鵬潤(rùn)控股赴港IPO：遞表前突擊還款降負(fù)債 多個(gè)項(xiàng)目面臨延遲竣工等風(fēng)險(xiǎn)

   今年，港股市場(chǎng)迎來一波內(nèi)地中小房企遞表上市，扎根于河北的鵬潤(rùn)控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱“鵬潤(rùn)控股”)也在其中。

　　鵬潤(rùn)控股2月28日正式向港交所遞交申請(qǐng)書，如今小半年過去了，仍沒有任何實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，與目前排隊(duì)港股IPO的其他房企相比，鵬潤(rùn)控股的規(guī)模過小，這可能是個(gè)不小的障礙。

　　土儲(chǔ)全部位于河北白溝新城及高碑店市

　　資料顯示，鵬潤(rùn)控股自2009年涉足地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2019年收入剛突破5億元，總土地儲(chǔ)備規(guī)模為77.67萬平方米，旗下項(xiàng)目包括4項(xiàng)已竣工項(xiàng)目、5項(xiàng)開發(fā)中項(xiàng)目以及4項(xiàng)持作未來開發(fā)項(xiàng)目。

　　招股書顯示，鵬潤(rùn)控股開發(fā)項(xiàng)目全部位于河北白溝新城及高碑店市。土儲(chǔ)過于集中使得公司面臨較大的壓力?！侗６ń?jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)顯示，2018年白溝新城住宅物業(yè)的平均售價(jià)為每平方米5818元，較2017年的每平方米6327元下滑了8.75%。

　　除此之外，在白溝新城及高碑店市，鵬潤(rùn)控股還面臨勁敵隆基泰和。據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，截至2019年12月底，鵬潤(rùn)控股和隆基泰和在白溝新城的市占率分別為17.2%和 13.5%；而在高碑店市，兩者的市場(chǎng)份額分別為6.7%和13%。

　　從業(yè)績(jī)來看，鵬潤(rùn)控股過去幾年的業(yè)績(jī)呈現(xiàn)出一種“起起落落”的狀態(tài)。

　　2017年、2018年和2019年前10月，鵬潤(rùn)控股的收益分別為3.57億元、2.24億元和5.63億元，其中2019年前10月的收益較上年同期增長(zhǎng)了1315.87%。對(duì)此，鵬潤(rùn)控股給出的解釋是，2018年收益減少是因?yàn)橐呀桓犊偨ㄖ娣e減少，即2018年僅只有鵬潤(rùn)·翰林苑一期若干物業(yè)竣工并交付予客戶。2019年收益大幅增長(zhǎng)，則是因?yàn)楣就瓿刹⒔桓儿i潤(rùn)·美墅家一期，而該項(xiàng)目具有較高的已確認(rèn)平均售價(jià)。

　　遞表前清空借款+高額派息

　　除了業(yè)績(jī)，鵬潤(rùn)控股的資產(chǎn)負(fù)債率也有較大的波動(dòng)。數(shù)據(jù)顯示，2017-2018年末，鵬潤(rùn)控股的資產(chǎn)負(fù)債率為57.3%和76.9%，但截至2019年前10月末的這一數(shù)據(jù)驟降至5.7%。

　　鵬潤(rùn)控股表示，資產(chǎn)負(fù)債率的變動(dòng)主要與公司于往績(jī)記錄期間僅有的一項(xiàng)計(jì)息借款的波動(dòng)一致。招股書顯示，截至2019年前10月，鵬潤(rùn)控股已償還其他貸款人民幣9000萬元，截至2019年12月，鵬潤(rùn)控股已償還于往績(jī)記錄期間唯一一筆計(jì)息借款的所有未償還本金及相應(yīng)利息，有息借款清零。

　　有市場(chǎng)人士質(zhì)疑，鵬潤(rùn)控股在遞表前清空借款，有為上市而“美化”報(bào)表的嫌疑，公司資產(chǎn)負(fù)債率的降低并不具備可持續(xù)性。對(duì)于上述問題，中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者致電鵬潤(rùn)控股相關(guān)人員，該人員回復(fù)稱“不方便接受采訪”。

　　鵬潤(rùn)控股上市前的緊急操作除了還款外，還包括向股東派息。據(jù)招股書披露，2019年6月，鵬潤(rùn)控股以現(xiàn)金向股東派付股息5600萬元，完成了兩年前的派息承諾。

　　但這一舉動(dòng)也使得鵬潤(rùn)控股的賬上現(xiàn)金大幅縮水。截至2019年10月末，鵬潤(rùn)控股的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅剩2123.9萬元，而2017和2018年，鵬潤(rùn)控股的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物分別為5448萬元和3984.2萬元。

　　10個(gè)項(xiàng)目施工或竣工延誤

　　而鵬潤(rùn)控股作為一家由張中華夫婦經(jīng)營(yíng)的“夫妻店”，其內(nèi)控能力也稍顯不足。招股書中披露的不合規(guī)事件顯示，鵬潤(rùn)控股存在延遲竣工、未取得預(yù)售許可證便提前預(yù)售、透過個(gè)人銀行賬戶償付以及未能作出足夠社會(huì)保障保險(xiǎn)及住房公積金供款等不合規(guī)事項(xiàng)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，鵬潤(rùn)控股上述報(bào)告期內(nèi)共有10個(gè)項(xiàng)目的施工或竣工出現(xiàn)延誤。原因包括在取得竣工證明書或施工許可證時(shí)受到阻延、相關(guān)土地不符合土地出讓合同項(xiàng)下的施工條件以及地方政府作出的城市規(guī)劃發(fā)生變動(dòng)等。以位于白溝新城的鵬潤(rùn)美墅家二期和鵬潤(rùn)麗都公寓二期為例，合同竣工日期均為2017年，但截至招股書披露的可行日期，項(xiàng)目施工均未完工，預(yù)計(jì)交付日期分別為2021年11月和2020年4月。

　　此外，在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板等投訴平臺(tái)上，白溝鎮(zhèn)鵬潤(rùn)麗都花園小區(qū)和高碑店鵬潤(rùn)原著小區(qū)均因違規(guī)收取電商費(fèi)6萬元和15萬元而遭到業(yè)主投訴。招股書顯示，上述2個(gè)小區(qū)均為鵬潤(rùn)控股旗下項(xiàng)目。

　　2020年4月，有業(yè)主在河北新聞網(wǎng)的陽光理政平臺(tái)上投訴稱，高碑店市鵬潤(rùn)原著小區(qū)違規(guī)交房，小區(qū)內(nèi)道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施未施工完成，未取得住建局提交的竣工驗(yàn)收資料。在沒有取得相關(guān)部門證明文件的情況下，售樓處通知業(yè)主收房。資料顯示，鵬潤(rùn)原著住宅小區(qū)開發(fā)單位為高碑店市華創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是鵬潤(rùn)控股的全資附屬公司。

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)

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