公募REITs吸金強(qiáng)受追捧：一二級(jí)市場(chǎng)冰火兩重天 券商自營(yíng)占主流

　　公募REITs毫無(wú)疑問(wèn)是近兩年來(lái)資管機(jī)構(gòu)資產(chǎn)配置的熱門(mén)選項(xiàng)，這從公募REITs極低的配售比中就可見(jiàn)一斑。

　　11月10日，第23只公募REITs“中金安徽交控REIT”披露了認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例，該產(chǎn)品的募集期僅有11月7日至8日兩天，除戰(zhàn)略投資者配售比為100%外，網(wǎng)下投資者和公眾投資者的配售比都較低，分別為2.94%和5.95%。

　　而在此之前的“華泰江蘇交控REIT”更低。披露公告顯示，網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例為0.86%，公眾投資者為0.83%。

　　數(shù)據(jù)顯示，目前市場(chǎng)上共有24只公募REITs，其中15只已上市，發(fā)行規(guī)模共計(jì)648.68億元。分資產(chǎn)類(lèi)型來(lái)看，規(guī)模最大的是交通基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)REITs，總計(jì)328.5億元；其次是園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)REITs，共計(jì)138.21億元；倉(cāng)儲(chǔ)物流類(lèi)、保障性租賃住房類(lèi)、能源基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)、生態(tài)環(huán)保類(lèi)規(guī)模分別為76.75億元、37.97億元、35.38億元、31.88億元。

　　部分銀行理財(cái)試水戰(zhàn)略配售

　　從獲配機(jī)構(gòu)類(lèi)型來(lái)看，一般來(lái)說(shuō)，戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者、公眾投資者的配售比例大致分別為70%、20%和10%。其中，銀行理財(cái)一般屬于戰(zhàn)略投資者。

　　今年以來(lái)存量理財(cái)產(chǎn)品的過(guò)渡期已經(jīng)結(jié)束，理財(cái)公司加速向凈值化產(chǎn)品轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)理財(cái)產(chǎn)品收益率呈現(xiàn)一定的下滑態(tài)勢(shì)。鑒于此，理財(cái)公司相關(guān)的投資者將更加青睞公募REITs帶來(lái)的增長(zhǎng)點(diǎn)和新機(jī)遇。

　　記者發(fā)現(xiàn)，多家大型國(guó)有商業(yè)銀行和全國(guó)性商業(yè)銀行的理財(cái)公司參與了首批公募REITs的戰(zhàn)略配售。

　　工銀瑞投-工銀理財(cái)四海甄選集合資產(chǎn)管理計(jì)劃參與了博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT，配售金額4158萬(wàn)元；紅土創(chuàng)新鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT，配售金額3680億元；平安廣州交投廣河高速公路REIT，配售金額4557萬(wàn)元等。

　　中銀理財(cái)旗下兩款理財(cái)產(chǎn)品“智富(封閉式)2020年06期”和“智富(封閉式)2020年03期”分別配置平安廣州交投廣河高速公路REITs5208萬(wàn)元和4612.99萬(wàn)元。此外，中銀理財(cái)還代“(科技創(chuàng)新)中銀理財(cái)-智富(封閉式)2020年11期”、“ (健康生活)中銀理財(cái)-智富(封閉式)2020年07期”兩只產(chǎn)品分別作為戰(zhàn)略投資者購(gòu)買(mǎi)669萬(wàn)元的中航首鋼生物質(zhì)REIT。

　　部分城商行理財(cái)產(chǎn)品也加入到配置公募REITs的隊(duì)伍中。廣州銀行“紅棉添盈安享12個(gè)月定開(kāi)1號(hào)理財(cái)產(chǎn)品”購(gòu)買(mǎi)平安廣州交投廣河高速公路REIT，配售金額12764.81萬(wàn)元。廣發(fā)銀行“幸福理財(cái)幸福添利18個(gè)月周期型理財(cái)計(jì)劃第1期”購(gòu)買(mǎi)1344.29萬(wàn)元的鵬華深圳能源清潔能源REIT。

　　此外，蘇州銀行作為戰(zhàn)略投資方購(gòu)買(mǎi)東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園REIT 38412萬(wàn)元。

　　券商自營(yíng)資本為主流

　　在戰(zhàn)略投資方中，整體以券商和券商資管產(chǎn)品為主，銀行及銀行理財(cái)產(chǎn)品的投資額度相對(duì)較少。具體來(lái)說(shuō)，券商及券商資管的配售余額為58.04億元；基金公司及基金產(chǎn)品的配售余額為30.42億元；保險(xiǎn)公司及保險(xiǎn)資管產(chǎn)品的配售余額為51.85億元；銀行及銀行理財(cái)產(chǎn)品的配售余額為6.57億元；信托公司及信托資管產(chǎn)品的配售余額為14.53億元。

