多城加推第五批供地 “兩集中”轉(zhuǎn)向因城施策

　　截至11月22日，22個(gè)集中供地城市今年的第三批土拍進(jìn)入尾聲，18個(gè)城市共計(jì)完成352宗土地出讓，涉及4692億元出讓金；同期，有多個(gè)城市的第四批集中供地工作已經(jīng)展開，第五批、第六批集中供地亦在規(guī)劃中。

　　今年以來(lái)，部分城市調(diào)整了供地節(jié)奏，增加供應(yīng)批次。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有無(wú)錫、蘇州、南京、北京、杭州、成都、廣州、天津、深圳、上海、武漢等11個(gè)城市發(fā)布了第四批集中供地公告，另有廈門、濟(jì)南、青島、重慶明確全年供地將分四個(gè)批次進(jìn)行，其中無(wú)錫、蘇州、南京已率先完成第四批集中土拍。

　　而南京、武漢、蘇州、無(wú)錫已經(jīng)進(jìn)入第五批集中供地周期，武漢更是透露全年集中供地將會(huì)達(dá)到六個(gè)批次。

　　根據(jù)2021年初推出的“兩集中”供地政策，22個(gè)重點(diǎn)城市全年集中供地不應(yīng)超過(guò)3次，彼時(shí)，該政策是為降低市場(chǎng)熱度、抑制高企的地價(jià)。鑒于當(dāng)前大環(huán)境已有改變，土地市場(chǎng)低溫運(yùn)行，企業(yè)拿地愈發(fā)審慎，城投托底亦被限制，“兩集中”需要解決的矛盾已不再突出。

　　受訪業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“兩集中”供地政策是出于“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的初衷，多地根據(jù)實(shí)際情況，階段性適當(dāng)調(diào)整供地節(jié)奏是必要舉措，因地制宜、因城施策，以更加靈活的供應(yīng)方式穩(wěn)定市場(chǎng)，促進(jìn)樓市良性循環(huán)。

　　多批次供應(yīng)的嘗試

　　11月21日，南京發(fā)布了今年第五批集中供地公告，共推出各類用地15宗，起始價(jià)總額約為56.35億元。而無(wú)錫、蘇州、武漢已在更早之前公布了五批次集中供地計(jì)劃，其中，武漢市土地交易中心表示，后續(xù)還將適時(shí)發(fā)布本年度第六批次集中供地公告。

　　雖然多個(gè)城市增加了供地批次，但常態(tài)化供地模式并沒(méi)有明確回歸。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示：“多次少量供地方式可以起到積極的調(diào)動(dòng)作用，而集中供地是一種長(zhǎng)期導(dǎo)向，短期之內(nèi)推翻(兩集中)并不現(xiàn)實(shí)?！?/p>

　　與此同時(shí)，已經(jīng)有城市開始進(jìn)行土地常態(tài)化推介。今年9月底，長(zhǎng)沙市土地推介平臺(tái)——長(zhǎng)沙供地云通知顯示，該平臺(tái)對(duì)地塊推介方式進(jìn)行了調(diào)整，今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介。

　　通知稱，為適應(yīng)長(zhǎng)沙市土地招商工作需要，切實(shí)為市場(chǎng)主體提供及時(shí)便捷的信息服務(wù)，長(zhǎng)沙供地云平臺(tái)對(duì)地塊推介方式進(jìn)行了上述調(diào)整。長(zhǎng)沙市計(jì)劃供應(yīng)土地基本達(dá)到供應(yīng)條件后，供地云平臺(tái)實(shí)時(shí)進(jìn)行線上推介，平臺(tái)將顯示地塊推介更新日期，直至地塊完成掛牌交易。

　　10月28日，江西省住建廳發(fā)布《關(guān)于住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域落實(shí)強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略支持南昌城市高質(zhì)量發(fā)展的若干政策措施》，提出將持續(xù)完善房地產(chǎn)政策，積極爭(zhēng)取國(guó)家有關(guān)部委支持，力爭(zhēng)將南昌從“集中供地”城市名單中調(diào)出。

　　有業(yè)內(nèi)人士戲稱南昌“發(fā)出了退群申請(qǐng)”，但值得注意的是，南昌本身并不在實(shí)施“兩集中”供地政策的22個(gè)重點(diǎn)城市范圍內(nèi)，屬于自發(fā)加入“兩集中”供地隊(duì)伍的城市。

