明年樓市如何“軟著陸”：更多支持政策將出 著力改善預(yù)期

　　去年下半年以來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯走弱，近幾個(gè)月來出現(xiàn)加速下滑趨勢(shì)。明年為實(shí)現(xiàn)中國經(jīng)濟(jì)“質(zhì)的有效提升和量的合理增長”，加速推動(dòng)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)修復(fù)，尤為關(guān)鍵。

　　近日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在部署明年工作時(shí)，在防范化解風(fēng)險(xiǎn)和擴(kuò)大內(nèi)需兩大方面內(nèi)容中均重點(diǎn)提及房地產(chǎn)。其中，在“房住不炒”的總原則之下，為推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次就房地產(chǎn)提出保交樓、保民生、保穩(wěn)定的“三?！币?。

　　截至目前，全國房地產(chǎn)銷售仍處于下行階段。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1月~11月全國商品房銷售額同比下滑26.6%；2022年11月單月銷售額同比下滑32.2%，相較9月和10月，下滑幅度又進(jìn)一步加大。

　　“下一步要立足我國巨大需求空間支撐，持續(xù)優(yōu)化需求側(cè)管理，加大對(duì)剛需和改善性住房需求的金融支持力度。中期要研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的治本之策，改革完善房地產(chǎn)相關(guān)土地、財(cái)稅、金融等基礎(chǔ)性制度，多渠道增加市場(chǎng)化長租房和保障性租賃住房供給，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，有序構(gòu)建房地產(chǎn)健康發(fā)展新模式?！敝醒胴?cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志近日就中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神和當(dāng)前經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問題作深入解讀時(shí)，如是明確。

　　針對(duì)行業(yè)流動(dòng)性問題，該負(fù)責(zé)同志還透露，2022年已出臺(tái)的政策要持續(xù)抓好，2023年還將出臺(tái)新舉措，側(cè)重研究解決改善房企資產(chǎn)負(fù)債狀況等。

　　明年更多房企資金紓困政策將出

　　2023年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的定位是以“防風(fēng)險(xiǎn)”為前提。

　　2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。

　　房地產(chǎn)鏈條長、涉及面廣，是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，占GDP的比重為7%左右，加上建筑業(yè)則占到14%；土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方綜合財(cái)力接近一半，占城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的六成，房地產(chǎn)貸款加上以房地產(chǎn)作押品的貸款，占全部貸款余額的39%，對(duì)于金融穩(wěn)定具有重要影響，是外溢性較強(qiáng)、具有系統(tǒng)重要性的行業(yè)。

　　回顧過去幾年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，“防范化解重大金融風(fēng)險(xiǎn)”的相關(guān)表述被多次提及。但聚焦到房地產(chǎn)領(lǐng)域，關(guān)于“防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況”的說法，卻是首次出現(xiàn)在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之中。

　　2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到，要正確認(rèn)識(shí)和把握防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)。要繼續(xù)按照穩(wěn)定大局、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、分類施策、精準(zhǔn)拆彈的方針，抓好風(fēng)險(xiǎn)處置工作，加強(qiáng)金融法治建設(shè)，壓實(shí)地方、金融監(jiān)管、行業(yè)主管等各方責(zé)任，壓實(shí)企業(yè)自救主體責(zé)任。

　　更早之前，2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議曾明確，打好防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)，重點(diǎn)是防控金融風(fēng)險(xiǎn)，該次會(huì)議還提出要“促進(jìn)形成金融和實(shí)體經(jīng)濟(jì)、金融和房地產(chǎn)、金融體系內(nèi)部的良性循環(huán)，做好重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防范和處置”。

　　和過去幾年不同的是，當(dāng)前，房企高周轉(zhuǎn)模式逐步走向終結(jié)，居民杠桿率亦企穩(wěn)回落，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭已得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。

　　而在全國樓市整體下行近一年半的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)逐漸顯現(xiàn)，同時(shí)，受市場(chǎng)信心疲軟影響，房企自救乏力?；诖?，化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)需要政府更加“有為”。

　　近月來，金融監(jiān)管部門加速釋放了如“金融16條”“第二支箭”“第三支箭”等一系列為樓市供給側(cè)紓困的積極政策，銀行與房企簽約授信額度已超過4萬億元。不過，資金真正落位仍需要時(shí)間，短期企業(yè)資金壓力仍在。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年4月份以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金的累計(jì)增速同比跌幅均在20%以上。其中，11月房企自籌資金跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大，顯示開發(fā)商資金鏈仍舊非常緊張。

　　“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險(xiǎn)，我們已出臺(tái)一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖?！?12月15日，國務(wù)院副總理劉鶴在第五輪中國-歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對(duì)話上發(fā)表書面致辭時(shí)指出。

　　這一高層表態(tài)中提到的“新舉措”引起業(yè)界廣泛關(guān)注。

　　前述中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志在解讀會(huì)議內(nèi)容時(shí)，對(duì)“新舉措”予以進(jìn)一步明確：供給端方面，各地區(qū)和有關(guān)部門要扛起責(zé)任，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作；繼續(xù)給行業(yè)提供足夠的流動(dòng)性，滿足行業(yè)合理融資需求；推動(dòng)行業(yè)并購重組；完善相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策及制度。2022年已出臺(tái)的政策要持續(xù)抓好，2023年還將出臺(tái)新舉措，側(cè)重研究解決改善房企資產(chǎn)負(fù)債狀況等。

