換房為主的住房改善需求，有效空間可能并沒(méi)有那么大

　　即將到來(lái)的2023年，國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求被寄予厚望，其中就包括“支持住房改善”。很多人認(rèn)為，住房改善就是居民的換房需求，包括二手房換成新房，小房子換成大房子，樓梯房換成電梯房，樓齡長(zhǎng)、配套差的房子換成新房或“次新房”（10年以內(nèi)樓齡），外圍的房子換成中心區(qū)的房子，或者買第二、第三套房等。毫無(wú)疑問(wèn)，這些倒騰房子的各種歸納，都是住房改善的內(nèi)容。

　　但是，換房為主的住房改善需求，有效空間可能并沒(méi)有那么大。根據(jù)克而瑞對(duì)全國(guó)194個(gè)城市的統(tǒng)計(jì)，這幾年商品房市場(chǎng)一直由新房主導(dǎo)。2019年以來(lái)，3-4房戶型的新房占全部新房的70%以上。觸發(fā)換房需求的，除了居住改善外，很多是由于房?jī)r(jià)上漲引誘的，加上前幾年中產(chǎn)人群收入也不錯(cuò)、對(duì)未來(lái)預(yù)期普遍樂(lè)觀，換房需求火了幾年。但現(xiàn)在，換房的動(dòng)力和能力不如從前了。

　　一方面，很多人預(yù)期房?jī)r(jià)不漲了，甚至?xí)碌瑳](méi)有動(dòng)力換房了；另一方面，創(chuàng)造中產(chǎn)的行業(yè)（地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)、平臺(tái)等）呈現(xiàn)紅利衰減之勢(shì)，加上機(jī)關(guān)事業(yè)單位“降薪水”，中產(chǎn)收入增長(zhǎng)下降，而房?jī)r(jià)還在云端下不來(lái)。近幾年上車的中產(chǎn)確實(shí)想換房，但換不起。還有一部分中產(chǎn)，手上的二手房是“老破小遠(yuǎn)”，賣不掉或賣不了太多錢，也就無(wú)法換房。

　　比如，深圳賣房者的年齡，從2015年的39歲，升至2022年的43歲，和發(fā)達(dá)國(guó)家差不多了，而買房者的年齡從33歲增長(zhǎng)至37歲。也就是說(shuō)，買房和賣房的年齡都在推遲。值得注意的是，真正的住房改善需求，潛力是非常大的。比如，主要集中在大城市的3億新市民，規(guī)模上接近中產(chǎn)及以上人群，但這部分人群基本住在城中村、企業(yè)宿舍，還有一部分住在工棚。

　　無(wú)疑，改善居住條件最急迫的是新市民。近年來(lái)，各地大力發(fā)展保障性租賃住房，目的就是把這部分人群納入到真正的住房消費(fèi)中，納入到商品房范疇，最終納入城市公共服務(wù)和商品經(jīng)濟(jì)中。另外，過(guò)去十幾年我國(guó)搭建起了一張覆蓋全國(guó)14億人口的互聯(lián)互通大網(wǎng)，道路、汽車、物流和互聯(lián)網(wǎng)惠及6.7億農(nóng)業(yè)人口，他們想分享城市化紅利，包括像城鎮(zhèn)一樣的住房。

　　試想，這部分人群中未來(lái)能產(chǎn)生3億中產(chǎn)，不管是房地產(chǎn)、基建代表的投資內(nèi)需，還是住房、汽車和生活消費(fèi)，這是多么誘人的圖景。此外，根據(jù)“七普”數(shù)據(jù)，65.5%的老年人獨(dú)立居住（一人或與老伴同?。?，有54%的老人現(xiàn)居房屋樓齡大于20年。而且，大部分沒(méi)有配備電梯，防滑、扶手等適老化設(shè)施不足，健身活動(dòng)等配套設(shè)施也不足，這也是住房改善的潛力。

　　還有，過(guò)去國(guó)人買房，更關(guān)注是否擁有產(chǎn)權(quán)住房、享受資產(chǎn)溢價(jià)，至于房子及社區(qū)服務(wù)體驗(yàn)，則是靠后的。因此，很多人高價(jià)買了房，卻無(wú)能力再去二次裝修、無(wú)能力對(duì)設(shè)施設(shè)備更新?lián)Q代。另外，目前的存量房屋，要么是上世紀(jì)80年代左右“短缺經(jīng)濟(jì)”下建設(shè)的福利房，要么是近年來(lái)高周轉(zhuǎn)出來(lái)的商品房，供應(yīng)效率不高。最突出的，就是社區(qū)設(shè)施不足，房屋折舊快。

　　以上這些，都是住房改善的內(nèi)容。到目前，城鎮(zhèn)人均住房面積超過(guò)41平方米，人均擁有1.06間，戶均擁有1.1套。加上具有居住功能的“類住宅”、小產(chǎn)權(quán)房，房子足夠了?？紤]到居民收入增速下降、“雙碳”目標(biāo)、金融風(fēng)險(xiǎn)、地方債務(wù)等，高舉高打的新建商品住房，不再合時(shí)宜了。相比購(gòu)房置換需求，圍繞存量房再利用、改功能、補(bǔ)短板的需求，盡管對(duì)土地財(cái)政、固定資產(chǎn)投資、拉動(dòng)上下游的貢獻(xiàn)小，但能讓更多的人群享受到低成本、服務(wù)好的城鎮(zhèn)住房，還能釋放他們的生活消費(fèi)，帶動(dòng)更多就業(yè)，這才是美好人居的應(yīng)有之義。（記者：李宇嘉）

　　轉(zhuǎn)自：證券時(shí)報(bào)

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