　　南昌此舉或與當(dāng)?shù)乩涞耐恋厥袌?chǎng)有關(guān)。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，10月11日，南昌完成今年第三批次集中供地，22宗涉宅用地有12宗流拍，流拍率為55%，另有5宗地塊底價(jià)成交；今年首批和第二批集中供地中，南昌的土地市場(chǎng)表現(xiàn)也相對(duì)平淡，地方國(guó)企托底拿地現(xiàn)象也比較明顯。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，土地市場(chǎng)形勢(shì)低迷時(shí)，容易形成地價(jià)和房?jī)r(jià)的負(fù)反饋循環(huán)，也不利于樓市的健康發(fā)展，階段性調(diào)整集中供地是必要的，但這不意味著就要退出集中供地機(jī)制。

　　“兩集中”供地的使命

　　回溯“兩集中”供地出臺(tái)的背景，2021年年初，樓市一片火熱，各地的土拍市場(chǎng)上，“地王”層出不窮，地價(jià)超過(guò)周邊房?jī)r(jià)、“面粉貴過(guò)面包”的情形也時(shí)有出現(xiàn)。

　　2021年2月，按照自然資源部的要求，重點(diǎn)城市將改變?cè)械姆稚⑹焦┑啬Ｊ?，要?duì)住宅用地集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動(dòng)，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過(guò)3次。自然資源部還要求重點(diǎn)城市增加住宅用地供應(yīng)，充分披露住宅用地供應(yīng)信息。

　　實(shí)施“兩集中”土地出讓制度的有22 個(gè)重點(diǎn)城市，包括北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、天津、無(wú)錫等。除22城外，徐州、西安、南昌、金華、溫州等城市后續(xù)也自發(fā)加入了“兩集中”供地的隊(duì)伍。

　　按照監(jiān)管部門的說(shuō)法，實(shí)施“兩集中”的目的，是為減少土地公開出讓過(guò)程中關(guān)聯(lián)信息不充分所帶來(lái)的對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響，糾正信息披露的隨意性、碎片化、不確定等不規(guī)范問(wèn)題，防止市場(chǎng)主體由于不掌握重要關(guān)聯(lián)信息帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)。

　　在實(shí)際操作中，短期內(nèi)多宗土地高額的保證金、土地出讓金等代價(jià)，確實(shí)對(duì)房企的拿地行為產(chǎn)生了一定限制。但在“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的傳統(tǒng)模式助推下，“兩集中”之后，土地市場(chǎng)的火熱并未明顯熄滅。

　　據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，2021年首批集中供地，熱點(diǎn)城市雖然拍地規(guī)則較為嚴(yán)格，但熱點(diǎn)城市如杭州、寧波與北京等城市仍然拍地踴躍，杭州41宗地塊以競(jìng)自持成交，占首批集中供地成交數(shù)量的72%，自持比例最高達(dá)40%，且有一宗地進(jìn)行了138輪的拍地對(duì)決，可見(jiàn)競(jìng)爭(zhēng)之激烈；北京30宗有10宗地進(jìn)入報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案階段，寧波29宗成交住宅用地中有19宗觸頂或搖號(hào)，溢價(jià)率達(dá)25.1%。

　　面對(duì)激烈的土拍競(jìng)爭(zhēng)，為了維持規(guī)模增長(zhǎng)、穩(wěn)定市占率，部分房企甚至在熱門城市的熱點(diǎn)地塊“舍利求地”。

　　真正的轉(zhuǎn)折點(diǎn)產(chǎn)生于2021年年中，“三道紅線”、“貸款集中度管理”等措施的綜合作用，有效抑制了地產(chǎn)高杠桿擴(kuò)張的模式，信貸收縮影響供需兩端，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始顯著降溫。

　　2022年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)低溫運(yùn)行，樓市成交規(guī)模下行，部分房企信用事件開始出現(xiàn)，土地市場(chǎng)隨之低迷，地方國(guó)資成為拿地主力。