　　除了戰(zhàn)略投資方外，網(wǎng)下投資者中也有不少資管機(jī)構(gòu)的身影。配置金額最多的是機(jī)構(gòu)自營(yíng)投資賬戶(hù)，達(dá)65.85億元，其中以證券公司為主，包括安信證券、財(cái)達(dá)證券、德邦證券、東方證券等。其次是保險(xiǎn)資管總計(jì)36.82億元，基金公司的配售金額為13.20億元，券商資管產(chǎn)品為8.82億元。

　　對(duì)于多種理財(cái)產(chǎn)品對(duì)公募REITs的追捧，上海交通大學(xué)上海高級(jí)金融學(xué)院學(xué)術(shù)副院長(zhǎng)嚴(yán)弘表示，主要有三大原因：

　　一是，從多年的海外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，公募REITs的收益既包含了現(xiàn)金流收入，又包含了基礎(chǔ)物業(yè)資產(chǎn)的增值，風(fēng)險(xiǎn)一般介于股票和債券之間。過(guò)去20多年美國(guó)的REITs產(chǎn)品年化綜合收益率一般都在10%上下，具有一定的吸引力。

　　其次，公募REITs跟其它的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，比如股票、債券等相關(guān)性較低，從資產(chǎn)配置角度看，是合理的資產(chǎn)配置中重要的組成部分。

　　最后，通過(guò)公募REITs可以用少量的資金直接參與到不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的投資，并且公開(kāi)市場(chǎng)交易的形式也使得資金流動(dòng)性和信息透明度較高。

　　需對(duì)收益保持合理預(yù)期

　　從三季度數(shù)據(jù)來(lái)看，絕大多數(shù)公募REITs取得了較好的凈利潤(rùn)表現(xiàn)。披露三季度數(shù)據(jù)的14只公募REITs產(chǎn)品中，凈利潤(rùn)最高的是鵬華深圳能源REIT，也是唯一一只凈利潤(rùn)過(guò)億的產(chǎn)品，達(dá)1.95億元；緊隨其后的是兩只交通基礎(chǔ)設(shè)置類(lèi)REITs，分別為平安廣州廣河REIT和華夏中國(guó)交建REIT，凈利潤(rùn)分別為0.73億元和0.27億元。

　　不過(guò)，也有三只REITs凈利潤(rùn)為負(fù)，分別為博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、浙商滬杭甬REIT、華安張江光大REIT。

　　從二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，自上市至今，整體REITs表現(xiàn)超出市場(chǎng)預(yù)期。不少產(chǎn)品出現(xiàn)了30%，甚至40%的漲幅。

　　對(duì)此，某證券公司創(chuàng)新資產(chǎn)管理部總經(jīng)理對(duì)記者表示，面對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的火爆，需要保持相對(duì)合理的預(yù)期。公募REITs不是一個(gè)暴利的產(chǎn)品，而是穩(wěn)定收益型產(chǎn)品，如果預(yù)期太高可能會(huì)導(dǎo)致最后收益不好。保持合理預(yù)期的原因，主要是它的底層資產(chǎn)決定了公募REITs未來(lái)的收益空間。

　　此外，對(duì)于公募REITs在一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)發(fā)行情況的差異，上述總經(jīng)理還表示，在一級(jí)市場(chǎng)發(fā)行時(shí)，隨著公募REITs市場(chǎng)熱度逐漸提升，作為投資者參與戰(zhàn)略配售的難度也在加大。一方面供給量比較少，另一方面逐漸有更多的機(jī)構(gòu)參與其中。一開(kāi)始是更靈活、反應(yīng)更快的券商率先參與，慢慢的保險(xiǎn)、銀行理財(cái)，甚至一些上市公司等也積極參與。

　　其次，在發(fā)行時(shí)期還有所謂“打新”，很多機(jī)構(gòu)會(huì)參與網(wǎng)上網(wǎng)下的詢(xún)價(jià)。隨著公募REITs熱度不斷提升，認(rèn)購(gòu)的倍數(shù)非常高，都是100倍起步，獲配量非常少。雖然看上去開(kāi)盤(pán)時(shí)漲停收益還不錯(cuò)，但按照整體資金占用的比例計(jì)算，單次的收益大概在千分之二、三。

　　據(jù)上述證券公司創(chuàng)新資產(chǎn)管理部總經(jīng)理觀察，目前二級(jí)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)參與的不多，尤其是資金體量大的機(jī)構(gòu)，可能是因?yàn)槎?jí)市場(chǎng)的容量不大，市值約在700億左右，還沒(méi)有安排專(zhuān)門(mén)研究二級(jí)市場(chǎng)投資的人員團(tuán)隊(duì)。這就導(dǎo)致二級(jí)市場(chǎng)除了做市商之外，真正參與投資的機(jī)構(gòu)比較少，競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)有那么激烈。

　　轉(zhuǎn)自： 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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