法拍房悄然升溫 參與者應(yīng)特別關(guān)注兩大方面

　　在當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整過程中，法拍房卻蕩起陣陣微瀾。11月17日，記者從京東拍賣獲悉，上海市松江區(qū)梅家浜路798弄1號(hào)101室、1號(hào)401室、718弄1號(hào)1708室等826套房地產(chǎn)(整體拍賣)將于11月28日在京東拍賣進(jìn)行二拍，起拍價(jià)為7.7億元，相當(dāng)于評(píng)估價(jià)13.75億元的5.6折。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，較之二手房買賣，法拍房交易具有起拍價(jià)低、稅費(fèi)相對(duì)較少、交易流程安全等諸多優(yōu)勢(shì)。在當(dāng)前去杠桿的背景下，法院、銀行和資產(chǎn)管理公司都在加快對(duì)不良資產(chǎn)的處置速度，法拍房市場(chǎng)有逐漸升溫的趨勢(shì)。對(duì)于有意參與法拍房競(jìng)拍的購房者，專家建議一定要提前閱讀相關(guān)公告，弄清楚房屋權(quán)屬、稅費(fèi)等各方面情況，有條件的可到現(xiàn)場(chǎng)具體查驗(yàn)。

　　法拍房悄然升溫

　　法拍房，即“法院拍賣房產(chǎn)”，是被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。

　　上海市松江區(qū)梅家浜路798弄1號(hào)101室、1號(hào)401室、718弄1號(hào)1708室等826套房地產(chǎn)(整體拍賣)所在物業(yè)為“復(fù)華科技廣場(chǎng)”，標(biāo)的物包括121套店鋪和705套辦公用房，建筑面積合計(jì)為57854.26平方米。標(biāo)的物起拍價(jià)為7.7億元，保證金為7700萬元。至記者發(fā)稿時(shí)，該拍品有609人圍觀，39人設(shè)置了關(guān)注提醒，尚無人報(bào)名。

　　標(biāo)的物所有人為上海松江復(fù)華實(shí)業(yè)有限公司，標(biāo)的物抵押權(quán)人為中融國際信托有限公司，中融國際信托有限公司持有上海松江復(fù)華實(shí)業(yè)有限公司100%股權(quán)。標(biāo)的物此前曾于11月1日一拍流拍，當(dāng)時(shí)的起拍價(jià)為9.6249億元。

　　據(jù)京東拍賣上海區(qū)域負(fù)責(zé)人戶盼盼介紹，法拍房從類型上來說主要分為住宅、商業(yè)、辦公及其他用房。與二手房交易市場(chǎng)相比，目前法拍房市場(chǎng)嚴(yán)格執(zhí)行稅費(fèi)各付原則，購房者不必承擔(dān)上家稅。同時(shí)，法拍房的發(fā)拍方是人民法院，其競(jìng)價(jià)交易過程、房屋交付等環(huán)節(jié)都有足夠的安全保障，且買家完全可以按照自己的購房能力，靈活自主地出價(jià)。此外，法拍房相對(duì)還是小眾市場(chǎng)，其交易量大致只占上海二手房交易量的2%左右。

　　隨著法拍房逐步走進(jìn)大眾視野，越來越多的人開始將拍賣作為購房的又一渠道。京東拍賣最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年“雙十一”期間，京東拍賣總成交額同比增長40%，其中住宅用房拍賣突飛猛進(jìn)，總成交超過1100件，成交價(jià)超過1000萬元的房產(chǎn)有33件，廣東、遼寧、北京、河北、四川成為住宅用房成交數(shù)量排名前五位的省份。

　　“雙十一”期間，上海也有多套法拍房成交。位于上海市閔行區(qū)昆陽路的獨(dú)棟別墅，由上海市第一中級(jí)人民法院在京東拍賣上拍，起拍價(jià)1834萬元，評(píng)估價(jià)2619萬元，在11位競(jìng)買人的激烈競(jìng)價(jià)之下，最終成交價(jià)高達(dá)3724萬元。

　　法拍豪宅受關(guān)注

　　“法拍房的演進(jìn)主要還是在于交易制度和管理方式的變化。”公拍網(wǎng)總經(jīng)理魏鋒年向記者表示，自2017年起，《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》正式實(shí)施，首次明確網(wǎng)絡(luò)司法拍賣應(yīng)當(dāng)在互聯(lián)網(wǎng)拍賣平臺(tái)上向社會(huì)全程公開。淘寶網(wǎng)、京東網(wǎng)、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、公拍網(wǎng)、中國拍賣行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)、工商銀行融e購、北京產(chǎn)權(quán)交易所成為最高人民法院認(rèn)定的7家網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺(tái)。至此，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣在全國全面鋪開。

　　近年來，上海法拍市場(chǎng)管理更加精細(xì)化、數(shù)字化、科學(xué)化，上海住宅類法拍房交易量也比較穩(wěn)定。據(jù)藍(lán)鯨法拍統(tǒng)計(jì)，2022年10月，上海共有140套房產(chǎn)進(jìn)入掛牌拍賣階段，最終撤拍9套，流標(biāo)25套，暫緩6套，成交100套，套均參拍人數(shù)為6.89人。就成交標(biāo)的物折扣來看，評(píng)估價(jià)8折以下、8折至8.5折、8.5折至9折各成交19套，占比均為19%；9折至評(píng)估價(jià)成交25套，占比25%；評(píng)估價(jià)以上成交18套，占比18%。