　　17日，“2022-2023中國經(jīng)濟(jì)年會(huì)”召開。該年會(huì)上，中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)辦公室分管日常工作的副主任韓文秀和中國人民銀行副行長劉國強(qiáng)亦著重提出，明年經(jīng)濟(jì)工作要重點(diǎn)防范、化解房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)問題。

　　韓文秀稱，要扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，提供足夠的流動(dòng)性，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企的風(fēng)險(xiǎn)，改善他們的資產(chǎn)負(fù)債狀況?！胺婪痘夥康禺a(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是重中之重?！?/p>

　　劉國強(qiáng)稱，從當(dāng)前情況看，一些需要進(jìn)一步支持的領(lǐng)域是比較明顯的。如房地產(chǎn)當(dāng)前既是重點(diǎn)領(lǐng)域，也是薄弱環(huán)節(jié)，理應(yīng)加大金融支持。房地產(chǎn)對(duì)居民生活和財(cái)產(chǎn)、宏觀經(jīng)濟(jì)循環(huán)和產(chǎn)業(yè)鏈穩(wěn)定、財(cái)政和金融市場(chǎng)的影響都不是別的產(chǎn)業(yè)可以比肩的。

　　著力改善預(yù)期

　　正所謂“信心比黃金和貨幣更重要”。業(yè)界普遍認(rèn)為，明年，要想房地產(chǎn)行業(yè)真正回歸良性循環(huán)，除了要對(duì)房企“以時(shí)間換空間”給予更大的支持外，還要打通地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)。對(duì)于銷售回暖，信心是前提也是關(guān)鍵。

　　今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，明年經(jīng)濟(jì)工作千頭萬緒，要從戰(zhàn)略全局出發(fā)，從改善社會(huì)心理預(yù)期、提振發(fā)展信心入手，綱舉目張做好工作。

　　其中，“著力擴(kuò)大國內(nèi)需求”被擺在了明年經(jīng)濟(jì)工作的首位，會(huì)議同時(shí)明確“支持住房改善”。此外，在部署房地產(chǎn)領(lǐng)域工作時(shí)提出，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場(chǎng)建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

　　中國社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛18日在一場(chǎng)公開論壇中提出，當(dāng)前，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)“有條件又有風(fēng)險(xiǎn)”，必須要加大政策力度，力爭(zhēng)明年實(shí)現(xiàn)“彈跳式軟著陸”，其中，扭轉(zhuǎn)預(yù)期是保障。

　　“我們研究發(fā)現(xiàn)在市場(chǎng)飽和之后，預(yù)期相對(duì)于政策來說更為關(guān)鍵，市場(chǎng)短缺的時(shí)候預(yù)期一直是樂觀的，但是市場(chǎng)飽和之后預(yù)期就變得相對(duì)比政策更加重要了。當(dāng)前的弱預(yù)期存在強(qiáng)化固化和慣性的風(fēng)險(xiǎn)?！蹦啭i飛稱。

　　中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長、國際貨幣基金組織前副總裁朱民在上述論壇上亦表示，現(xiàn)在，住房消費(fèi)的問題主要是需求端而非供給端。未來，住房更新的消費(fèi)需要有新的政策來鼓勵(lì)和支持，來提振居民的信心，特別是對(duì)第二套房的支持。

　　“我們不能認(rèn)為，隨著流動(dòng)性的注入，房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)住了住房，明年會(huì)自然反彈。因?yàn)樗傂枨蠛涂偣┙o的結(jié)構(gòu)是不平衡的，還是要用政策?！敝烀穹Q。

　　中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志在前述解讀中也明確提到：要著力改善預(yù)期，擴(kuò)大有效需求，支持剛性和改善性住房需求。

　　該中央財(cái)辦負(fù)責(zé)人舉例稱，在住房消費(fèi)等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策，這些消費(fèi)潛力要予以釋放；結(jié)合落實(shí)生育政策和人才政策，解決好新老市民、青年人等住房問題；鼓勵(lì)加大保障性租賃住房供給，發(fā)展長租房市場(chǎng)；合理增加消費(fèi)信貸，支持住房改善等消費(fèi)。

　　為加速修復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，倪鵬飛認(rèn)為，房企資本面的持續(xù)改善和保交樓的穩(wěn)妥推進(jìn)，是兩項(xiàng)重要措施。除此之外，他還提出三點(diǎn)措施建議，其一，要通過加快復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)，增加收入，擴(kuò)大就業(yè)，防范和減緩?fù)獠坎淮_定性沖擊；其二，擴(kuò)大需求是基礎(chǔ)，從需求端來看，要放寬購房條件，降低購房成本，要結(jié)合完善住房保障體系，鼓勵(lì)國有企業(yè)或優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)收購出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目用于保障性租賃房，共有產(chǎn)權(quán)房或產(chǎn)權(quán)房；其三，穩(wěn)定房價(jià)是關(guān)鍵，房價(jià)下降有助于降低生活和商務(wù)成本，但是要逐步消化，如果出現(xiàn)下降過速的情況，建議可以采取一些臨時(shí)性管制措施。

　　轉(zhuǎn)自：第一財(cái)經(jīng)

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