　　調(diào)整供地節(jié)奏的邏輯

　　在市場(chǎng)下行、企業(yè)拿地意愿較低的情況下，土地供應(yīng)普遍縮量。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，截至10月末，22城供地計(jì)劃完成率整體不足五成，其中長(zhǎng)春、重慶不足三成，多個(gè)城市的推地信心不足。

　　而成交方面，整體表現(xiàn)趨冷，底價(jià)成交成為主流。中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年集中供地的底價(jià)成交占比愈加明顯，一、二、三批次分別為61%、69%和79%。

　　截至11月22日，完成第四批集中供地的三個(gè)城市(無(wú)錫、蘇州、南京)，底價(jià)成交率更是達(dá)到了100%。溢價(jià)成交率則一路走低，前三個(gè)批次分別為39%、31%和21%。

　　與此同時(shí)，地方國(guó)資企業(yè)仍是拿地主力。今年第三批集中供地中，央、國(guó)企拿地金額占比為29%、混合所有制企業(yè)拿地占比為4%、民營(yíng)企業(yè)拿地金額占比為13%，地方國(guó)資企業(yè)拿地金額占比為53%。

　　第四批集中供地中，無(wú)錫央、國(guó)企拿地金額占比45%、民營(yíng)企業(yè)拿地金額占比23%、地方國(guó)資拿地金額占比33%；蘇州成交地塊民營(yíng)企業(yè)拿地金額占比25%、地方國(guó)資拿地金額占比75%；南京四宗地塊全部由地方國(guó)資獲得。

　　無(wú)錫第四批集中供地中雖有民營(yíng)房企的身影出現(xiàn)，但據(jù)浙商證券穿透拿地企業(yè)的股權(quán)結(jié)果，與朗詩(shī)、綠地合作摘地的企業(yè)均有國(guó)企背景，民營(yíng)企業(yè)拿地多采用民企+地塊所在區(qū)城投聯(lián)合拿地的方式參與。

　　值得注意的是，今年9月24日，財(cái)政部印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》，其中提到“嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口”。業(yè)內(nèi)人士分析表示，該通知對(duì)城投無(wú)效托底和依賴土地出讓金返還的城投平臺(tái)影響較大，未來(lái)地方國(guó)資托底力度或有所減弱。

　　在新的發(fā)展階段，“兩集中”供地模式因城施策，進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，成為一種可取路徑。

　　“2021年初土地市場(chǎng)‘過(guò)熱’的問(wèn)題已不復(fù)存在，集中供地政策在一定程度上提高了房企的投資門檻，在當(dāng)前的行業(yè)環(huán)境下，有能力深度參與集中供地的房企數(shù)量十分有限，因此部分城市調(diào)整集中供地節(jié)奏，是在土地市場(chǎng)低迷期的一種必然選擇?！睎|方金誠(chéng)分析師唐曉琳表示。

　　中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱認(rèn)為，今年以來(lái)，多個(gè)城市通過(guò)增加批次調(diào)整供地節(jié)奏，一方面通過(guò)分散土地供應(yīng)時(shí)間上的集中度，為房企降低短期內(nèi)的資金壓力；另一方面，通過(guò)增加一批供地，可以在現(xiàn)階段有效補(bǔ)充土地財(cái)政收入?！翱傮w來(lái)看，今年增加供地批次的方式對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)還是起到了一定的作用，但由于第四批次供應(yīng)接近年末，已完成四批次土拍的三個(gè)城市整體熱度較低。”他說(shuō)。

　　郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者補(bǔ)充說(shuō)，當(dāng)下多個(gè)城市都在采用“多次少量”土地供應(yīng)方式，既不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生過(guò)大干擾，又能對(duì)開發(fā)商的拿地預(yù)期和購(gòu)房者市場(chǎng)預(yù)期起到積極的引導(dǎo)作用。她進(jìn)一步展開解釋：“增加供地批次，分散拿地節(jié)奏，也會(huì)緩解同區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目扎堆的情況，提升房企對(duì)土地價(jià)值的預(yù)判?！?/p>

　　一位上市房企的北京高管則告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，增加土地供應(yīng)批次的實(shí)際效果還有待觀察，目前大部分房企都在收縮戰(zhàn)線，聚焦重點(diǎn)城市市場(chǎng)，估計(jì)真正的拐點(diǎn)，要等到房企融資及銷售問(wèn)題得到有效解決之后。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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