守護“糧倉”，中海攻城略地

147億元、三宗地。在北京第三輪集中供地中，中海地產(chǎn)憑借膽略和實力，再一次捍衛(wèi)了它在北京的市場地位。

北京是中海地產(chǎn)當下最為倚重的城市之一。

過去這幾年，中海地產(chǎn)在其他一線城市及強二線城市雖不斷擴張，但由于過往的土地儲備薄弱、市場競爭激烈以及城市更新周期長等客觀原因，雖中海地產(chǎn)穩(wěn)步前進，卻仍難以更進一步。

而在北京，中海地產(chǎn)已經(jīng)連續(xù)三年坐穩(wěn)北京銷售額的頭把交椅，今年很有可能仍還是它。這樣一個每年能為之貢獻過200億銷售額的重要糧倉，中海必不想失守。今年北京三輪集中供地之后，中海的拿地總額是286億元，位列前茅。

北京以外，中海地產(chǎn)也在伺機而動。在競爭對手已經(jīng)逐漸退后的當下，“坐四進一”，已經(jīng)不是中海的終極目標了。

北京的偏愛

北京的第三輪集中供地，中海地產(chǎn)是志在必得的。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，在北京第三輪集中供地推出的18宗土地中，中海獨立報名參與了7宗地塊的競買，并最終拿下3宗地塊，其中兩宗位于海淀區(qū)西北旺，另外一宗是位于豐臺區(qū)大紅門街道的棚改項目。

三宗地塊區(qū)位條件不錯，中海也為此斥下重金，總價約為147億元。

中海所拿下的西北旺兩宗地競爭相對激烈。它的競爭對手包括華潤置地聯(lián)合體、保利發(fā)展聯(lián)合體，此外還有首開、建發(fā)和綠城等國企央企同行。兩宗地塊最終均觸及最高限制地價進入競面積環(huán)節(jié)，其中一宗地塊最終還是通過搖號奪得，中海的運氣與實力，可見一斑。

中海地產(chǎn)在北京如此不遺余力地拼殺，與它對區(qū)域布局以及利潤回報的考量分不開關系。

作為房地產(chǎn)行業(yè)常年的“利潤王”，中海地產(chǎn)對投資回報率的要求甚高，北京本輪集中供地為房企留出了一定的利潤空間，這是不可忽略的原因。

北京鏈家研究院分析師岳微分析認為，在銷售指導價無大幅提升前提下，北京本輪供地的土地樓面價與配建要求有所降低，開發(fā)企業(yè)房地價差有所擴大，有利于開發(fā)企業(yè)確保合理利潤空間，此外18宗地塊未設置競政府持有產(chǎn)權份額環(huán)節(jié)。

除此以外，作為中海地產(chǎn)最重要的糧倉之一，北京也是它不能失去的陣地。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，2019年-2021年中海地產(chǎn)均是北京銷售額最高的房企。今年前8個月，中海地產(chǎn)在北京的權益銷售額為39.59億元，暫列第一，緊隨其后的北京城投以及華潤置地，權益銷售額均在17億元上下，與中海地產(chǎn)尚有距離。

中海地產(chǎn)方面在北京第三輪集中供地結束后也表示，去年以來中海聚焦強一、二線城市，北京市場表現(xiàn)不錯，是公司繼續(xù)拿地的原因。

實際上，盡管近幾年房地產(chǎn)市場對產(chǎn)品與服務的看重超過以往，但高周轉仍然是資金成本低的房企在公開市場上致勝的法寶之一?；厮葜泻５禺a(chǎn)在北京這幾年的發(fā)展，它或許是將高周轉做到最極致的企業(yè)之一。

根據(jù)《北京日報》之前報道，北京今年第一批集中供地中的中海匯智里項目，其從拿地到獲批預售僅用時45天，再次刷新了北京的最快紀錄。

除此以外，在北京今年第二輪集中供地中，中海、首開競得的順義一宗地塊，拿地108天后即開盤，同樣是飛快的速度。

這樣的營商環(huán)境以及市場空間，得到中海這家對成本管控極致的房企偏愛，并不出乎意料。

高光的背影

房地產(chǎn)行業(yè)當前的共識是，當房地產(chǎn)市場挺過這一輪小周期，行業(yè)的集中度將再一次向成本、融資優(yōu)勢強的房企集聚，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口和萬科等，將會是笑到最后的種子選手。

與其他幾家相比，中海地產(chǎn)雖然對多元化布局有明確的投入和回報，但中短期而言，它的規(guī)模優(yōu)勢不甚凸顯，也難以有特色化的運營業(yè)務跑到數(shù)一數(shù)二之位。它是均衡的優(yōu)等生，在可見的未來之中，也仍然是一家以成本管控見長的房企。

中海地產(chǎn)最不想失去的，或許就是利潤王之位了。

坦率而言，中海地產(chǎn)財務指標和管理水平在行業(yè)之中難找到與之匹敵者，但其余的競爭對手，不可忽視。

假若中海未來不能夠在它所深耕的城市建立起來領先的優(yōu)勢，假以時日，保利、萬科能夠或許能夠憑借規(guī)模優(yōu)勢一舉超越它奪得利潤王之位；而華潤置地在商業(yè)領域的領先地位不斷加強，加之住宅開發(fā)仍保持較大力度，也能夠成為利潤王的有力競爭者。

中海地產(chǎn)不想失去血性。今年市場環(huán)境承壓之時，中海地產(chǎn)在土地市場審慎的同時，也保持一定的投資力度和廣度。

根據(jù)中指院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，今年前8個月， TOP100企業(yè)拿地規(guī)模同比下降53.3%，從拿地權益金額來看，華潤置地、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)位居前三，中海地產(chǎn)的權益拿地金額為468億元。

在今年中期業(yè)績會上，中海董事會主席顏建國也提到，中海未來的擴張策略，一是抓住土地市場競爭強度降低的機遇，持續(xù)投入資源，進一步強化在主流城市的競爭優(yōu)勢，提升市場份額；二是抓住行業(yè)洗牌的機遇，捕捉同業(yè)并購的機遇。

坦率而言，中海地產(chǎn)今年在收并購市場相較過去明顯進取。今年以來，中海在廣州、上海、成都等城市并購了相關項目的股權，投入超過100億元。

這些項目之中，不少是中海地產(chǎn)從合作方手中收購的股權，中海地產(chǎn)對于復雜度高的項目，依然存在解決問題能力相對欠缺的困擾。

可供對比的例子是，今年上半年，中海地產(chǎn)將建國東路的城市更新項目分拆為兩部分，分拆之后，中海地產(chǎn)僅留下2宗地塊的操盤權，另外3宗地塊則僅余留2%股權。

彼時在公告中，中海方面稱，該項目實施周期較長，因后續(xù)房屋征收、地方政府行業(yè)政策調整、房地產(chǎn)市場情況等變化產(chǎn)生的風險可能會影響本項目的預期收益。

雖然在商言商是再正常不過的行為，但中長期而言，中海重倉的城市或許由城市更新轉化而來的地塊會更加常見，這塊短板，中海不得不補齊。

房地產(chǎn)行業(yè)邁入新的發(fā)展階段，對房企的要求不僅止于精細化運營和管控，多元多重能力的構建也同樣重要，華潤置地、萬科的轉身多少印證了這一點。以此為標尺，中海地產(chǎn)這位優(yōu)等生，是時候沖出舒適區(qū)了。

　　轉自：21世紀經(jīng)濟報道

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