　　據(jù)了解，最近上海法拍房市場(chǎng)成交案例中，關(guān)注度較高的標(biāo)的物有2個(gè)，分別是10月21日競(jìng)拍成交的位于上海市山西北路28弄7號(hào)房地產(chǎn)(華僑城蘇河灣別墅)和11月1日拍出的上海市濱江大道1773號(hào)陸家嘴濱江苑8號(hào)3層302室(陸家嘴板塊的九廬)。

　　藍(lán)鯨法拍總經(jīng)理王勝藍(lán)告訴記者，華僑城蘇河灣別墅一拍時(shí)起拍價(jià)2.19億元，約為評(píng)估價(jià)的7折，當(dāng)時(shí)有1人報(bào)名，但是該報(bào)名者沒有出價(jià)。二拍起拍價(jià)降至評(píng)估價(jià)的約6.3折，兩位競(jìng)買者展開激烈爭(zhēng)奪，最終該標(biāo)的物以1.966億元成交。

　　王勝藍(lán)表示，九廬是陸家嘴板塊核心區(qū)的次新房，標(biāo)的物證載建筑面積248.16平方米，起拍價(jià)為3021萬元，評(píng)估價(jià)為4315.68萬元，共吸引18人報(bào)名參拍，最終成交價(jià)為4281萬元，成交單價(jià)約為17.25萬元/平方米，與目前在中介平臺(tái)上掛牌的一套面積247.94平方米的房源單價(jià)約24.5萬元/平方米相比較，也是非常有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的。

　　“這兩套房屋還是具有一定代表性的。當(dāng)前部分行業(yè)面臨壓力影響到一些企業(yè)主或較富裕人員，但也總有些行業(yè)存在新的機(jī)會(huì)。今年上海豪宅市場(chǎng)的熱度，也說明了這個(gè)道理。有的賣家可能需要資金，而有的買家則手持大量現(xiàn)金。法拍房市場(chǎng)上的豪宅這兩年有所增加，經(jīng)常會(huì)涌現(xiàn)一些頂級(jí)稀缺房產(chǎn)，其背后的原因也大多是債務(wù)問題導(dǎo)致的拍賣。與此同時(shí)，這樣的豪宅在市場(chǎng)上也并不缺乏買家。”王勝藍(lán)說。

　　如何參與法拍房拍賣？

　　魏鋒年表示，法拍房大多會(huì)涉及債權(quán)債務(wù)問題，相當(dāng)于把債權(quán)對(duì)應(yīng)的抵押物進(jìn)行處置。當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，個(gè)人或企業(yè)出現(xiàn)違約的頻度可能會(huì)相對(duì)高一些，反映到財(cái)產(chǎn)或抵押物進(jìn)入到法拍市場(chǎng)會(huì)有一定的滯后性。因?yàn)榍捌谶€要經(jīng)過一些必需的法律流程，一般可能會(huì)滯后1至2年。

　　在魏鋒年看來，現(xiàn)階段上海的法拍房也談不上很熱，之所以受關(guān)注，主要還是因?yàn)榉ㄅ姆康钠鹋膬r(jià)有一定的優(yōu)勢(shì)。通常而言，法拍房的起拍價(jià)是評(píng)估價(jià)的7折；如果流拍，則二拍可以在一拍的基礎(chǔ)上再打8折。但上海的住宅類法拍房很少會(huì)進(jìn)行到二拍階段。另外，整個(gè)法拍房市場(chǎng)是公開透明的，在各個(gè)互聯(lián)網(wǎng)拍賣平臺(tái)流量的推動(dòng)下，吸引的受眾面也越來越廣，并且法拍房的線下全流程服務(wù)也足夠安全、高效?！皬姆ㄔ簣?zhí)行來說，無論是法院、網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺(tái)還是輔助機(jī)構(gòu)，我們一般不在宣傳中強(qiáng)調(diào)涉及案件執(zhí)行標(biāo)的物背后的故事，主要還是強(qiáng)調(diào)房屋本身以及服務(wù)和價(jià)值。對(duì)我們來說，每個(gè)標(biāo)的物都是一樣的。”

　　王勝藍(lán)表示，受綜合因素影響，今年法拍房的掛牌量和成交量較往年大概率會(huì)有所下降。一般情況下，法拍房走勢(shì)有些趨同于二手房走勢(shì)。

　　如果想要參與法拍房拍賣，購房者又有哪些需要注意的事項(xiàng)？魏鋒年告訴記者，購房者想要通過法拍房市場(chǎng)買房，先要認(rèn)準(zhǔn)7家網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺(tái)的官網(wǎng)，在網(wǎng)上查看信息時(shí)需要注意：一是房屋本身的情況，區(qū)位、戶型、大小是否符合自身的需求；二是要注意公告里的描述，標(biāo)的物的起拍價(jià)格，產(chǎn)權(quán)是否有瑕疵，是否帶有租約，是否存在被占用的情況，最后的付款期限以及自身要承擔(dān)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等。

　　魏鋒年表示，購房者一定要仔細(xì)閱讀法院公布的拍賣公告，做到心中有數(shù)。如果對(duì)標(biāo)的物有疑問可以致電人民法院或輔助機(jī)構(gòu)確認(rèn)?！百I房是大事，建議購房者看過公示信息之后一定要到現(xiàn)場(chǎng)去看看，每個(gè)標(biāo)的物都有輔助機(jī)構(gòu)，可以預(yù)約到現(xiàn)場(chǎng)去查驗(yàn)。另外，自身是否具備購房資格，除了保證金之外還需要把尾款準(zhǔn)備好，防止因自身原因而違約?！?/p>

　　轉(zhuǎn)自：上海證券報(bào)

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