(fā)行債權(quán)融資計劃。本次發(fā)行債權(quán)融資計劃的注冊額度不超過20億元人民幣。

　　同時，在國內(nèi)融資渠道不斷收緊背景下，境外融資開始不斷升溫。克而瑞研究中心統(tǒng)計顯示，房企境外發(fā)債的占比較2016年顯著增加。2017年1-2月富力地產(chǎn)、旭輝集團、新城控股、當(dāng)代置業(yè)等多家房企發(fā)行共計27.35億美元優(yōu)先票據(jù)，折合人民幣近188億元。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，伴隨融資渠道逐步收緊，房企運營風(fēng)險越來越大。房企“加杠桿”的資金周期一般為2年，也就是2017年下半年將是2015年下半年房企開始“加杠桿”資金開始到期的時間。如果企業(yè)無力償還，則面臨資金壓力。

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